8月24日,全球各地發生股市大崩盤。台股盤中大跌583點,日經指數也在盤中大跌900日圓,而晚間美股更是一開盤就狂瀉了1000多點。因這樣的恐慌性下殺,導致避險資金湧入日圓,昨日日圓兌美元匯率更是一天內從121圓暴漲到116圓。

  本月月初時,台幣兌日圓還有0.251的價位,但台幣隨著人民幣狂貶,日圓又受到日股避險資金影響大漲,昨天已來到了0.274的價位。若國際避險資金持續湧入日圓,恐怕這一兩天就有機會再見到0.28的匯率。

  以一間1億日圓的房屋來講,本月月初買,只要2510萬台幣,但如果是昨天需要結清尾款交屋,則這間房屋的價格頓時間暴漲到2740萬台幣,短短一個月,購屋者的負擔就增加了新台幣230萬,這個金額,可以在東京再多買一間小套房了。

 

  這種情況,似乎很有可能會走向之前08年雷曼風暴時的劇本。當初因為股市大跌,導致日圓狂漲,但同時也因為經濟不景氣而拖垮了當時已在高點的房價。而目前的東京都心的房價,早已突破08年的前波房價高點,因此會不會受到這樣全球性股災的影響,導致價格回檔修正,甚至嚴重一點打回原形?後續都還有待觀察。

  但可以肯定的是,一些有意願,但尚未購買日本不動產的海外投資客,可能會因為日圓突然高漲而縮手。加上不動產價格下修,不會像股票市場一樣,一天就給你跌10%,因此如果真的東京不動產走向下滑修正的局面,恐怕也要兩、三個月的反應期。

 

  但我個人的看法,倒不至於這麼悲關。對於已經在東京的海外投資客而言,房價跌,但日幣漲,反而沒有蒙受太大的損失。不,應該說,租金換回台幣以後,反而還增加了!因此在東京房市這一塊,似乎也沒有需要恐慌性殺出的理由。另外,08年時期,東京不動產以投機買盤居多,以高槓桿操作,但這波安倍經濟學的上漲,有很多是實際需求,

甚至是海外,大陸人民將其資產部分轉移至東京的結果。再加上這次還有個奧運大利多擋在前面,因此,就算房市下修,我認為會回到2012年的水準的可能性較低一點。

 

  但,經濟情勢瞬息萬變,接下來的劇本怎麼走?只能看老天爺的安排了。祝投資愉快。

PS:明天請記得收聽「日光大道」節目。台灣時間早上8:00播出,正聲廣播FM104.1 。

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