很多日本人在選購自住宅時,都會面臨到這個抉擇,這似乎是日本人購買房屋時永遠的課題。不過到底是一戶建好呢?還是大樓產品棒?前一陣子看到日本做的不動 產節目特輯,五、六位房市專家全部都一致認為選一戶建好,讓我著實嚇了一大跳!他們的理由不外乎為:除了土地完整外,使用自由度又高,庭院又有自己專屬的 平面停車位,且既不需要繳交管理費用,也不用顧及是否會干擾到隔壁鄰居的生活。

是這樣講沒錯拉,但讓我覺得納悶的是,既然這樣,那為什麼今年一戶建產品沒什麼漲,反而大樓漲翻天呢?而且剛好前天晚上看了TV TOKYO的財經節目 WBS(ワールド・ビジネス・サテライト),發現目前興起了一股都心中古大樓產品Renovation改修潮,將中古大樓產品,再裝潢改建後,高價賣出。反倒是一戶建,根本無法這樣做。

說實話,雖說一戶建的土地持份大,不過這就代表著稅金高,因此一戶建的居住成本不見得會比大樓還要低。而且雖然說一戶建擁有完整的土地,但是日本的一戶 建,基地面積大概都60㎡~100㎡不等而已。說實在的,這麼小的土地實在是沒什麼屁用,更何況日本的土地,法令上限制重重,一下又是容積率過小,一下又 是建蔽率的限制,然後還有北方斜線,道路斜線等...所以一戶建才會許多蓋起來屋頂都斜斜的。所以買的一戶建,往後如果重蓋,蓋出來的規模頂多跟目前差不 多而已。而且這種一戶建,多半立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域,因此都更蓋高樓發大財的機率極小。即使擁有完整的土地,我個人是覺得自爽的成分居多。

此外,假設基地只有60㎡,依照建蔽率的限制,蓋出來的房子會是上下樓兩層,可能各40㎡左右。但如果是我,我會寧願選擇單層面積直接有80㎡的大樓產 品,一來不需要浪費樓梯空間,二來,誰想爬樓梯啊,累死了!更何況家裡如果有年長的長輩,對他們而言,爬樓梯會是個很大的負擔。另外,木造的房屋較容易折 舊,可能三十年後,就不得不花大錢重建或改修了。因此,一戶建在中古市場的流通,沒有像大樓型產品這麼容易,也就是說將來就算你想換屋,賣得掉賣不掉,都 還是個問題。

那大樓型產品呢?有完善的公共設施,氣派的大廳,較高樓層部分,又有不錯的眺望,採光面也無須擔心,且24小時都可以在自家大樓裡丟垃圾。但缺點就是,你 買了之後,每個月固定會有一大筆管理費用以及修繕費用的支出。而且,隨著你的屋齡越舊,修繕費用就越高。但我認為這筆費用,反而可以把它想作你買戶建住宅 時,每個月先預存的一筆修繕費用。而且之後的維修跟管理,全部丟給管理組合(管委會)去弄就好,不用我們去煩心。更何況,RC結構的大樓產品,本來就比木 造建築長壽,因此如果你年輕時購買的是新屋,也許你這輩子都遇不到房屋改建的問題。

但其實大樓型產品的缺點也不少。像是跟隔壁鄰居之間的關係…等。如果建築的結構較差,可能會受到隔壁鄰居生活上發出的聲響干擾,以及樓上鄰居走路的腳步聲 太大等問題。之前曾經介紹過馮先勉博士的文章,有提到「破屋理論」,從文章中可以得知:「社區居住品質由水準最差的一戶所決定」的。因此如果整棟大樓有小 套房又有兩房產品,則有可能受到小套房租客素質參差不齊的影響,或許會有居住環境惡化的疑慮。

而且,如果你購買的木造一戶建,不是全新屋,而是中古屋呢?因為再過沒幾年,大概也要打掉重建了。而打掉重建,還需要耗費高額拆除費用!因此就算他只有賣 你土地的價格,你也不見得划算。在日本,如果真的要買這種有老舊建築的土地,一般會連同拆除費用一起殺價殺下去。因此常常三、四十年的中古木造一戶建的成 交價,甚至會低於土地空地的價格。此外,由於建築基準法越修越嚴,也就是你買的中古住宅,有可能興建當時是合法的建築,但是依照最新的建築法規,你重建 時,是無法蓋出目前規模的大小的,也就是俗稱的「在建築不可」物件。因此除非你要購買的物件它地處精華區域,且有都更價值,否則就謝謝再聯絡吧!這也就是 為什麼我前面說一戶建的中古流通市場較差的緣故。

 

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