似乎是受到上海封控的影響,近期經常聽到中國人逃離中國,潤(Run)到海外的相關新聞。尤其是日本,更是因為日圓貶值、良好的社會環境,成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多(中國人開的?)房地產業者、行政書士業者,更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。

 

  那究竟「買房移民日本」,到底可不可行呢?我們這一篇就來看看,究竟要怎麼樣才能移居日本!

 

--------------------------

 

  想要在日本長期居住,就得取得合法的簽證。依照你來日本的目的,最常見的就屬技術・人文知識・國際業務、高度專門職、法律・會計業務、介護、特定技能...等「工作簽證」。也就是說,只要你擁有一定的專業技能,也有日本的公司願意雇用你,你就可以來這裡當個上班族。

 

  又或者也可以透過來日本留學、研修的方式,取得「留學簽證」。可以讀語言學校(但最多兩年)、讀專門學校、或者讀大學,當個快樂的留學生。

 

  來創業,則是可以申請「經營・管理簽證」。如果你是外交官、大學教授、又或者是從事宗教、藝術類別的專業人士,也都有相對應的簽證。若你的資產高達3000萬日圓以上(與購置房地產無關),也可申請期間較長的「特定活動」簽證,但最長一年。

 

  各種簽證的申請方式以及門檻,網路上已經有許多懶人包,這裡就不再贅述。有興趣的朋友,也可以點進日本出入國在留管理廳的網站,查看在留資格一表:https://www.moj.go.jp/isa/applications/guide/qaq5.html

 

  像這樣,日本的簽證種類繁多,唯獨就是沒有像歐洲部份國家那種「只要買了多少錢以上的房地產或國債,就可以獲得居留權」的那種「黃金簽證」。換句話說,如果只是單純地買了一間價值xx千萬、xx億日圓的房產,是沒有辦法獲得日本居留權的。

 

--------------------------

 

  ...那些所謂「買房投資移民日本」的人,是怎麼搞的呢?

 

  其實說白了,就是在日本開公司,然後使用公司的名義購置投資用不動產。透過租金所得,「做」出營業額,然後申請者再從公司領「薪水(也就是房租)」。再以這樣的方式包裝成「事業體」,進而申請「經營・管理簽證」,取得居留權。

 

  「經營・管理簽證」原名為「投資・經營簽證」,顧名思義,就是為了來日本「投資」以及「經營」企業所設立的簽證。而這一種類的簽證於201541日之後改名為「經營・管理」,可見日本政府對於此種類的簽證,更重視企業本身的「經營」與「管理」。因此如果只是單純「投資」不動產,基本上很難構成取得此種簽證的要件。

 

  想要取得「經營・管理簽證」,需要滿足以下四點:

 

  1.擁有獨立的事務所(辦公室),不可設立在你家裡面(除非是獨棟透天,將其改造為兩個獨立的出入口)。

 

  2.僱用兩名以上的員工或者資本額500萬日圓以上。(大部分都是選擇後者,比較容易)。500萬日圓必須是能夠說明合法來源的資金,向朋友短期借入又歸還,簽證不會批下來。而這500萬日圓的資本金是可以動用的,可用於公司經營時的一切費用,因此不是放在那裡的死錢。

 

  3.必須提出能夠說服出入國在留管理廳(入國管理局)的審核官員,證明你想創立的事業能夠安定經營的「事業計畫書」。

 

  4.若你為事業管理者(社長),則必須要有從事3年以上事業經營管理的經驗,且領的薪資報酬必須是與日本人從事同一行業時同等薪酬(18萬以上,但25萬較為保險)。

 

  就因為申請的條件這麼嚴格,因此如果只是像前述那種「使用名義購買不動產,然後再做成薪資報酬」,基本上,這樣的事業計畫書絕對會被打回票(雖然看起來能夠安定運行)。

 

  因此,「某些」又有不動產業務、又有行政書士業務的移民業者,就會推出「一條龍」的服務,幫你寫很漂亮的事業計畫書,幫你介紹購買不動產,幫你設立公司,然後幫你送件申請「經營・管理簽證」。這就是最常見的「買房投資移民日本」的做法!

 

--------------------------

 

  這樣的方法對或不對?好或不好?我不多加評論。但我要告訴你,如果要使用這種方式,會面臨下列幾種風險以及要注意的事項:

 

  1.滿足要件,並不代表簽證絕對會下來。(據說)入國管理局會刻意調控每年取得經營管理簽證的人數,因此有時候容易取得,有時候取得較為困難。而且我也曾經聽聞,就因為一點申請流程上的小瑕疵,入國管理局就認為你並不是真的有心創業,而被打了回票的案件。

 

  2.除了你自己租的地方,還需要另外租個辦公室。雖說現代科技的發展,許多人只要有一隻iPhone就可以做事業,不用辦公室,也能辦公事。但入國管理局認為,如果你有心創業,就一定要有一個像樣的辦公室。裡面除了要有電話、電腦、傳真機、印表機、辦公桌椅以接待客戶的桌椅等辦公設備以外,它也必須是與你住家分開的一個空間。這些在申請時都必須附上詳細的照片、格局圖以及地址等,不可為虛擬辦公室,也不可為時下流行的共享辦公室。因此,你每個月還得多支付一筆5萬~20萬日圓左右的辦公室租金。而且這必須是在你取得簽證前,就得先設立好公司並租下。

 

  但矛盾的是,在你取得日本的簽證之前,就代表你在日本沒有任何合法的身份,因此正常的房東不會租給你的。也因此,常常要到日本創業的人,會遇到這種鬼打牆的狀態,難以解決。到最後,只好請代辦業者幫你找物件。但...代辦業者幫你找到的物件(或是說願意租給沒有身份的人的房東),它的房子會不會比較貴?簽約條件會不會比較差?地點會不會難以做生意?關於這點,我就不多加想像...

 

  3.拿到「經營・管理簽證」之後,多半第一次給的簽證期限為一年,後續依照你的經營狀況,才有可能給到三年或者五年的簽證。而如果你的事業規模一直沒什麼成長,大概就只能一年一簽。甚至如果你的事業狀況惡化,入國管理局認為你的事業已經沒有可行性,你簽證續簽(更新)很有可能就會過不了,這時無論你前期投資了多少錢,就只能打水漂,以「創業失敗」收場,包袱款款回台灣!也就是說,這個簽證並不是「一勞永逸」的。

 

  「疑?我網路上查到說,我只要住滿十年就可以拿永住(永久居留權)啊!」

 

  是的。在日本住滿十年且符合一定的條件就有「資格」申請永住權。但要「申請」永久居留權的先決條件,就是你的簽證必須是「三年」以上的效期。也就是說,如果你的事業沒什麼起色,每次都是一年一簽,那即便你沒被取消簽證,你也拿不到三年以上的簽證。換句話說,就是一年一簽的簽證,就算住在日本30年,你還是拿不到永住。

 

  「不拿永住,我直接歸化,拿日本國籍呢?」

 

  可以!只要你住滿五年,即便你拿的是一年簽證,仍然符合「申辦歸化」的條件。但「符合資格」跟「拿不拿得到國籍」是不同的兩回事。申請歸化時要提交的資料繁多,審核期間短則一年,長則兩、三年。而且基本上「歸化」就是要賦予你日本國籍,因此對於日本法務局(註:永住為「入國管理局」辦理;歸化為「法務局」辦理。)而言,更是會「從嚴」審核你這個人是不是壞人、有沒有其他顛覆國家思想、有沒有能力自力更生、甚至日文太差也不行。而且,拿日本國籍,等於就得放棄原國的國籍喔!

 

  4.一條龍的移民公司,雖然擁有房仲業的證照,但他們介紹給你的房屋,是否真的有投資價值?又還是只是他們低價買來,想要高價轉賣給你的物件,割你韭菜的?關於這一點,我也不多加猜測,畢竟這個世界上,良心房仲還是很多的。

 

  5.如果你在母國並沒有相關的經營管理經驗,但你的代辦公司卻幫你「美化」資歷,這是否會涉及「偽造文書」?造假一旦被發覺,你在日本等於就是失去了信用、黑掉了。往後要申請永住或歸化,可能就難如登天。重則,還有可能導致簽證無法更新。

 

--------------------------

 

  如果你真的很愛日本、然後也很有錢、也符合資格,那麼若使用以上的方法,大概需要花多少錢呢?(※注意,我並不是說這方法可行,只是算給你看,做這件事情你需要花多少錢。)

 

  1.首先,你必須要有25萬日圓的薪資(25萬以下可行性較低,所以使用25萬舉例)。25萬日圓的薪資,就是會產生年金以及保險等費用約7.4萬日圓(每年會變動)。而由於日本的年金跟保險規定,公司與員工必須要折半支付,因此公司實際上雇用一個額面月薪25萬日圓的員工(也就是雇用你自己),所耗費的成本為28.7萬(25+3.7萬),而你實際到手的薪水卻只有21.3萬(25-3.7萬)。這當中的7.4萬差額,就是年金以及保險的費用,回不來的。公司一個月的薪資成本為28.7萬,一年就是約345

 

  2.每個月辦公室的租金,若為7萬日圓,一年就是84萬日圓。辦公室總是會有水電費、電話費或者網路費等基本的維持費用,我們就乾脆抓個年額16萬,這裡湊個100吧!

 

  3.稅理士(會計師)等報稅以及記帳的費用,根據你的帳款內容多寡,以及你所找的公司,價位會有所不同。一年大約30萬日圓~50萬日圓不等。我們這裡取中位數40日圓。

 

  4.若公司沒什麼獲利,就不需要繳納法人稅(營利事業所得稅),但仍然會有地方政府的基本稅,約8日圓。

 

  綜合上述的四項費用,光是成立一間公司,這一年的成本就高達近500日元。也就是說,如果你的公司沒有其他的收入,只有不動產收租,那麼你的租金至少一年需要有500萬日圓以上。而且這500萬日圓還必須是已經扣掉不動產本身的固定資產稅、管理修繕費用、以及其他林林總總雜費後,要實拿500萬日圓才可以。因為你得實拿這麼多,才有足夠的錢去支付14項的那些費用。

 

  就以目前投報率5%的物件來說,往往計算實際到手的淨投報後,大概都就只剩3%左右的投報率。也就是說,3%的年投報,還必須要有500萬日圓,回推回去,就是你必須要購買總價約為16千多萬日圓的物件(3%÷500)。沒辦法,現在就是高房價、低投報的時期。或許如果早個幾年來,或許可以控制在一億日圓以內。

 

  若是購買更高投報的物件呢?本金不就可以不用投下這麼多嗎?但你要知道,高投報同時也代表高風險。收租能不能穩定,隱藏費用會不會爆表,這就考驗著你的投資能力了。

 

--------------------------

 

  像是上述這樣,薪水做25萬,你真正能夠從公拿到的錢,大概是多少呢?

 

  額面薪資25萬日圓,扣除年金保險等,實際的到手的「手取り」約為21.3萬日圓。這已經在上面1.的部分計算過。但要扣掉的錢,可不止這樣喔!

 

  有「所得」就會有「所得稅」,你「住」在日本就會有「住民稅」。年收300萬日圓,計算控除後,所得稅一年大約為5.6萬日圓,而住民稅一年大概是13.1萬日圓,因此你一年還得吐回去18.7萬日圓。月薪實拿21.3萬日圓,年額就是255.6萬日圓。扣除吐回去的所得稅與住民稅18.7萬日圓,你一年其實只有拿到236.9萬日圓,平均一個月才19.7萬日圓。

 

  對比於你那1.6億日圓的房地產,這個月薪簡直生活在貧困層...

 

  怎樣,我就有錢!我就是想潤來日本,過著包租公的爽日子。別說1.6億,兩、三億對我來說都是小數目。每個月19.7萬不夠花,我再多買幾間不就得了。

 

  嗯!每個人的能力不同、每個人也都有他想移民的理由。這也沒有可不可以的問題,在這裡就祝福你一帆風順、天天開心囉!

 

IMG_5199.JPG

    全站熱搜

    TiN 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()