TiN's Blog

  東京的大樓（マンション）房價，已經超過了2007年，來到了相對高點。這一期（4/30~5/5）的東洋經濟，就做了相關報導，探討最新的不動產市況。根據報導，都心精華區的高檔物件，漲勢驚人。東急不動產的「The Branz House 一番町」，一戶要價2~6億日圓，但卻連廣告都不用打，只靠基地現場的看板，即熱烈完銷。另，三菱地所即將開賣的新宿御苑案，100平米也開價1.5億~2.6億日圓，也預期將會創下銷售佳績。週刊就分析，高檔物件會賣得這麼好，主要還是因為自2015年之後的遺產稅增稅後，有些富裕層為了避稅，才會積極買進都心的高檔大樓產品，藉此將現金轉換成不動產，降低資產評價額，以達節稅目的（詳見新書《東京買房最強攻略》10-5節）http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_017

  因此現在的高檔物件，這些資產配置的節稅族，幾乎都沒在管甚麼投報率幾趴的，只求物件保值。也就是因為有這樣的買盤在（雖然不多），但這樣的買法，得確會為市場帶來相當大的影響。因此週刊也認為，現在每間建商都在靠腰說建築費用高漲，所以房價不得不漲，根本就是喊假的。都心的大樓產品，價格高漲的主因，恐怕不是「建築費用高漲」，而是「有笨蛋會買（這五個字是我的意見）」。

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  的確，我之前的PO文「看不懂的東京新成屋市場...」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/446139854  也曾經提過，都心的某案，75平米沒view的，賣8000多萬，但同一層樓80平米有無敵景觀view的，賣約1.3億。也就是說，這兩間根本一樣大，只是看你要不要為了一個view，多花將近5000萬日圓。另一個知名建商，最近推案的，某電車終點站一分鐘的個案，也是一樣的情形。它70平米的房型賣7000多萬，但85平米的（有露台）邊間卻要賣1.2億！！！就從這兩個（算是具代表性的）個案來說，其一般般，沒什麼特點的房型，都還可以壓在合理的價位銷售，但有view的，或是有邊間的這種條件較佳的，雖然只是大一點點，設備用好一點點，建商就想要賣你賣天價。這也呼應了週刊點出的「漲價並非建築費用高漲」的講法。看來，這些賣天價的戶型，目標客群應該就是這些「節稅客」。因為他們沒買來節稅，遺產稅一樣會被政府課走55%，還倒不如亂花花掉還比較爽。因此，在日本沒有避稅需求的台灣投資客，要買這樣的產品，建議您三思。

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  雖然現在房價已經漲破前高，但市場上仍然普遍認為，接下來的大樓新成屋市場，價格還是只會上漲（根據同週刊）。瑞穂証券的上級研究員石澤卓志則是認為：「即使漲勢會趨緩，但至少還會再續漲兩年」。但郊區的新屋大樓市場，恐怕沒這麼樂觀。野村不動產的住宅事業本部企劃室長佐佐木理，就提到，由於郊外物件地價低，因此房價的賣價當中，建築成本佔整體的比重很高。郊區的確因為建材物價上漲，而導致銷售價格必須反映成本，漲價。但卻使得原本購買力就不高的郊區，買盤更加萎縮。有些不動產販賣公司甚至認為，像是田園都市線一帶，漲價後的產品不知道要賣給誰。因為會買這裡的上班族，這個房價已經超過他們所能負荷的範圍了。

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  這些郊區大樓產品銷售狀況不理想，還可以從某個訊號看出，就是降價的「二重價格表示」。對，就是像大賣場這樣，原本打上4980萬，然後再用刪除線劃掉，疊上4380萬這樣的表示手法。對於建商而言，一般的狀況，即使銷售不佳，也不會隨意降價，會以送你樣品屋傢俱的方式，來變相讓利給消費者。這樣的目的，就是為了要避免已經買了的顧客，看到降價的廣告後，氣得來抱怨要退訂之類的。因此現在郊區出現這種「二重價格表示」，等於是直接大剌剌地公告大家說：「我們真的賣得很爛，爛到快要死了，降價給你，快來買吧！」

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  至於負利率政策，帶給了市場什麼樣的影響？根據週刊的探訪得知，現在貸款變得很容易。日本原本住宅貸款的核貸金額，大約是你年收入的6~8倍，但最近卻有許多人甚至可以借到10倍之多。也就是可以玩的槓桿幅度變大了。甚是有些業務人員，看到自己客人的條件後，都很驚訝地說：「居然（連這種咖）都貸得到款」！

  除了對於買自住房，門檻變低以外，其實對於投資買盤也激起了很大的鼓舞。專營投資大樓產品的知名企業「日本財託」表示：「來參加說明會以及真正成交的人數，都是去年的1.5倍，甚至還有些業務，光是三月份一個月內，一個人就賣掉了47間房，而據說這47間，買的人也都是貸款購入」。業務還說，去年用現金購買的投資客，比率還高達47%，但今年，大家都知道，利息這麼便宜，錢又好借，不借白不借，因此大多都不在掏現金來購買，改用別人的錢，來賺錢。

  雖然投資貸款的利率不像自住屋貸款的0.6%這麼低，但受到負利率的影響，其實現在也只要1.78%而已，而且目前只要頭期款十萬日圓，就可以全額貸，是你，你不玩嗎？這種感覺，頗有當初台北房價起漲時期的味道。因此負利率，研判也將有可能，讓房價再繼續往上堆。

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  不過也有專家抱持著反對的意見。ニッセイ基礎研究所的主任研究員，增宮守，就認為：「如果只是靠低利率而維持的高房價，恐怕不會持續太久」。他認為，首都圈的大樓房租已經連續五個月下跌，照理說，投資，會受到租金的影響，而如果是自住，則會受到所得的影響。若「租金」及「所得」這兩樣都不上漲，房價還一直往上飆的話，就是泡沫。

  野村不動產的佐佐木也認為，目前的局勢，得確相當難讀懂。除了負利率以外，還有遺產稅增稅、消費稅再增稅等複雜的要素，錯綜複雜。看來「一般市場」跟「高檔富裕層市場」的兩極化將會越來越明顯。

  週刊也認為，若想要預測將來房市走勢，或許中古屋市場會是個不錯的觀察指標。因為建商發售的新成屋，較不容易降價，但中古屋主要是賣方跟買方，只要兩造雙方價位談得攏，就會成交，因此相對簡單。大京吹穴不動產的海瀨和彥社長也說：「現在想賣的人增加，想買的人變少，兩者的平衡正來到了很微妙的狀況」。而目前中古庫存委賣物件增加，中古價格不再上漲，現在也很難判斷出，究竟目前是「漲到一定的階段，在整理」，還是「即將反轉」。