不知道各位朋友到日本來看屋時,有沒有發現到一種房型?無論是中古屋,或是新成屋,常常都可以看到圖片這種一樓房間,「高度只有一半」的「半地下」房型。其實這種房型不太好,因為它比地面還要低,因此容易潮濕、發霉。尤其最近日本不時會有超大豪雨,這種物件也很容易因此淹水。那至於為什麼這麼差的東西,在日本還是會存在呢?主要有兩個因素。

  第一點,低層住宅區的限高:之前的文章曾經有講過,日本的低層住宅區,高度限制很嚴格,有些限制你的樓高只能有10公尺的高度,有些地區則是12公尺。因此建商會為了多增加一些房間可以銷售賺錢,會把一樓做低一點,讓高度可以再多出一層樓出來銷售。

  第二點,容積率的特例:在日本,依照建築基準法,只要你的房間天花板高度,離地盤面不到一公尺,則這部分是不用算入容積率的(不算入的部分僅限所有房間總面積的1/3)。而什麼是容積率呢?簡單來說,就是「一塊基地能蓋出多少空間」的限制。因此,講明白一點,這種半地下的產品,就是因為不算在容積率裡面,所以也就是說,建商可以藉由讓你的房間離地不到一公尺,不算入容積,而多蓋出來賣你,增加獲利。

  雖然有些低層住宅區的半地下產品,會附有很大的庭院,但是說實在的,灰塵啦,小貓跳進來的情況也不少。也因為半地下的房子有這麼多的缺點,因此一般中古物件,多半這種半地下樓層的價位,會是正常樓層的七折價,甚至有時候就算半價,都不一定有人要接手。不過,現在許多建商很賊,在銷售這種產品時,把樣品屋用得美輪美奐,引你購買,而且賣的價錢跟樓上的房型價錢只是便宜一點點而已。另外,因為實際上它也不是地下室,所以廣告時,都會說這是一樓,因此,如果你貪小便宜,又懶得自己去現場看一趟的話,買了這種產品的話,你的資產就會一路像是溜滑梯的往下墜了。(而且說實在的,小偷如果要偷東西,這種房間最好偷。)

  原本這種大樓的共用樓梯、入口大廳部分以及走道部分,都是要算入容積率的,不過因為近年的建築基準法改正之後,這些都不再列入容積率裡面。因此最近只要是新一點的大樓,只要不是位於低層住宅區,有建築物限高問題的物件,多半一樓不會再做成房間,會直接做成大廳等。反正又不算入容積,因此不會影響建商的銷售面積。也因此,除了有限高的低層住宅區以外,現在已經很少見到新屋會是這種半地下的產品了。

 

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