#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1

 

    台灣許多名嘴,在評論購買日本房產時,總是說:「日本的房屋折舊很快耶,買了就會跌價」。怪了?為什麼很多歐洲國家的房屋,即便屋齡兩、三百年,價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過,確認房屋品質沒問題,因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋,折舊速度驚人,資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢?

 

    這一切的一切,除了日本失落30年的經濟情勢以外,很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因,來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。

 

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    新屋會折舊跌價,最廣為被大眾所認爲的原因之ㄧ,就屬日本人「喜新厭舊」的個性了。以前的日本人有所謂的「全新潔癖」,什麼都喜歡買全新的,就連房屋也不例外。一間新成屋,就算買它的前屋主並沒有搬進去住過,就拿出來轉賣,也會因為登記簿上有一筆「前屋主」的名字(日本的房屋謄本從房屋第一手至最新的資料都會記載),就讓買家感覺不是「全新」的。在以前的日本,這樣的房屋就只能按照新古屋的售價才會有人要買。這就跟一般「已拆封」商品的邏輯一樣,「全新未拆封」的商品,就是可以照原價賣,但「已拆封」的商品,即便「沒用過」,價值還是會打折扣。

 

    日本人的「全新潔癖」到什麼地步?我們一般在台灣去參觀新成屋時,都會打開水龍頭,或者馬桶沖沖,來測試建商有沒有蓋好。但在日本,千萬不能這麼做,因為建商的臉會綠掉。我曾經帶一組客人參觀新成屋時,因為客人不知情,而「不小心」在人家全新實體屋裡面上了廁所,建商馬上變臉,我也只好一直道歉賠不是。有一次看綜藝節目,剛好討論到購屋問題。來賓就說:「參觀新成屋,如果水龍頭開了,或馬桶沖了,這間房子你可能就非買不可了」。當然,我相信這是電視上稍微誇大的說法,但在日本人心目中,全新成屋就跟未拆封的商品一樣,就連入內參觀,都要戴手套跟穿室內拖鞋。從這個例子就可稍微窺知日本人對於「新東西」特別的癖好。

 

    但隨著經濟情勢的演變,日本的新成屋供給量越來越少,房價也越來越貴,許多購屋者因為無法負擔高房價,所以也沒能力「任性」地說自己只想買新屋。因此,近幾年來中古屋的成交比例也越來越高。原本只佔日本房屋交易市場1/5的中古屋,近年來也增加到了將近1/2。似乎現在還有這種「全新潔癖」的人也越來越少,因此造成日本房屋折舊跌價的第一個原因,其影響力似乎正在減弱。

 

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    在歐美地區的國家,有些房子越老越值錢,不過日本(非東京精華區)卻有一個跟其他國家截然不同現象,就是2030年的中古屋,價位大概只剩新成屋的一半,甚至郊區一點,還有只剩1/5價的。

 

    舉個例子,以往在日本購買一間3,000萬日圓的房,其資產下滑率大約是下面這樣的感覺:

 

購買價格:3,000萬日圓

入住後 :2,700萬日圓

3年後 :2,500萬日圓

5年後 :2,300萬日圓

10年後:1,800萬日圓

 

    隨著屋齡越來越老舊,房子也越來越不值錢。依照上述的跌價速度,在日本買房子,你還房貸的速度,還遠不及房價下跌的速度。原因除了第一點所提及的「全新潔癖」以外,還有另外一個原因,就是日本一直以來,處於「通縮(通貨緊縮)」的狀態。

 

    「通貨緊縮」,會導致「東西越來越便宜。今天不買,明天會更便宜」。所以在通縮的環境下,最好的投資,不是去買任何金融商品或資產,而是讓你的現金「睡」在銀行。就算它存在銀行的利息低得可憐,但因為物價越來越低, 因此過幾年後,實質上的購買力還是增加的。

 

    房地產中,一間房屋的構成,又分成「土地」跟「建物」兩個部分,所以才會叫做「房」「地」產。而這其中,會折舊的只有「建物」,「土地」是不會折舊的。但因為日本處於「通縮」環境,因此除了「建物」隨著屋齡越來越老,年年折舊年年跌價以外,「土地」的部分也會因為「通縮」,地價年年下跌。兩個部分同時跌,當然會直接反應在房價上,因此日本的房價才會看起來像是溜滑梯一樣,直直落。或許正因為這樣,習慣了通縮思維的日本人,認為房屋不是資產,而是消耗品。這也更加深了日本人認為「房屋只會跌價」的原因之一。

 

    不過,20225月,「受惠」於全球大通膨,日本也總算「勉強」達到了安倍經濟學所提出的「通膨2%」的政策目標。「通膨(通貨膨脹)」剛好與上述的「通縮」相反,「貨幣會變得沒價值,物價會越來越貴」。因此在通膨環境下,錢不要放在銀行,而是應該拿去投資商品或房地產,才可以抗通膨。這也間接說明了,為什麼近幾年日本的房地產已經先行漲了一大段的緣故。

 

    脫離了通縮,進入通膨的日本,房地產的價格走勢也很有可能一改三十年來的常態,邁向「歐美模式」也說不定

 

.....文章未完。

 

 

※本文內容節錄自20229月份即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書,由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市,請各位多多支持。

 

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