TiN's Blog

  東京的房價，「西高東低」，這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點，相同的距離，西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣，許多房市專家認為，在東邊的交通建設日益完善，大規模的再開發計畫，會使東西兩邊的格差解消，東邊的房價將會急起直追西邊的房價。

  東西兩邊的房價，會不會因此而「軸線翻轉」？我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價，之所以會造成這麼大的格差，是長期歷史演變的結果，除了後天建設的條件以外，先天的條件以及都市計畫政策因素，也使得軸線翻轉近乎不可能。

-------------------------------------------

①首先，為什麼東邊與西邊，會有這麼大的格差？原因就在於「地勢」。東京西邊屬於高台地形，武藏野台地，地盤相對穩定。但西邊屬於低地，且土壤液化的可能性高，因此自古以來，有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京，要形成高級住宅區的首要條件，就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多，有錢人為了自身的安危，以及良好的高台眺望，會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊，也會因為高台跟低窪地，有著很明顯的房價落差。

  舉例來說，你在東京會發現一個很有趣的現象，就是許多地區，他的下坡低窪地區跟上坡高台地區，只是走路四、五分鐘的差距，但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶，以山手線的軌道為界線，左邊是高台地形，右邊是低地。左邊的高台為御殿山，也就是傳統的城南五山高級住宅區，周邊盡是豪宅，但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川，新馬場，環境就...。

  新宿區的下落合車站附近也有相同的情形，這個站週邊是低窪地區，即使是車站前方，卻也連幾間像樣的商店都沒有，附近也充斥著廉價出租公寓。但只要過了個馬路往高台上走，只要三分鐘，立刻轉變為全部都是高級住宅大樓的目白高級住宅區。也就是因為這樣的先天條件，都是低窪地的東邊，在房價上要向西邊看齊，就不太可能了。這點跟我們台灣非常不一樣，台灣的高級住宅區，就政府公布的土壤液化區，似乎都位於低窪地區。

-------------------------------------------

②另外，東西除了地勢高低格差以外，「學歷格差」也是個重要的關鍵。這樣說或許聽起來很勢利，不過房價與居住者的學歷高低有著很大的關係。根據國勢調查，位於東京車站以西的千代田区、港区、文京区、中央区、世田谷区、渋谷区、杉並区、目黒区、新宿区等地區，擁有大學畢業學歷的人，比例都有超過40%，但位於東京車站以東的墨田区、荒川区、江戸川区、葛飾区等，大學畢業學歷者都只有20%初頭，足立区甚至只有19%。好的學校也多半集中在西邊，昔有孟母三遷，有能力的家庭自然會為了小孩的就學問題，往西邊移動。

-------------------------------------------

③再來，就是都市計畫上的政策因素。被規劃為住宅區的地方，顧名思義，就是為了保持它良好的居住環境。而被規劃為工業區，或者準工業區的地區，原本就會因為噪音或者污染，不適合人居住。攤開都市計畫圖，你就會發現到西邊較多規劃為住宅區的地方，偶爾會有準工業區，但工業區幾乎沒有。但東邊，則是有大片的準工業區，也有許多工業區。準工業區與工業區的差別，就在於準工業區不能有會使環境惡化的工廠，環境稍微比工業區好一點點。但即使是在西邊，只要是準工業區，即便是在港區，大概房價也好不到哪裡去。

 就因為上述先天的、後天的、以及政策上的條件，較有經濟實力的人，自然而然地就會往西邊移動，而沒錢的，社會底層的邊緣人，則會往房價便宜的東邊移動。聚集的人種不同，地區上也會演變出截然不同的風格。交通系統，大規模再開發容易，但人文的素養，可不是一朝一夕就可以「軸線翻轉」的。