TiN's Blog

  我們台灣如果買大樓，嫌空間不夠，太小。有時候會連同隔壁的戶數一起買下來，左右打通。若沒有隔壁的房間可以買，有些更極端的作法是，會買樓上或樓下來個上下打通。這在日本可行嗎？

  先說我上個星期，去看了一個西新宿的預售屋。售價大概是100平米，1億1000萬日圓左右。而頂樓與倒數第二樓，建商把它做成150平米的豪華房型，要價居然高達3億5000萬日圓！為什麼價差這麼大？而到底頂樓與一般房型只差在哪裡呢？其實除了頂樓天花板高了一些，view看得遠一些，空間大了一些以外，可以說是根本沒什麼兩樣。也就是如果日本的房子，可以隔壁兩間打通，你買兩間100平米的打通，還比那間150平米的便宜！

  大家看到這邊應該就知道我要表達什麼了。對，在日本，大樓產品無法兩間打通。理由有兩種。

  第一個理由：我記得之前曾經也介紹過「壁芯面積」以及「内法面積」的差異。前者是從牆壁的中心線測量的，後者是從牆壁內側測量的。而我們的所有權上，登記的面積，不是較大的「壁芯面積」，而是較小的「内法面積」。也就是說，跟你鄰居戶的界線牆壁，是公設。就算牆壁的厚度只有10公分，這10公分，其所有權仍然不是屬於你的，或者是隔壁戶的。而是屬於全體大樓的共用部分。因此你不可以把公設佔據為自己家的一部分使用。也因此很多日本的大樓，你跟隔壁的界線牆，由於有做隔音設備，而且實際上也是公設，因此都不可以擅自訂釘子進去。一來怕破壞隔音設備，二來，牆壁裡面不是你家。

  也就是因為這樣，在日本，大樓的頂樓都會做成大坪數的，然後把單價賣得比下面戶數貴很多。因為它有稀少性，你自己無法藉由買兩間打通，而讓室內面積變更大。順道一提，除了牆壁是公設以外，窗戶跟大門也都屬於公設，因此也無法自己換成自己喜歡的樣式。試想，如果窗戶跟大門可以亂換，那不是整棟大樓都變得很醜嗎？那跟台灣那些很醜的大樓有什麼兩樣呢？

  第二個理由，則是結構上的問題。日本的建築法規嚴格。與隔壁間的那道牆，應該是在取得建築許可時，算是「耐力壁」的一部分。如果擅自打掉，等於整棟大樓的結構，在耐震性上就會不合格。因此就算整棟大樓都是你的，你也不見得能夠打通。可能還得另外花錢做耐震診斷以及耐震補強才可以。

  因此買日本房時，可別用台灣的想法觀念來購買。覺得房間不夠大，一開始就買大間的吧。祝投資愉快。