TiN's Blog

【#04 縮水式通膨】

    記得我2013年剛來東京購買房地產時，第一個要買的產品，不是投資型產品，而是要買自己住的兩房產品。當時我看了很多大建商的房子，這些建案給我的感想就是：「日本的房子蓋得真棒！」。不只大廳氣派，公設豪華，甚至有些高級的房型還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。還有些塔式住宅的產品，在40幾層樓高的房間內，設置了可以一覽東京鐵塔的露天按摩浴缸。當時，就以為東京的房屋就是這樣的高品質，也以為以後推出的產品，也都會是這樣的等級。

    2014年、2015年，雖然陸陸續續也有幾個還不錯的個案推出，但隨著房價上漲，這些個案開價也都越來越高。2017年過後，我發現到一個現象，就是大部分的自住型產品的新成屋，質感都越來越差。

    隨著土地成本、建造成本的上漲，房價當然會越來越貴。雖然說因為量化寬鬆，讓自用型貸款容易下來，但自住客的荷包，並沒有跟上土地以及建築成本上漲的速度。建商為了要賣房，只好開始壓低建造成本。對的，這就跟你去買東西時，「價格不變，但內容縮水」是相同套路的「縮水式通膨（shrinkflation）」，日本人則是戲稱為「ステルス（Stealth）値上げ（隱形戰鬥機式漲價）」。

    數年前，3LDK（三房）的產品，室內面積大概都有70㎡以上，但最近很多新推出來的建案，都壓縮在60㎡左右，目的就是想要「壓低總價，來掩飾高漲的單價」。前一陣子我去看了一個家庭房的新建案，3LDK的平均面積居然只有65㎡左右。而建商為了可以蓋出更多的戶數，甚至還開挖地下室的住戶。這還不是半地下陽光屋喔，而是完完全全的地下室！

    就日本的建築法規來說，蓋地下室的住戶，如果是總面積的1/3以內的話，其實是可以不用納入容積率計算的。也就是說，對建商而言，這些地下室的住戶的容積等於是免費奉送的。多蓋出的這1/3的地下住戶，拿來賣錢，就可以多賺一些錢，來分攤高漲的建造成本。但其實這樣的地下室房間住起來並不舒服，買了，大概以後也會很難脫手。

    此外，現在許多新建案，室內的天花板高度也變低了不少，雖說建築基準法只要求至少高度要達到2.1公尺，但以前好一點的產品都會做到2.5～2.6公尺高，不過最近不少新推案的產品，天花板高度都只剩2.4〜2.45公尺，差個5公分10公分，其實感覺還差蠻多的。這麼做，說穿了就是為了能夠再多擠出一層樓的販售面積。

    以往這種蓋來賣給自住客的產品，建商所給的配備會比起拿來出租用的產品更高檔，但似乎近期這些賣給自住客的產品所附加的配備也越來越差。建造上為了省成本，也不採取把樑柱做到房間外面的Out Frame工法，而把樑柱做在室內。

    像這樣「壓縮室內面積」、「壓縮天花板高度」、「使用便宜的設備及建築工法」，這些，都是建商為了因應高漲的建築成本而想出，一種算是變相漲價的招式.....文章未完。

※本文內容節錄自2022年9月份即將出版的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書，由想閱文化出版發行。實體版與電子版將同步上市，請各位多多支持。