托各位的福,目前在東京投資房地產的人越來越多了。除了台灣人以外,中國人,香港人,新加坡人,甚至是日本本地人都卯起來買,而且看到好一點的物件,是殺都不殺,直接買下來。我身邊也越來越多朋友,以及各位在這裡默默支持我的網友們,向我咨詢不動產投資以及協助置產事宜。不過其實,最近要買到價格合理,物件本身條件也不錯的,真的很難。稍有不錯的,賣方一刊登出來,兩三天之內會成交掉,這速度直逼股票交割(哈哈)。叫各位戒急用忍先別買嗎?我也不知道這波漲勢會不會就一去不回,如果現在叫大家別買,到時候真的狂漲,而害大家買不到,就像張教授這樣被罵,我就慘了。但叫你現在大膽買進嗎?不過其實真的有些物件,開價高得不合理,到時候跌下來,又要罵我一路看多,那我不是很冤枉嗎?我不是神,就連專業的教授都會出錯了,更何況什麼都不是的我呢?我的意見各位看看就好,大家都是成人了,應該有能力對自己的投資判斷負責。

  東京小套房這種誇張的開價,大概是從今年四月開始的(兩房產品去年就開始走高了)!今年三月份,我協助一位客戶順利購得西新宿的收租套房,成交價大約九百萬日元左右。此案之所以會推薦這位客戶(也是我的老朋友)購買,是因為這個案子的前面,正在進行大規模都市更新。將來他的物件走出來三十秒的地方,會有一棟六十層,一棟四十層,一棟三十層,共三棟的大規模開發高級住宅,以及商辦購物中心,當然,週邊會有綠地美化,以及親水公園。我認為,這樣的產品,就算賺不到增值財,想要順利出租一定不成問題。好了,來了,事隔不到一個月,四月份,在同區域,相距不遠的地方,有個稍微新一點點,相同大小,等級的案件拿出來賣。他居然開價1700萬! 此外,讓我最吃驚的是,居然中野區,有些收租小宅,屋齡大約十年內的,開價每平米破百萬(雖然這裡本來就不便宜),這.......快要逼進港區小套房的開價了,到底是怎樣!!

  這樣的價位為什麼我會驚訝,是因為這樣開價的單價,已經快要逼近同區域新城屋的單價了。在日本,二三十年的老屋,單價比全新屋便宜個一半,是很常見的事情。台北的房屋沒這麼誇張,舊屋都還能夠維持在新城屋的六折~七折價,甚至更高。因此使用新城屋的價位,來估算中古屋,看看屋主開價是否合理,也是不失為一個好方法。

  雖然說最近這一陣子新城屋也漲很多,但是漲幅大概就是個兩成左右,不過中古屋,尤其是小套房,因為可以「用低總價掩飾高單價」,因此最近中古小套房的開價,可以說是很離譜,甚至直接加一倍價賣給你的也有。也由於最近小套房銷售速度很快,而且房仲多也知道外來客不懂行情,可以開高價,就算本地投資客不甩他,還是有台灣人,中國人會接手,因此許多厲害的房仲業者(買取業者)開始大量買進屋主手中的貨。而屋主對於市場的靈敏度,自然是輸給房仲業者一大截,因此在之前房屋會折舊的刻板觀念下,多半會便宜地賣給業者,之後業者再高價賣給台灣人或中國人,以賺取中間三,四百萬日元的價差。下面給各位看三個例子,這三個例子,每個都是相同建案,大小接近,只是樓層不同。也就是合理情況下,兩個物件的價差,頂多在50萬日幣以內。

 

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  先來看看「880萬→1100萬」這一個,比較沒這麼誇張的。左邊880萬這個是兩個月前PO出來賣的案子,當然已經成交了。而這個月,二樓的房仲公司拿出來,開價1100萬。若順利成交,則這一間就是多賺220萬日元。

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  接下來,看看「600萬→950萬」這一個。右邊這個是兩個月前的資料,有屋主開價600萬出售,四樓,沒電梯。因為價位過於便宜,所以馬上就賣掉了。它PO出來隔天,我就要去搶,但是就賣掉了,所以我合理推測應該是關係人員自己吃貨吃下來的。而左邊這個950萬的,也是同一棟裡面,大小一樣,甚至連方位都一樣的,只不過他在三樓。也由於這間裡面已經大幅度翻修,看起來很乾淨,因此如果把整修費用算進去,我認為它如果900萬,應該是可以購買(其實應該說是600萬那個開價過於便宜)。不過雖然這個開價950萬,但它也在貼出來一星期後,就原價成交掉了(原本我帶客人要去跟他殺到900萬)。

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  第三間「690萬→1200萬」這個最扯。這個案子是舊耐震基準的,因此管理費高,且每年的固定資產稅高達七萬多,並不是一個理想的投資物件。前方的12.87平米,三個月前開價690萬,算合理。但是後面才大1平米多,居然要價1200萬,可以說是你現買現賠510萬。這個就是典型的「以低總價掩飾高單價」的手法。因為其實你把它換算成台幣,或者人民幣,似乎1200萬日幣不貴,因此,一不小心,你就接了個高價的爛貨。三十年小套房,每平米開價將近82萬,都可以再加個一點點去買週邊新城屋了,因此,可以合理判斷,1200萬這個價位,不是因為房價上漲所導致的,而是因為賣方故意開高價。「阿是不會去查實價登錄喔」?很抱歉,日本的實價登錄做半套的,很多人都不登錄的,所以你查到的,也多半只能參考用而已。因此實際行情如何,真的是霧裡看花。

 

  最近因為常常幫客人洽詢購屋事宜,所以會去調閱登記謄本。以往,日本人若買了一間收租套房,就會放個十幾二十年來收租,最近卻常常可以看到,今年二月才買進,結果八月就拿出來開高價轉賣的,而且多半短期買賣的,登記名義人都是法人,也就是專業的業者,由此可見他可以從中獲利多少!

  也許,漸漸地,東京的不動產投資,也快走向之前的台北模式,投資客短期買賣,一手換一手,漸漸墊高成交行情也不一定。不過換個角度想,我似乎可以把我現在手邊的小套房,加價個四,五百萬日幣拿出來賣,總覺得還是會有台灣人或中國人願意接手(笑),開玩笑的,祝各位投資愉快!

 

 

照片:號稱東京最高檔次地段,元麻布ヒルズ

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