粉絲頁沉寂了大半年,一來,是我現在忙著寫日檢的書,二來,是2020本來就是利多出盡的一年,市面上的產品不只價格高,就連品質也爛,真的沒有必要去關注。就算沒有武漢肺炎,頭腦稍微清楚的人也知道這個市場也差不多高點了(至於會不會反轉又是另一個問題)。

  原本不打算再寫有關於不動產的文章,但武漢肺炎爆發後,許多人問我東京房市會怎樣。我都直接給四個字答案:「我不知道」!

  說不知道,是因為這樣的局面不知道要拖多久,對於總體經濟的打擊有多大,在這個時候,日本連真正的確診人數都不明朗的情況下,很難預測未來的局勢。

  是的,日本的空頭總司令:榊淳司,又開始提出那千篇一律的灣岸崩盤說。認為奧運只要停辦或延期,灣岸一帶一定會大跌。當然,不只是榊淳司期待大跌,連台灣似乎也不少人期待東京複製台灣SARS時的崩盤局面,好來撿便宜(但會說這種話的人,真的大跌了,也都不敢撿)。

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住宅中古屋

  其實,影響房價的要素很多,全部的天時地利與人和,加起來才會剛好形成台灣SARS時的便宜局面。例如,SARS時期,台北當時的房價本身就不高,就在上一個循環的谷底,再加上當時房貸利率高達4%,才會讓撐不下去的人急售。SARS過後,政府祭出調降利率等一堆房市利多政策,才讓台北房市進入下一個循環。也因此在2020年回頭看當時的房價,才會覺得當時「很便宜」。

  東京現在房價本身算是在歷史高點,但即便是歷史高點,如果用人民的「房價所得比(約為10倍)」來看,似乎還是可以撐得住的範圍。而且在這種量化寬鬆的情勢下,房貸利率0.x%,等於借錢免利。再來,就是日本人購屋行為,是買來自住的居多,不像台灣人一個人會買個兩、三間,第二、三間租人,以房養房,玩高槓桿。因此,對於日本一般購屋族而言,並沒有「即時」的賣房壓力,自然就不會形成賣壓。但沒有及時,並不代表將來不會出問題。就各位所知,越來越多小公司撐不下去,越來越多個人事業、SOHO族收入歸零,一但疫情以及經濟急速惡化,難保這些市井小民不會「拋售」求救。這也就是為什麼我說,未來的局勢「我不知道」的原因,因為沒人知道武漢肺炎接下來會怎麼發展。

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住宅新成屋

  而至於建商新成屋部分,案場現在哀鴻片野,看屋人數減少。就算有,也都是因為小孩放假太閒,迪士尼又閉園,閒著沒事去看看的而已。但近幾年來,新成屋的供給量本來就越來越少,日本人的購屋意識早已從新成屋轉為中古屋。而且雖然這些建商哇哇叫,但其實現在還活在市場的上的建商,多數都是被稱為Major-7的大建商。他們財務體質健全,多數的建商也不急著售屋,甚至有幾個個案就索性不賣了,況且建商手中的餘屋也並不是多到驚人,對於渡寒冬,他們相當有經驗(90年代崩盤、雷曼風暴,乃至於311銷售停滯)。

  武漢肺炎爆發前,新成屋價格越開越高,越開越不合理,甚至出現了許多蛋白區當作蛋黃區在賣的亂象(台灣也曾經發生過這樣的局面)。前一陣子香港反送中,日本建商還期待外國資金大舉流入日本房市,甚至還在原宿車站推出一間67億日圓的房子。先說,那67億的,就只是個大房子而已,地點也真的不怎麼樣,產品也不是什麼入流的豪宅,(Maybe)就是想要騙那些資金急著逃出香港的人來買罷了。

  因此說短期內新成屋、預售屋的價格會不會下修?我覺得幅度恐怕有限。要再拖個半年至一年左右,建商可能會考慮將房價調整為「較合理」的價位。但我不認為這叫下跌,這叫回歸合理而已。當然,如果這波疫情一拖長,連帶引發中古屋的賣壓,那新成屋的下跌也是可以預見,畢竟雖然土建融利息便宜,但建商還是得需要現金流。

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短租民泊

  許多人看好奧運觀光財,以「高於市價」的租金或者是房價,租下或買下透天,來轉做簡易宿泊所,也就是民宿(民泊)。這些人無不哀鴻片野,訂房幾乎全被取消。租來做民宿的業者,砸下大筆裝潢資金後,現在暫時無法回收,但同時還是得繼續繳房租。買的人,原本期待高一點的民宿投報,現在頂多拿來做一般行情出租。

  新聞就有報導,上個月有許多租來做民宿的業者,早就看壞這一波觀光寒冬可能會持續好幾個月,許多人已經忍痛停損,直接將房屋退租,退出民宿事業。現在回頭來看,似乎這是正確的決定。上個月想說「只有」日本疫情爆發,只要日本疫情壓下來後,可能撐個兩、三個月,奧運如期舉辦,客人或許就會漸漸回流。但沒想到這個月卻開始進入全球大爆發,中國雖然有稍微減緩(沒人知道是不是真的),但韓國、美國、義大利等歐洲各大國,無一倖免。各國相繼鎖國,不然就是封鎖別國。這下子,就算日本的疫情壓下來了,外國人也不見得來得了日本。現在的情勢,可以很明顯地知道,接下來的半年,大概民宿業與旅館業是好不了了。

  至於高價買屋來做民泊的,我只能說,如果你沒有房貸壓力的話,就撐撐吧。至少房子是你的,看情勢,若明年日本觀光業無法復原,只能拿去一般出租了。雖然說房子買貴了,但是任何收益不動產的投資都一樣,只要時間拉長,都還是可以回收資金。只是效率變很差,原本預計10年收回,可能要變成25年了。

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商辦等收益大樓

  武漢肺炎之前,東京商用不動產的最大消息,應該就是中國人花了1000億日幣買了東京惠比壽的威斯汀酒店吧。2004年成交價501億日圓、2007年新加坡政府基金,在金融危機前的高檔,以當時天價770億日圓買進,而今又破金融危機前的高價,賣給中國人。當然,價格會漲一倍,無疑就是建立在寬鬆的資金以及看好東京奧運觀光需求上。一但觀光客沈寂,要再玩這種續創天價賺差價的遊戲,恐怕已經是不可能了。

  除了飯店,近年東京商辦也頻創高價。澀谷商圈大規模開發,S級商辦陸續完工,許多企業近年來賺飽飽,也因此許多企業也有了錢,也為了撐場面,相繼到這樣的高檔地段租高檔辦公室。但這波武漢肺炎不僅讓企業收益惡化,更是加速了「在宅勤務」的浪潮。

  許多企業為了避免同棟大樓內的群聚感染,開始讓員工透過網路在家工作(在宅勤務)。武漢肺炎爆發後,今年可預見企業業績惡化,大概財報也好看不了。再加上如果在宅勤務因此而發展成熟,恐怕辦公室的需求因此而被削弱,導致租金下跌連帶影響大樓價格。(在宅勤務反而會支撐住宅市場也不一定,因為大家都在家。)

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投資用套房與公寓

  投資用小套房1R、1K與木造公寓,因為沒有自住的需求,多半是買來投資(或節稅)的,因此它的市場動向可能跟兩房以上的住宅不太一樣。短期內,租客可能還是會繼續住,房租上也不會有太大的波動。但由於現在已經到了2020年市場高峰,或許有些人當初就是打著在2020年高點出售的主意。雖然說房租上短期內不會有大波動,但1R、1K與木造公寓這種產品的接手力道本身就不足,往年是因為還有中國人、台灣人等外國人會買來做資產轉移或收租投資,但近幾個月外國人散戶買盤減少,武漢肺炎爆發後更是絕跡,因此短期內,這種產品面臨的不是房價下跌,而是「有行無市」。想要賣,可能一時半刻也找不到買方接手。想買的人也知道現在武漢肺炎嚴重,再加上奧運還有可能停辦危機,經濟前景也不明,自然投資行動上就會更加謹慎。

  雖說短期內還可以安心收房租,但由於會租小套房或公寓的人,在經濟上本來就算是社會上較低的一群。只要疫情一拖長,這些人不見得有存款可以撐過這個危機,這些人難保不是第一個被裁員失去工作的一批,到時房東可能得面對房客繳不起房租但仍賴在房子內不走的風險(礙於借地借家法,要處理也沒那麼快)。疫情一拖長,經濟惡化,租金也很有可能隨之下跌,屆時伴隨而來的房價下跌的幅度,恐怕會比兩房產品還大,因為,小套房就是看收益、就是看投報。

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我該怎麼辦…

  武漢肺炎的發生,誰都不樂見。但這樣的風險,其實應該在你買屋投資時就該充分考量。短短三十年間,日本就已經有過兩次房市崩盤。經濟循環本來就有上有下,因此買房時,本來就該評估最差的情況,甚至租不掉也賣不掉的狀況。投資時量力而為,不使用高槓桿,在危機時備好子彈,才能渡過難關。或許,武漢肺炎危機剛好是給投資者們上一課:凡事先想風險。祝各位平安健康,早日雨過天晴。

 

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