前幾天日本開始了新一季的日劇,而這一季日本電視台水曜日的節目名為「◯◯妻」,其拍攝地點的大樓是在千葉縣的「柏の葉キャンパス」一帶,男女主角所住的公寓,就是離車站步行只有一分鐘的「パークシティ柏の葉キャンパス 一番街」。投資不動產,從來不會將眼光移出都心九區的我,透過了日劇,看到了這個地方的環境,簡直讓我大吃一驚!尤其是男女主角住的E棟邊間超高層,其眺望根本可以媲美都心。當下立刻登入了網站,查看了這一帶的房價,沒想到也讓我吃了一驚!88平米售價只要3680萬,100平米的租金更是不到14萬!我了解了,果然跟我自己的投資心法不謀而合。

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  今天就來跟大家分享一下我自己的投資心法,不代表正確。大家看看就好。首先,我習慣把地點,也就是區位(Location),分成三級。蛋黃區,蛋白區,蛋殼區。地點是相對的觀念,分級也是相對的觀念,因此這裡先不管是大顆蛋還是小顆蛋(詳見之前的文章),Case By Case。除了區位的三等分以外,我也喜歡把住宅產品分成A級、B級、C級。注意喔,我這裡全部都是講住宅喔。店面跟商辦的投資又是另外一種觀念,與這篇無關。


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而所謂的A級產品,當然就是豪宅and高級住宅。當然要符合好格局等,住起來一定要舒服的條件。

B級產品,就是一般般的住宅,至少符合新耐震等,也就是一般日本人還願意買來住的房子。

至於C級產品,就是爛貨。格局爛,又或者是很舊的小套房等,主要出租客群大概就是社會較底層的人。


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  如果是「蛋黃區的A級產品」,我認為這種產品風險最小。例如麻布、廣尾一帶的豪宅,高級住宅等等。正常的市況之下,由於這類的產品本身就價格不菲,因此如果不是處於房地產火熱的市況,可能也不見得可以賺得到差價。不過這種產品的好處就是保值,也就是就算房市在很差的時候,你也不見得會賠到錢。例如元麻布的那棵樹的Tower Mansion,聽說它連雷曼風暴的時候,都沒跌價。但我認為這類的產品,在房地產火熱的市況當中,會是第一個大漲的。這也就說明了為何最近有個統計數據說,千代田區的好產品,在這兩年的漲幅高達了四成。


  而「蛋黃區的B級產品」也差不到哪裡去,但不如A級產品保值。市場漲時它會漲,但漲不到哪裡去;市場跌時他也會跌,但一樣也跌不到哪裡去。


  那如果是「蛋黃區的C級產品」呢?我認為這種東西「在正常的市況下」,其投報率可能會最好。因為「門牌效應」,有許多其實沒什麼錢的上班族,想要說自己住在「港區」或者是「世田谷區」。或者想說自己住在「代官山」或「青山」。這也就是為什麼明明就是透天當道的世田谷區,也是會有很多出租小套房的緣故。也就是因為這樣,蛋黃區的爛產品,絕對會有人要租,就算產品再差,也可以不用怎麼擔心空屋的問題。日本有一句諺語叫做「腐っても鯛」,也就是「這東西就算都發臭了,他也都還是高級的鯛魚」。因此東京也有許多投資不動產的鄉民,把它改成了「腐っても港区」,意旨就算是產品很爛,但在怎麼樣就是在「港區」。那為什麼我前面加註了「在正常的市況下」呢?原因就在於,在正常的市況下,這類的產品在日本售價也高不到哪裡去。如果前一陣子各位有在找港區的小套房,就會發現還是有許多舊基準的小套房只需要一千多萬日圓就可入手。不過因為現在不是正常的市況,這類的產品最容易被拿來「低總價掩飾高單價」來出貨給新手投資客(參考我新書的2-4),因此這種產品,一定不能買到高價,不然也是死路一條,停損出場。


  至於「蛋殼區外的A級產品」呢?這種剛好就是我一開頭就提到的日劇那個產品。這個產品之棒啊,又是知名建商建造,又有無敵夜景,住起來當然爽。不過就是地點不對。現在它是五年新屋,88平米都只剩3680萬了,將來它價只會更跌,不用期待他會有什麼資產通膨的機會。這附近離車站遠一點的中古屋,甚至三房的產品,都一千萬日圓有找。因為地點上,它並無不可取代性,首都圈(包含千葉&神奈川),這類的東西太多了。如果你在千葉工作,當然自住可以,不過要有個心理準備,就是它的價值一定會隨著建物的折舊而逐年遞減。投資,就算了吧。


  那「蛋殼區外的C級產品」呢?A級都叫你不要買了,還買什麼B級跟C級!(丟筆)


  疑?那TiN怎麼沒有提到「蛋白區」呢?其實蛋白區很微妙。某些老舊街區也算蛋白區,某些新市鎮如灣岸也算蛋白區。如果是老舊街區的蛋白區,不要買A級產品,因為買/租得起A級產品的人,不會喜歡那種雜亂的環境。不過倒是可以買B級跟C級的產品。至於新市鎮,就要看各個市鎮的潛力,有沒有辦法持續發展,會不會幾十年後變鬼城了。如果你看好這個地方的增值潛力,當然可以買A級~C級產品。因為它可能有朝一日會被「染黃」。


  看一部日劇也可以扯這麼多 ><... 上述的投資心法僅屬個人的心得,沒有絕對的對錯。不同的人會有不同的操作策略,僅供參考。

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