東京的住宅市場,很有可能於明年(2016年)觸頂。
根據スタイルアクト的代表取締役,沖有人的文章:東京都心三區(港、千代田、中央)精華區的成交價,從今年夏天以來就維持平盤不再上漲,但待售案件量卻暴增。

此外,中央區灣岸地區的房屋,還面臨了賣不掉的窘境。就有灣岸的仲介業者抱怨說:「帶看了20幾間,但都無法成交」。因為客戶認為:「出售中的物件都價格過高,且沒什麼特色」。因此似乎之前投資灣岸地區的投資客,會面臨到賣壓過高而無法順利出售的情況。

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文章認為,這波房市的上漲,主要是因為量化寬鬆導致了閒錢太多,因此金融機關也對於不動產融資的放款態度轉趨鬆緩。同時也因為各家銀行積極搶客,使得貸款利率仍然維持在低檔。因此文章筆者沖氏認為,住宅的房價高低,有很大的因素還是取決於金融機關的態度。

雖然2014年,因為這些瞭解通膨的人民先動起來開始買房,而導致新成屋或中古物件都一屋難求的狀況。但到了2015年下半年,隨著房價的高漲,現在有許 多屋主都認為,此時會是個售屋的好時機,因此紛紛將手中物件也拿出來出售。而現在拿出來出售的價格,也比以前的價格要再高兩成左右。

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一般來說,量先價行,價格的秘密就藏在量裡面。報導中就指出,目前的待售物件暴增,很有可能使得房價漲幅趨緩,甚至停歇盤整。因為待售物件變多,市場從去 年的「想買沒有貨」,到今年的「硬要買,還是有物件」,反而讓買家的立場變得更強勢。同時,無論新成屋還是中古屋,庫存量都已經高於去年。同時,也因為一 般自住客追不上房價,因此才會導致最近有成交掉的物件,其成交價還是維持平盤,無法再創新高。

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作者還以金融市場的技術分析,應用在目前的不動產市場,畫出了2008~2015年來的價格「移動平均線」月線。作者分析,雖然期間內,成交價比起上個月 還要低的時期也是有的,但是近年,房價幾乎沒有連續兩個月下跌過。而且就像圖看來,目前房價的漲幅也似乎趨緩,已經漲不動了,因此很有可能在半年以內,或 者是搞不好在今年內,價格就有機會連跌兩個月以上,並進一步跌破「移動平均線」。一旦跌破均線,很有可能就代表著價格上漲的局面已經結束。

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但作者也在文章最後指出,就目前在「資金供給面」,也就是黑田總裁任期內的2018年為止,都還是會持續量化寬鬆的政策。而在「建築費用」等,因為奧運缺 工等因素並無消失,因此還是會持續維持高檔。至於「房租部分」在都心部分,雖然有些許下滑,但也只是停留在小幅下降而已。因此就這些面向來看,目前東京的 房價還是具有強烈的支撐要素。因此「庫存增加」只會導致上漲局面的趨緩或者停止,而不會導致房價的崩跌。

作者也在文末提醒,若價格不變,但待售物件持續增加的話,則會從目前的「賣方市場」再度轉變成「買方市場」,因此如果有計畫要售屋的民眾,可能之後會比較難賣,可能要好好規劃之後的售屋時期了。

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文章網址:

http://diamond.jp/articles/-/79958

 

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