TiN's Blog

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《韭菜逆襲！我要當個有錢人：改造貧窮腦的16堂課，小資族也能晉升富裕階層》正式開放預購，並預計於7月18日隆重上市！

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　　中野站前的都更案非常有名，其前面「號稱」與車站共構全新的塔樓「Park City中野The Tower」（雖然實際走路要超過6~8分鐘以上），當初卻還是以逼近都心的高價完銷。但附近的「中野Sun Plaza」都更案，似乎就沒這麼順利。

　　原本預定的計劃，受到通膨以及日幣下跌等因素，無法再執行下去，這時，建商想到的就是「減少商辦面積」，「增加住宅面積」。因為商辦（賣場或著是辦公室），會隨著它的坪效空間，而決定往後的收益，因此像是這種商業物業，營造成本是否符合採算，就顯得非常重要。

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　　美國與韓國都開始對於外國人取得不動產，尤其是中國人取得不動產這一塊，開始有了實際作為。已經有許多人意識到，不動產被中國人買走，除了房價高漲的問題以外，更重要的是國安疑慮。因此這次日本的參議院選舉，「中國人買日本房」的問題，應該也會是一個很大的爭點。

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　　房市投資者都知道，在房市上行時期，「今天的天價，就是明天的地板價」。重點不在於買貴，而是有沒有買到。

　　搶到，一定得出價比其他的競爭者高，也就是有很大的概率以「溢價」買到，也就是買貴。而這買貴，可能就是買貴個5%～10%。對比未來物件可能兩～三倍的漲幅以及收益，這小小的溢價幾乎可以忽略。而如果你不願意10%的溢價買到，你就是沒有了。因為不動產不像股票這樣，同樣的東西有好幾萬張在市場流動，但房子就只有一間，「沒買到」好物件，比「買貴」還要糟糕。這也就是我在『日本買房關鍵字』一書當中所提及的「贏家的詛咒」。

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　　當中國人跑來東京都心精華區買3億高檔塔樓，還一邊誇著很便宜的同時，日本人卻只能淪落到買便宜區域的狹小木造透天。

　　日本老百姓會變得這麼窮，跟政府的貨幣政策有很大的關係。無節制的量化寬鬆，貨幣供給，讓日幣在10年多就貶值了一半以下。換句話說，日本政府以貨幣供給來壓低匯率，形同偷竊了日本人民辛苦工作所存下來的財富。

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　　中國人在日本炒房，惡意提高租金趕走租客，做民宿破壞環境，利用程式以及人頭大量預約預售屋名額，買來後立即加價一倍轉賣等行為，已經惹惱了日本民眾。

　　即將來到的選舉，各政黨為了選票，也都表態回應了對於中國人炒房以及居住正義的訴求。各黨的意見如下：

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　　　　關於炒房，買來轉賣，今天再用AI來將兩篇新聞整理成一篇來分享。

　　住友為了防止投機客買來轉賣，祭出了五年內禁止轉賣的特約。若是違反，建商有權取消契約。

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　　龍樹諒真厲害，不，還是應該說YouTuber真厲害，幾部影片，幾本漫畫，就讓日本許多產業陷入危機，最好笑的，還是中國大使館在自己的官網，叫人民赴日購屋時要小心地震的風險。

　　然後最近聽認識的業者說，真的中國人的買盤有稍微減少，大家都在等七月5號過後，才要簽約或者交屋過戶。

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　　這幾天，日本不動產最熱的話題，莫過於國稅廳公布了今年最新的「路線價」。所謂的「路線價」，並不是真正的成交價，而是國稅廳用來課徵遺產稅與固定資產稅的課稅根基。

　　除了「路線價」以外，還有一種價格叫「公示地價」，這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值，用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位，都是政府機關公布的評定價格，只不過是由不同單位統計，用於不同用途而已。

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　　日本的不動產投資，如果你買的是大樓型產品，最大的一筆「固定支出」，莫過於大樓的修繕費用與管理費。這筆費用本來就不便宜，然而，隨著日本進入通膨，飆漲的物價以及人力成本，讓許多大樓的管委會也不得不提高這些費用。

　　收租雖然很穩定，但管理修繕費用就有如你購買高股息ETF時的內扣費用以及管理費，而這個管理費的比例，比ETF的零點幾趴還要高很多。

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　　這篇試著叫AI將兩篇文章統整在一起，第一篇是敘述都心房價高漲，造成很多人買不起的文章。第二篇則是放棄都心，去隔壁縣，例如千葉以及埼玉購買便宜新房的文章。

　　相較於都心漲翻天，千葉以及埼玉的新成屋幾乎沒什麼動，若從日幣匯率的觀點來看，就等於這兩個地方的房價還在下跌。

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　　投資日本小套房的風險，在於「流動性」。日本人買房的行為與台灣人不太一樣，台灣會因為房價過高，年輕人會買小套房來自住，但日本人不會買小套房來自住，且小套房無法享受稅制上的優惠。意思就是說，小套房只有買來投資收租的人會買。

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　　當大家都在炒塔樓的時候，你應該要知道擦鞋童理論。當連投報率都不會算的投資小白，也在開高槓桿買房時，你就要知道，現在進場很可能是「富貴險中求」。

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　　你還以為日本人不會炒房嗎？當房市向上的時期，搶預售屋，比台灣搶得還厲害。會賺錢的塔樓，同樣一間房子，上百人抽籤申購，但沒有人要的東西，就是沒有人要買。

　　前些時候，聽朋友說，東京很好買。那是因為你都撿別人不要的垃圾，當然好買。真正好東西，還要用這種預約程式來作弊搶名額才搶得到。如果你對東京的市場不夠靈敏，無法獲得足夠的資訊，那你大概當韭菜的機率極高。

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　　買房跟租房，不會是永遠的話題。正常情況下，買房永遠強過租房。之所以日本人會有這兩者的比較，是因為之前日本處於「通縮」狀態，房價會隨著建物折舊而變便宜。

　　然而在現代法幣制度的前提下，「通膨」是一種必然。日本也已經脫離了過去的「通縮」時代，進入「通膨」的正循環。

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　　繼去年新成屋均價突破1億日圓大關後，今年連中古屋均價都突破1億大關。

　　房價上行時期，就會有許多人，將房屋以高於市場行情很多的價格來掛牌出售，俗稱「スケベ価格（吃你豆腐的價格）」。而由於上行時期，或許買家因為不懂行情，也或許因為買家認為房價會漲更高，因此這樣的價格，還真的會成交。就這樣，價格越墊越高，新聞中提出的個案，還有些在短短兩年內就價格翻倍！

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　　日本年輕高薪上班族，為了彰顯成功的身份地位，而去購買高級塔樓，導致財務遇上窘境。會遇到這樣的情況，除了自己理財教育不佳之外，很多情況源於自己愛炫耀，一步步走入資本主義的陷阱卻不自知。

　　塔樓，其實就是設計給這樣的人的一個陷阱。說白了，年收2000萬，稅後淨所得，扣除保險年金後，可能才不到1300萬。而塔樓的價位，剛好介於1~2億之間，賣給這些人，剛剛好滿足他們的負擔能力。而其實塔樓，看似高級，但其實跟國際上所謂的「豪宅」等級還差一大截，不過這些沒見過世面的上班族，卻誤以為這種不到30坪的室內空間，稍微高檔一點的，住了上百戶的產品，就是「豪宅」。這跟上班族領到薪水後，就跑去買名牌包，讓自己拿個區區百萬台幣的H牌包包，就誤以為自己擠身上流社會的套路一模一樣。

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　　舊耐震基準，在日本就意味著難以獲得銀行貸款，需全額付清。全新屋則容易取得貸款，甚至可以零自備款。因此中古屋的價格常常需要降到很低的價位，才有買家願意接手。

　　上述段落選自新書：『韭菜逆襲！我要當個有錢人～改造貧窮腦，小資族也能晉升富裕階層』

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　　看來移居日本的門檻將會越來越高。中國人又再度玩壞一個國家的制度。石破乾脆效仿川普推出移民金卡算了，相對於美國500萬美元，日本可以5億日幣賣一張。

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　　日本高漲的房價，民怨四起。不少日本人已經將怨氣以及矛頭出在中國人身上。民意反應政策，不知道會不會在不久的將來，外國人要購買日本不動產，就再也沒那麼容易？

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　　「西高東低」的定律似乎逐漸瓦解，老錢喜歡的產品，跟新錢不一樣。老錢喜歡高級低層，安靜的郊區住宅區。新錢，則是喜歡填海地整齊街景的塔樓。

　　台北的房價也曾經「西高東低」，但隨著東區以及信義計劃區的完成，人氣也隨之東移。房市，似乎沒有亙古不變的規律。

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　　理專賣你理財產品，真的是為了幫你賺大錢，實現財富自由嗎？不，很有可能他賣你的產品，是公司正在主打的商品，他可以抽比較多的手續費。

　　房仲賣你這間房子，真的是因為這間房子適合你嗎？不，有可能是因為他成交這一間，他可以拿雙邊的仲介費用，也就是俗稱的「冒全泡」。

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　　下個月出版投資理財新書『韭菜逆襲！我要當個有錢人～改造貧窮腦，小資族也能晉升富裕階層』，嘗試以我多年投資的經驗來談資本市場投資（股、債、房、金、虛擬貨幣）等。所以開啟久違的粉絲頁來刷一下存在感賣書。

　　因為現在AI很方便，因此我會以這樣的方式來分享文章。前面是我的話語，後面是AI對於新聞的整理。新聞的連結貼在留言區，才不會被降觸及率。

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　　下個月可能會出關於投資理財的書，所以開粉絲頁來刷一下存在感。因為現在AI很方便，因此我會以這樣的方式來分享文章。前面是我的話語，後面是AI對於新聞的整理。然後新聞的連結改貼在留言區，才不會被降觸及率。

　　中國人為了移民日本，惡用日本的經營管理簽證，已不是新聞。雖然事實上很多中國人使用此簽證來日本後，因為公司經營不善，或是只有做流水帳，而永遠沒辦法拿到三年的簽證，甚至還被拒簽。

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　　下個月可能會出關於投資理財的書，所以開粉絲頁來刷一下存在感。因為現在AI很方便，因此我會以這樣的方式來分享文章。前面是我的話語，後面是AI對於新聞的整理。

　　前幾天看某個日本的房產專家講，說「房價越低的社區，民度越低」。這種低房價的社區，往往會因為共用設施的問題爭論不休，例如倒垃圾不守規矩的問題，或者在共用廊道擺放私人物品的問題。自然，有些經濟能力較佳的人就會搬走，因此整個社區就只剩下水準差的那群人。這就是「劣幣驅逐良幣」。