日本許多大老闆,公司賺了很多錢。也有很多藝人,收入都很高。不過他們都有一個共同點,就是都在六本木等高級地段,租每個月5,60萬,甚至上百萬日圓的房子!

  天阿,好浪費啊。為什麼不買。要租呢?他們買不起房嗎?怎麼可能!

  其實原因有二。第一:有些在很精華的地段,很高級的住宅,建商都不分售,只有出租而已。因為日本建商很聰明,知道這種金雞母可以收租很穩定,與其賣掉,他們自己留起來運用,反而賺更多,因此你想買,還不見得買得到。就像著名的「六本木ヒルズ・レジデンス」(六本木之丘旁的那兩棟住宅房),就都只租不賣(有拉,有幾戶地主戶拿出來賣過)。

  第二個原因:在之前的通縮時代,房價會跌。而且像是這樣的豪宅,每個月要繳的修繕管理費,跟每年的固定資產稅,夾起來每年也不下數百萬,因此考慮到房價下跌因素,加一加,不見得買會比租還划算。而這些大老闆們,租房有更高招的。他們不會用自己的名義去租房,會用公司的名義租下來後,再以「社宅」的名義便宜轉租給自己。這樣做,並不是為了要從公司那裡A一些好處,公司是他的,老闆大也可以每個月增加自己的薪水增加50萬日圓,再用自己的名義來租房就好。不過,這樣的租法,稅率上會差很多。

  來,日本的高收入族群,如果你的年收入超過1800萬日圓,則所得稅跟住民稅合計會高達50%,也就是一大半都會被政府拿走。假設這個社長想要租個月租金50萬日圓的房,其實如果只是增加自己50萬的薪水是不夠的,每個月至少要增加100萬日圓,被扣稅後,才會多50萬來租房。也就是社長若以個人名義去租房,則稅金可能要多負擔50萬日圓。

  但是如果我們今天用公司的名義來租房,再轉租(不能免費提供)給社長呢?可能可以節稅超過九成。

  日本的國稅廳有規定「役員社宅」的規定。所謂的「役員」,指得就是公司的「董事」。如果是租「小規模住宅」(99平米,也就是約29.94坪以內)的房,則社長向公司租轉租來的房子,則可以用很便宜的價位租進來。這個價位怎麼算呢?就是把

(1)建物部分的「固定資產稅的課稅評價額」x0.2%,再加上

(2)土地部分的「固定資產稅的課稅評價額」x0.22%,再加上

(3)12日圓×(室內總坪數,以坪計算)

 

計算一下,假設剛剛提到的月租50萬日圓的房屋,其固定資産税課税標準額,土地部分為1500萬日圓、建物為1300萬日圓,此為25坪房,則

(1)1500萬x0.22%=3萬3,000日圓

(2)1300萬x0.2%=2萬6,000日圓

(3)12x25坪=300日圓

(1)+(2)+(3)=5萬9,300日圓

 

  也就是,社長可以從公司,以每個月59,300的超低價承租這間市價租金50萬的房。因此社長只要把自己的薪水多做12萬,其中六萬拿出來繳稅就可以了,而公司付給房東的房租44萬左右的差額,在會計上,都可以算在公司的費用,不用繳稅。比起原本每個月要多繳50萬的稅,一下降到6萬有找,節稅幅度高達近90%。也難怪老闆精打細算後,寧願租房也不買房。

  若是超過99平米的「非小規模住宅」,稅制上就沒這麼好康了。公司轉租給社長的房租,計算方式就變成(1)房屋及土地的「固定資產稅的課稅評價額」x12%,或者是(2)公司向房東租的租金的一半,兩者取其高者,就是轉租給社長的價錢。不過這樣還是可以節稅50%以上。或許就是因為過去有這樣的背景,因此日本的高級住宅出租情況不至於太差。但這一兩年房價在漲,不知道會不會有一天,精明的大老闆們棄租轉買,因為房價在漲的年代,一定是買比租划算,因為還可以賺差價!

 

 

 

 

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