東京房市,尤其是高級住宅漲到相對高點。前一季,由於想要買都心超高層塔式住宅,或者是低層高級住宅區的人越來越多,因此形成了一股供不應求,大家搶貨的 市場氛圍。也因此,許多正要銷售的新案,除了順勢開高價以外,同時,也為了確保自己的潛在客戶買得起,不會談到最後約也簽了,卻因為貸款問題被拒,到最後 白忙一場,因此許多建商態度也轉得很硬,一定要購屋者提出房價全額,兩億,或者是三億日圓的存款證明,才讓這些有意願購買的客戶參加抽籤。除了上述超貴的 物件,要求你全額付現以外,其實超過3000萬日圓以上的房屋,台灣購屋客,還是可以向台灣系的銀行申貸的。成數可能可以高達六、七成(不滿3000萬日 圓的低階市場,對於台灣購屋客而言,也是需要現金全額付現的。因為台灣系的銀行不願意貸款給總價過低的房屋。因為申貸的人多,他們只想賺大筆一點的)。因 此其實買個3000萬日圓的房屋,只要有個900萬日圓的自備款,也就是約250萬台幣的自備款,就可以開始在東京當包租公。

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   先不管買一、兩億豪宅的人了,因為他們荷包深,因此大概也沒什麼資金周轉的問題。不過最近倒是許多小資族的想法,讓我頻頻捏了一把冷汗。

   怎麼說呢?因為最近有不少人,為了投資東京的不動產,竟然開始動起了自己台灣屋的歪腦筋。他們的想法真的很天真:想說「東京高投報,所以打算把自己台北的 房屋,再向銀行增貸出來,作為東京買屋的頭期款,然後欲購買的東京屋,也打算用貸款」。也就是想要來個高槓桿的無本生意。因為他們認為:「東京高投報,收 進來的房租可以完全繳貸款,甚至還會有多出來的錢,可以拿來償還台北這裡增貸出來的錢。因為TiN在他的書1-1節有講過,東京房屋貸款現金流為正,台北 的現金流為負啊!」。

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   艾,我只能說台灣小資投資客,還真是賭性堅強啊!每當客人跟我這樣說時,我都直接跟他講「你這麼做必死無疑」!講的時候心裡順便罵一下說:「阿你是沒有再看57新聞王喔,財政部長都叫你要看了,連我這個在國外的,都會透過YouTube看了」。

   來,干台灣房市什麼關係呢?當然有啊,因為你要增貸的,是你的台北屋來買東京屋啊,抵押品是你的台北屋啊!根據許多台灣的報章雜誌顯示,現在台北房市正在 反轉,而且許多量大的地區甚至出現了七折價之類的。在這種你的台北屋房價可能下跌的前提下,第一點,我不認為現在這種市況,銀行還會讓你增貸現金出來。好 拉,就算你信用良好,或者跟銀行關係好,增貸到了,但如果哪天台北房價下滑太多,你的房屋擔保價值不足,銀行是有可能叫你先大額還款,補齊房價跌掉的部分 (回去看看你的房貸合約),否則你的台北屋將會面臨斷頭被法拍的命運。

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   第二點,就是你看到的東京高投報,只是表面投報率而已。此外,東京目前房價已高,投報率已經沒有你預估的這麼好了,況且還有空屋以及稅金等其他費用等著 你。因此這麼做,很有可能到最後,你的現金流還是為負,還是得從台灣再搬錢來貼補東京屋的房貸。而如果真的有一天,上述的第一點成真,也就是台北房市價格 大幅度修正了,這時,如果你想要賣東京屋,來救台北屋,事情可能不會有你想像中的順利。因為根據2015年10月20日出刊的「住宅新報」報導東日本不動 產流通機構的數據顯示,目前東京二手房市正處於「價漲量縮」的局面。但前幾季的「價漲量縮」,是因為「沒物件賣」,才導致的「量縮」。但最近待售物件其實 也已經明顯增多回復常態了,因此可能目前的「量縮」,不是「沒物件賣」,而是因為「太貴,導致買家縮手」的。因此到時如果你急售東京屋,可能就得大幅降價 賠售,才有機會順利脫手了。

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   其實東京的不動產,雖然前一季市況熱銷,像是目黑指標個案Brillia天價當日完銷等,看起來似乎可以一路漲到奧運前,但其實有許多東京房市專家開始提 醒,接下來東京房市可能會面臨修正的局面(之前也有PO出相關報導)。且根據2015年10月24日出刊的「週刊ダイヤモンド」報導,其實現在超高層塔式 住宅的銷售,籠罩了一片烏雲。除了因為現在價位已高,導致賣方縮手外,還有另一個原因,就是之前的PO文也提過的,許多人買這種塔式住宅,都是買來節稅用 的。因此,當這種節稅的手段變成常態後,日本的國稅局就會開始想辦法去防堵。因此,將來是否購買超高層塔式住宅,還是能有目前節稅的功能?實際上增添了許 多變數,也因此最近許多有錢人都已經開始縮手不買了。或許這也就說明了,為什麼另一個指標個案,三井不動產的「Park Court 赤坂檜町 The Tower」的正式發售時期,一延再延的緣故了吧。

   投資使用高槓桿,無非就是「富貴險中求」。如果你可以承受台北屋跟東京屋都大幅下跌的風險,當然,上述的操作方法不是不行,但如果這是你所有的身家財產,建議你還是別這麼冒險,晚上會睡不好的。


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