TiN's Blog

【#02 日本房屋為什麼會折舊 part 2】

    上週六的PO文，我們提及了日本人的「全新潔癖」以及「通貨緊縮」，是導致日本房屋買了就會折舊的其中兩個主因。而第三個造成日本住宅迅速折舊的因素，其實跟日本的「稅制」也有很大的關聯。

    對於日本政府而言，「新屋」是非常好的稅收來源。因為新屋較新，所以在評定現值上較高，這就導致政府可以藉此課到較高的「固定資產稅」。而一旦房屋經年累月變舊後，其評定現值就會隨之下降，因此舊屋就沒辦法課到像新成屋時這麼高的固定資產稅。

    此外，由於日本的建商屬於消費稅課稅業者，建商在銷售新成屋給消費者時，還必須繳納建物部分10%的「消費稅」給政府，但中古屋的交易，由於屬於個人之間的買賣，國家是課徵不到「消費稅」的。尤其是房屋的金額那麼大，雖說土地部分不會課徵消費稅，但光是房屋部分，若以10%的消費稅來計算，建商每賣一間新成屋，政府就可以收到幾百萬的消費稅。也因此，對於日本政府而言，新成屋的交易量當然是越高越好。除了可以收到較高的「固定資產稅」以外，還可以收到「消費稅」。這也解釋了為什麼日本政府在稅制上，對於新成屋都會給予一定的減稅優惠，鼓勵老百姓購買新屋的緣故。

    就這樣...如果建商的新屋供給量充足，大家都購買新屋，不喜歡購買中古屋，這勢必就會為中古屋的價格帶來衝擊，這就是為什麼日本的中古屋會「跌跌不休」的第三個原因。

    但近年來，由於新成屋的供給量變少，價位變高，也連帶使得中古屋市場日漸活絡。或許中古屋折舊嚴重的問題，會就此改善也說不定。

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    造成全民住宅價值急速下降的第四個原因，其實「銀行」也是幫兇。

    日本的銀行對於中古屋的放貸趨於保守，尤其是木造透天。因為木造透天的法定耐用年限為22年，但這個22年並不是真的這個建築物在22年後就不能使用了，這個數字就只是用於計算稅金上攤提折舊的依據而已。如果房屋維護良好，堪用40～50年都沒什麼問題。

    但在銀行眼中，屋齡20年的以上木造住宅，就是沒價值。因此即便建築物本身維持得再好，即便屋主花了好幾百萬重新裝潢、改良設備，但這些修繕、設備在銀行的眼中都不值錢，估價時，不會將其納入加分要素。

    也因為銀行的這種估價手法，導致想要購買中古屋的消費者無法貸款（或者貸款成數極低），必須全額付清或準備相當大的一筆自備款，這自然也讓中古物件無法在市場上順利流通。就因爲買老舊中古屋必須全額付清或支付較大筆的自備款，再加上銀行對於木造透天22年的估價觀念也滲透到了一般老百姓當中，這也導致了普遍日本人認為中古屋就是沒什麼價值。如果屋主想要賣掉這棟屋齡20年的木造中古屋，勢必就得將價格殺到很低，對方才會承接。這就是造成日本中古屋價格下跌的第四個原因。

    但近年來因為房價高漲、新成屋供給不足，同時又因為日本央行的低利率政策，讓銀行有將錢貸出去的壓力，這也才讓銀行對於老舊房屋的價值重新認定。此外，最近也開始了許多老屋活化的新制度，或許將來日本這種忽視房屋本身耐用度的估價觀念，也將會有所改變也不一定。

    以上「全新潔癖」、「通貨緊縮」、「稅制」與「銀行鑑價」四點，就是日本房價年年折舊跌價的主因。但這些原因，大部分在未來都可望消除。過往的概念是否能再適用於未來的時代，購屋者必須自己理性分析。

    此外，其實還有第五點，但關於第五點，就留給買書的讀者獨享囉！請下個月底支持一下即將上市的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，感恩。

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