TiN's Blog

  托各位的福，目前在東京投資房地產的人越來越多了。除了台灣人以外，中國人，香港人，新加坡人，甚至是日本本地人都卯起來買，而且看到好一點的物件，是殺都不殺，直接買下來。我身邊也越來越多朋友，以及各位在這裡默默支持我的網友們，向我咨詢不動產投資以及協助置產事宜。不過其實，最近要買到價格合理，物件本身條件也不錯的，真的很難。稍有不錯的，賣方一刊登出來，兩三天之內會成交掉，這速度直逼股票交割（哈哈）。叫各位戒急用忍先別買嗎？我也不知道這波漲勢會不會就一去不回，如果現在叫大家別買，到時候真的狂漲，而害大家買不到，就像張教授這樣被罵，我就慘了。但叫你現在大膽買進嗎？不過其實真的有些物件，開價高得不合理，到時候跌下來，又要罵我一路看多，那我不是很冤枉嗎？我不是神，就連專業的教授都會出錯了，更何況什麼都不是的我呢？我的意見各位看看就好，大家都是成人了，應該有能力對自己的投資判斷負責。

  東京小套房這種誇張的開價，大概是從今年四月開始的（兩房產品去年就開始走高了）！今年三月份，我協助一位客戶順利購得西新宿的收租套房，成交價大約九百萬日元左右。此案之所以會推薦這位客戶（也是我的老朋友）購買，是因為這個案子的前面，正在進行大規模都市更新。將來他的物件走出來三十秒的地方，會有一棟六十層，一棟四十層，一棟三十層，共三棟的大規模開發高級住宅，以及商辦購物中心，當然，週邊會有綠地美化，以及親水公園。我認為，這樣的產品，就算賺不到增值財，想要順利出租一定不成問題。好了，來了，事隔不到一個月，四月份，在同區域，相距不遠的地方，有個稍微新一點點，相同大小，等級的案件拿出來賣。他居然開價1700萬！ 此外，讓我最吃驚的是，居然中野區，有些收租小宅，屋齡大約十年內的，開價每平米破百萬（雖然這裡本來就不便宜），這.......快要逼進港區小套房的開價了，到底是怎樣！！

  這樣的價位為什麼我會驚訝，是因為這樣開價的單價，已經快要逼近同區域新城屋的單價了。在日本，二三十年的老屋，單價比全新屋便宜個一半，是很常見的事情。台北的房屋沒這麼誇張，舊屋都還能夠維持在新城屋的六折～七折價，甚至更高。因此使用新城屋的價位，來估算中古屋，看看屋主開價是否合理，也是不失為一個好方法。

  雖然說最近這一陣子新城屋也漲很多，但是漲幅大概就是個兩成左右，不過中古屋，尤其是小套房，因為可以「用低總價掩飾高單價」，因此最近中古小套房的開價，可以說是很離譜，甚至直接加一倍價賣給你的也有。也由於最近小套房銷售速度很快，而且房仲多也知道外來客不懂行情，可以開高價，就算本地投資客不甩他，還是有台灣人，中國人會接手，因此許多厲害的房仲業者（買取業者）開始大量買進屋主手中的貨。而屋主對於市場的靈敏度，自然是輸給房仲業者一大截，因此在之前房屋會折舊的刻板觀念下，多半會便宜地賣給業者，之後業者再高價賣給台灣人或中國人，以賺取中間三，四百萬日元的價差。下面給各位看三個例子，這三個例子，每個都是相同建案，大小接近，只是樓層不同。也就是合理情況下，兩個物件的價差，頂多在50萬日幣以內。

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  先來看看「880萬→1100萬」這一個，比較沒這麼誇張的。左邊880萬這個是兩個月前PO出來賣的案子，當然已經成交了。而這個月，二樓的房仲公司拿出來，開價1100萬。若順利成交，則這一間就是多賺220萬日元。

  接下來，看看「600萬→950萬」這一個。右邊這個是兩個月前的資料，有屋主開價600萬出售，四樓，沒電梯。因為價位過於便宜，所以馬上就賣掉了。它PO出來隔天，我就要去搶，但是就賣掉了，所以我合理推測應該是關係人員自己吃貨吃下來的。而左邊這個950萬的，也是同一棟裡面，大小一樣，甚至連方位都一樣的，只不過他在三樓。也由於這間裡面已經大幅度翻修，看起來很乾淨，因此如果把整修費用算進去，我認為它如果900萬，應該是可以購買（其實應該說是600萬那個開價過於便宜）。不過雖然這個開價950萬，但它也在貼出來一星期後，就原價成交掉了（原本我帶客人要去跟他殺到900萬）。

  第三間「690萬→1200萬」這個最扯。這個案子是舊耐震基準的，因此管理費高，且每年的固定資產稅高達七萬多，並不是一個理想的投資物件。前方的12.87平米，三個月前開價690萬，算合理。但是後面才大1平米多，居然要價1200萬，可以說是你現買現賠510萬。這個就是典型的「以低總價掩飾高單價」的手法。因為其實你把它換算成台幣，或者人民幣，似乎1200萬日幣不貴，因此，一不小心，你就接了個高價的爛貨。三十年小套房，每平米開價將近82萬，都可以再加個一點點去買週邊新城屋了，因此，可以合理判斷，1200萬這個價位，不是因為房價上漲所導致的，而是因為賣方故意開高價。「阿是不會去查實價登錄喔」？很抱歉，日本的實價登錄做半套的，很多人都不登錄的，所以你查到的，也多半只能參考用而已。因此實際行情如何，真的是霧裡看花。

  最近因為常常幫客人洽詢購屋事宜，所以會去調閱登記謄本。以往，日本人若買了一間收租套房，就會放個十幾二十年來收租，最近卻常常可以看到，今年二月才買進，結果八月就拿出來開高價轉賣的，而且多半短期買賣的，登記名義人都是法人，也就是專業的業者，由此可見他可以從中獲利多少！

  也許，漸漸地，東京的不動產投資，也快走向之前的台北模式，投資客短期買賣，一手換一手，漸漸墊高成交行情也不一定。不過換個角度想，我似乎可以把我現在手邊的小套房，加價個四，五百萬日幣拿出來賣，總覺得還是會有台灣人或中國人願意接手（笑），開玩笑的，祝各位投資愉快！

照片：號稱東京最高檔次地段，元麻布ヒルズ