TiN's Blog

神仙教母：「仙蒂瑞拉，你要記得。一過了午夜12點，你身上的魔法將會解除，南瓜馬車，與你身上的美麗服飾將會一一現形…」。這間不動產公司的社名，似乎就預言了它的末路。現在11:59分，700位光鮮亮麗的房東，即將陷入萬劫不復的深淵。

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  「かぼちゃの馬車」（譯名：南瓜馬車）這間不動產公司，是近幾年急速成長的一間專蓋女性專用Share house，再販售給個人房東投資家的公司。2012年設立之初，資本額僅有300萬日圓，短短沒幾年，2017年3月時，馬車公司已經成長到了營業額316億日圓的大企業。累積販賣物件數量高達800棟（1萬室）。會有這樣的成長，說是完全歸功（歸罪？）於駿河銀行（スルガ銀行）也不為過。

  這間公司的經營模式是：「自己蓋Share House，賣給客人後，再將其回租回來做包租」。假設一個物件，市價如果是7000萬日圓，那麼，馬車公司就將這個物件賣1億日圓給他的客戶。也就是每賣一個物件，馬車公司就可以暴賺3000萬日圓。疑？客人是白痴嗎？為什麼要買呢？就我看來，客人的確是白痴。

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  想要賣高價，最簡單的方式，就是「操作租金」。假設Share House一個房間原本可以租到4萬日圓，一個物件有10間房間，那麼一個月的租金就是40萬日圓。對比建物原本價值的7000萬，表面投報率就是6.85%。

若馬車公司想把這個物件以高價1億日圓來賣給客人，那麼以4萬日圓的租金來計算，表面投報率就會只剩4.8%。這個數字看起來會非常沒有吸引力。

  那…怎麼維持光鮮亮麗的高投報呢？簡單啊！馬車公司把它們賣掉的房子回租回來，一間房間以一個月6萬日圓的租金來向買的人承租。這樣一個月的租金就會高達60萬。若以物件價格1億日圓來回推，這樣的租金，其投報率就可以維持在7.2%。而且馬車公司還給房東們保證租金喔，即使空房，都繼續每間給你6萬日圓的租金。

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  聰明的台灣朋友們，應該已經看出事情的端倪了。對，這就是龐氏騙局！只能租到4萬的房，馬車公司怎麼有辦法用6萬來向房東承租，自己賠2萬呢？然後物件還有空屋喔，這些空屋，馬車公司一樣要支付6萬日圓的房屋給房東。這筆差額的錢哪裡來？羊毛出在羊身上。別忘了，他們賣掉一間房子，就先賺了你3000萬日圓了。錢，除了從這3000萬日圓慢慢還給你以外，他們每個月還是賣掉了10幾個物件，每個月穩定獲利3~5億日圓。錢，就是從這些後來的房東身上賺來的。

  而這些房東，之所以會笨到用1億日圓去買下市價只有7000萬日圓的房屋，就是因為被馬車公司所虛構出來的「高投報」以及「保證租金」所騙。而且，馬車公司與駿河銀行配合，物件全額貸款給屋主一億日圓。也就是說，駿河銀行完全沒有做到銀行應該做的，確實審核物件實際的價值，而隨意放貸。

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  這樣的生意模式，完全建立在「馬車公司可以持續找到新的客戶」、以及「駿河銀行繼續無視物件價值持續亂放貸」之上。然而，駿河銀行似乎發現了苗頭不對，去年10月開始停止了對於馬車公司客戶的融資。銀行縮緊了銀根，自然而然，馬車公司一間房屋也賣不出去。後面沒有白老鼠的屍體可以繼續給前面的白老鼠分食，當然，馬車公司就再也付不出保證租金。

2018年1月17日，馬車公司發出了申明，完全停止支付租金給屋主。接下來屋主所要面臨的，就是「每個月必須還款上百萬日圓以上的房貸，但卻沒有任何房租收入」的地獄局面。房東們會落得如此下場，終究只能怪自己貪，怪自己笨。不然勒，怪我囉！？