TiN's Blog

  最近台灣人瘋狂買東京屋的新聞，不止是台灣各大媒體大幅報導，就連日本不動產相關周刊，報紙，也都列出來大大討論。東京產品多元，五花八門，有豪宅，有商辦，有店面，有整棟出租大樓，有小套房，有Share House...等等。投資方式與風險也都大不同。而因為東京都內小套房房價介於600~2000萬日元之間，算是低門檻。因此幾乎台灣所有的小資族都很容易進場。而且這種小套房，投報率都好到嚇人，不是7%，就是8%，9%。我的客人也都以這類的居多。那究竟這種小套房，會有什麼風險呢？我們稍微來看看：

  先講，套房有分 1R 與 1K，與1LDK。1R就是廚房在房間裡面，1K就是廚房在房間外面，有一個門將房間以及廚房部分隔開。一般來講，1K 的價值會比 1R 更好一點。而1LDK，則是一房一廳的產品（這已經不是小套房了，所以不在我們這篇的討論）。

  1K套房，空間大約是20~30平米，1R則更小，介於12~25平米之間。基本上，你只要看看東京的1R跟1K，就知道新的一定很貴，但舊的，可能就算是同地點，同類型，價值也許就只有新的1/2。為什麼會差這麼大呢？因為基本上35平米以下，不會有家庭入住，因此只能出租給上班族或學生。所以到頭來，小套房的價位只會跟著投報率走，舊了，自然就會跌價。如果投報率不高（也就是價位不誘人），自然不會有下一個投資客願意買。因此為了拉高投報率，只好條降房價。不過1LDK以上的房型，除了可以出租之外，還有家庭等自住型買盤，因此只要環境好，房子棒，住起來舒服，買的人自然不會太在乎投報率，因為不是投資，是自住。自然價位高一點還是會有人承接。（換個角度想，也就是1LDK以上的中古屋，投報率自然不會太好。）這裡稍微透露一下，我自己住的房子，投報率只有3%多。

  好，回到主題，那究竟買小套房有什麼風險呢？請看下面的整理：

  （如上圖，左邊1K右邊1R。）

風險一：空屋

日本的租約有兩種，一種是「普通借家契約（しゃくやけいやく）」一種是「定期借家契約（ていきしゃくやけいやく）」，前者因為如果約滿房客要續租，屋主沒有正當理由，是不能拒絕的，也因此，租金會比較貴。因為很保障房客，房東相對處於弱勢，如果租金不夠高，不給房東高一點的報酬，沒有房東願意冒這樣的風險，買房子來租人。但如果你簽的約是後者，定期租借合約，那很有可能期滿之後他搬出去之後，你得找房客找很久。而且第三點會講到，房子越舊，管理修繕費用越高。因此，如果房子空著，你每個月會流出去的錢，會是一筆很大的負擔。另外，如果你是簽「定期借家契約」，一般房租會比較低。因為大多數日本人視搬家為一種壓力，他們非常不喜歡這種定期租約的感覺，因此多半這種約，房租無法收到跟「普通借家契約」一樣高。

既然提到了空屋，就順便提一下。那是不是空屋，因為不能現收租，就比較便宜呢？其實不然。就是因為日本借地借家法偏向保護房客，因此出租中的房屋對於房東而言，因為無法收回自用（只要房客要續租，房東無法拒絕），因此算是一種使用上的「瑕疵」，反而出租中的物件會比較便宜。因此不見得因為是空屋，價位就便宜喔（反而更貴）。

風險二：房租下降

一般來講，隨著屋齡的折舊，房租會逐年下降。又承接第一項風險，如果你因為空屋太久，而調降房租隨便租出去的話，會影響到你將來賣的房價。剛剛有講到，下一個承接的投資客，看的就是你的投報率。不動產估價的三種手法，其中一種叫做「收益還原法」，也就是從你的租金投報率來回推合理房價。因此如果隨便降租金出租，只會讓你往後房子的估價值變低，更難賣到好價錢。

風險三：高額管理修繕費

隨著屋齡的遞增，修繕管理費用也會隨之增加，我曾經看過一個30幾平米的小物件，修繕費加上管理費，每月高達三萬日元，那個案子，頂多月租金10萬，因此租金扣掉管理費扣掉稅之後的實際投報率，可能沒有房仲提供給看到的表面投報率數字這麼完美。另外，承接第一項風險，一旦房子空著租不出去，高額的修繕管理費用以及稅金，會讓你收不到房租不說，每個月可能還要拿出一大筆錢來貼。這時房子不是會生雞蛋的金雞母，而變成了一顆燙手山芋！

風險四：低水準租客及低水準其他屋主積欠房租及管理費

不是我要歧視人，別誤會。一般租金越低的物件，租客水準越差，積欠房租的可能性越高。這點不管是台灣或日本都一樣。日本不守規矩的人出乎你想像外的多。有些三四十年中古屋的屋主，看到建物價值所剩無幾，乾脆收了租金，拒繳管理費，到最後被拿去法拍他都不在乎，因為就算賣，大概也剩沒幾個錢。而且反正前幾十年租金早就賺飽了，因此他稅金也不想繳了，就丟著給法拍。我曾經有看過一個法拍物件，一個只需日幣三百萬元即可得標，結果得標者需要補繳的管理費用跟稅金，高達四百萬元。

風險五：修繕一時金

承接上個風險，如果目前的修繕管理積立金，有很多屋主欠繳，而大樓本身又有大規模修繕計劃，此時修繕基金存不夠的話，很可能就要屋主再掏錢出來。這時你如果買了這類產品，管委會那裡平時存的修繕基金不夠的話，很可能不知道哪一天，你得突然要拿出個數十萬出來補貼喔。

風險六：耐震

日本是個地震多發的國家，因此耐震基準經過好幾次的修訂，越來越嚴格。一般來說，1981年前的建築是舊耐震基準，這之前的房子可能會比新耐震基準的房子便宜很多，但可能沒人想買。還有一點要注意的，日本也是有黑心建商的，2005年曾經爆發過一連串偽造耐震基準的事件，買中古屋，也有買到這類問題屋的風險。另外，2000年，又有一次耐震基準的修訂，一般稱之為「新・新耐震基準」，如果有打算長期持有，不妨可以買這種較新的中古屋。

風險七：設備老舊重新裝潢

如果買到的房子太舊，除了耐震基準的問題以外，往後公寓老到不能用後，要談都更，重建，都會是個難題。又因現在日本地價低，建商很容易收購土地建房子，因此，如果未來情勢沒改變，舊房子將會非常難賣。這時因為屋齡舊了，設備當然不比新屋，因此也會很難出租。尤其是現在日本人租屋的觀念，很多人沒有Auto Lock(大樓玄關自動上鎖)的房子是不租的（安全上考量）。還有，也別天真地以為重新裝潢很簡單，日本的施工費用絕對比台灣高上許多，因此很多人寧願買全新設備全新裝潢的新屋，也不買還得花個兩三百萬來重新裝潢的舊屋。另外，舊房子因為年代久遠，有時候窗戶是沒有隔音跟防風功能的。日本冬天會冷死人你知道嗎，住在沒有防風功能的房子，真的會發瘋（我以前留學生時代就是住在這種冷死人不償命的房子）。另外，別以為你只要花錢換掉窗戶就可以，「窗戶是公設」，你無法改變公設的外觀，管委會不會發施工許可給你。也就是你有錢也不能換！！！！此外，購買舊大樓，一定要問清楚，物件裡面有沒有電梯。許多拿出來賣的物件，頂摟ㄝ！但是卻沒電梯。試問，這樣的房子你想住嗎？每天回家還要爬五層樓。

　另外，至於升息跟增稅的風險，這不僅限於日本，台灣也是有類似的風險，因此這裡就不再多敘述了。投資一定有風險，高投報的背後，往往代表著高風險。但我個人認為，只要你有足夠的風險意識，把所有有可能，最糟的情況模一一擬出來，如果是你能承受的，那其實就沒什麼好怕的啦，祝各位投資順利囉。

★喜歡這篇文章嗎？更多精彩內容，請參考《快狠準！東京買房最強攻略》一書喔。

http://www.books.com.tw/products/0010658044