【#17 小套房的風險】
台灣人瘋狂買日本房，除了富裕階層購買數千萬、甚至是上億日圓的房產外，也有為數不少的小資族搶買日本的小套房。對比台灣動輒數百、甚至上千萬台幣的小套房，日本的小套房，有些只要五、六百萬日圓，東京精華區的可能只要個1,000初頭萬日圓即可入手，可說是門檻相當低。
投資型的小套房又分為10㎡〜18㎡（約3～5坪）左右的「1R蚊型套房」以及20㎡〜30㎡（約6～9坪）左右的「1K出租套房」兩種。本篇，主要講述中古的「1R蚊型套房」的風險，至於「1K出租套房」，在今天剛出版上架的《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》兩書中有詳細介紹，還請各位買書回家，細細品味。
【#16 投資一棟木造公寓】
如果向日本人提到不動產投資，大部分的人腦袋會浮現的，大概就是買一棟這種「一棟木造公寓」，然後當包租公吧。這種一棟木造公寓，日文叫做「アパート（Apartment）」，除了木造以外，現代也蠻多使用輕量鋼骨結構的物件。而這些物件，大多是兩層樓，較小型的約4～6戶、規模稍大的8～12戶、更大一點的甚至也有數十戶規模的。
一般而言，一棟木造公寓比起一棟RC大樓要便宜許多，少則四、五千萬日圓，多則至一、兩億日圓不等。也因為進入的門檻不高，因此有許多上班族存了一些錢後，都會透過銀行融資的方式，來實現自己當包租公的夢想。第一間經營穩定後，就買第二間，就這樣一步步擴大自己的資產。
【#15 惱人的噪音問題】
住在公寓大廈（マンション）裡，最惱人的，莫過於噪音問題了。如果你的左右鄰居是個沒水準的人，那你可能就得天天忍受他的噪音攻擊。往往這種噪音問題，都是導致鄰里間失和、對立的導火線。
在日本，噪音引發的鄰里問題相當嚴重。最有名的，應該就是70年代神奈川曾經發生的「鋼琴殺人事件」了吧。行兇者因為受不了樓下住戶長期練鋼琴的吵雜聲，憤而將母女一家三口殘忍殺害的兇殺案。
【#14 管理費與修繕積立金，多少錢才合理】
購買日本的房屋時，除了每年都要支付固定資產稅以外，如果你購買的產品是公寓大廈型的區分所有權物件，那每個月還得繳付「管理費」以及「修繕積立金」這兩項費用。也由於這兩筆金額都還蠻高的，因此銀行貸款給你時，多半也會連同這兩項一起併入衡量，評估你的還款能力。
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【#13 獨棟透天產品的優缺點】
日本的獨棟透天與我們台灣的不太一樣。例如我們說的「透天厝」，多半是指3～5層樓，以鋼筋混凝土（RC）結構建成的一棟建築。但日本的「戸建」，則是以木造或輕鋼骨結構的兩、三層平房為主，近年也蠻流行只有單一層樓的「平屋」，反倒是RC結構的透天較少。
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【#12 公寓大廈產品的優缺點】
日本人買自住房時，最常見的論爭，就是要買「公寓大廈（マンション）」，還是要買「獨棟透天（戸建て）」。
公寓大廈大多都有方便的公共設施、大廳，且在安全層面以及隱私層面也較高。出入時需要經過大樓玄關才可進入各自的單位，相當於多了一道的安全防護，而且也比較不容易被外人特定出自己住在哪一間房間。若你居住於較高樓層的部分，則可能有不錯的眺望、採光也較充足，且24小時都可以在自家大樓內丟垃圾，對於忙碌的上班族而言，非常方便。
【#11 塔式住宅產品的優缺點】
塔式住宅，日文為「タワーマンション（Tower Mansion）」，是一種樓高超過20樓以上的超高層、呈高塔形狀的公寓大廈式住宅。早年由於這類型的建案並不多，較為稀有，因此價位也相對保值。但近幾年來因廣受首購族及節稅族的喜愛，供給數量大增，因此塔式住宅已不像以往那樣具有特殊性以及稀少性。
據統計，1990年時，日本全國僅有44棟塔式住宅，2010年則是成長到了796棟。翻開最新2021年的統計資料，全國已來到了有1,427棟之多。而這當中，光是第一名的東京都就佔了458棟、第二名大阪府佔255棟、第三名的神奈川縣也擁有139棟。
【#10 如何從量價關係來判斷社區價值】
東京都心精華區的公寓大廈新成屋價格飆漲，導致許多首購族無力負擔，只好將目光轉移至中古屋。但中古屋市場，本來就每個社區良莠不齊，即使兩個社區相互為鄰，地段相同，但不同的產品規劃、管理的好壞、住戶的素質，都會影響其本身的價值。
房市市況很好的時候，群魔亂舞，不好的產品也會因為有獲利空間而在市面上橫行。對於不動產市場不熟悉的海外投資者或者是首購族，往往就會因此而誤入雷區，到最後不僅買貴了，落得房價損失慘重外，住起來也不舒服。
【#09 事業用物件，稅制上的陷阱】
台灣人投資房地產時，非常喜歡買商辦跟店面。來日本投資時，也都只找辦公室或黃金店面。然而，分售的辦公室或者獨立出售的一樓店面在日本非常稀少以外，這些「事業用物件」，在稅制上還有三個地雷，你不可不知！
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【#08 合理房價之「原價法」】
合理價怎麼計算呢？房仲或者是不動產估價師在做房產鑑價時，會使用「比價法」、「原價法」、以及「收益還原法」三種手法。一般而言，最理想的方法就是同一個物件分別使用三種手法計算，然後再從這三種價格當中，取得一個平衡。不過因為各種手法都有一些我們一般人較難以得到的資訊，因此大部分會算到這麼細的，都只有不動產估價師。
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【#07 賣房子時，價格怎麼定】
日本的不動產市場這幾年價格漲了不少。而從2013年起，就陸陸續續有許多台灣人，錢進日本的不動產市場。當初進場的，到現在也快過了十年，因此就有些人打算獲利了結，把房子賣了。
「那找仲介賣房時，售價要怎麼定呢？」
【#06 接下來，日本房市會漲還是會跌？】
房價的漲跌，永遠是購屋者最關心的議題。市場上的專家也總是意見分歧，有看空市場的專家，也有看多市場的專家。
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【#05 台灣與日本的房價租金比】
無論在台灣還是日本，「買屋划算？還是租屋划算？」，這似乎是一個永遠的問題，怎麼討論都不會有一個定論。
台灣的「房價租金比（Price-to-Rent Ratio）」懸殊，房價往往都快要等同於50～60年份的租金。例如一間月租1.2萬（年租金14.4萬）台幣的房子，若賣到900萬台幣，意思就是要收租62.5年，才有辦法將買房的本金回收（總價900萬÷年租金14.4萬＝62.5年）。基本上一間房子如果屋齡已經62.5年了，也差不多該打掉重建了，因此即便收租62.5年後，本金回收時，你手邊剩餘的有價值的資產，也就只剩持分沒有幾坪的土地了。更何況這62.5年的期間，大小稅金與管理費不說，總是會遇到需要重新裝潢、管線老舊、設備換新等問題，林林總總加起來，可能數百萬台幣也跑不掉...。但租房，則是可以想換屋就換屋，不用承擔稅金、裝潢等費用，也不用面臨有可能的房價下跌風險，因此「租屋划算派」的人就會認為「租比買划算」。
【#04 縮水式通膨】
記得我2013年剛來東京購買房地產時，第一個要買的產品，不是投資型產品，而是要買自己住的兩房產品。當時我看了很多大建商的房子，這些建案給我的感想就是：「日本的房子蓋得真棒！」。不只大廳氣派，公設豪華，甚至有些高級的房型還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。還有些塔式住宅的產品，在40幾層樓高的房間內，設置了可以一覽東京鐵塔的露天按摩浴缸。當時，就以為東京的房屋就是這樣的高品質，也以為以後推出的產品，也都會是這樣的等級。
2014年、2015年，雖然陸陸續續也有幾個還不錯的個案推出，但隨著房價上漲，這些個案開價也都越來越高。2017年過後，我發現到一個現象，就是大部分的自住型產品的新成屋，質感都越來越差。
【#03 你買得起多少錢的房子】
許多人貸款買屋時，不知道自己的購屋總價應該要怎麼抓，不清楚自己的能力到底可以購買多少錢的房屋。其實，你可以透過每個月還得起的貸款金額，來回推購屋總價。
日本的金融機構都會提供圖片上的這種「還款一覽表（返済早見表）」，可以試著從你每月的還款金額，依不同的利率以及年限來回推購屋總價。由於這個表格就是數字上的計算而已，因此也適用於在台灣購買房屋時的參考。
【#02 日本房屋為什麼會折舊 part 2】
上週六的PO文，我們提及了日本人的「全新潔癖」以及「通貨緊縮」，是導致日本房屋買了就會折舊的其中兩個主因。而第三個造成日本住宅迅速折舊的因素，其實跟日本的「稅制」也有很大的關聯。
對於日本政府而言，「新屋」是非常好的稅收來源。因為新屋較新，所以在評定現值上較高，這就導致政府可以藉此課到較高的「固定資產稅」。而一旦房屋經年累月變舊後，其評定現值就會隨之下降，因此舊屋就沒辦法課到像新成屋時這麼高的固定資產稅。
【#01 日本房屋為什麼會折舊 part 1】
台灣許多名嘴，在評論購買日本房產時，總是說：「日本的房屋折舊很快耶，買了就會跌價」。怪了？為什麼很多歐洲國家的房屋，即便屋齡兩、三百年，價位都還是維持得很好。美國的二手房還因為有人實際居住過，確認房屋品質沒問題，因此反倒更受歡迎。為什麼唯獨日本的房屋，折舊速度驚人，資產下滑的速度幾乎是獨步全球呢？
這一切的一切，除了日本失落30年的經濟情勢以外，很有可能起因於「不動產業者」、「金融業者」、甚至是「國家制度」所造成的結果。本文試舉幾個最常被拿出來討論的原因，來與各位讀者分享日本房屋「會折舊」的前因後果。
【新書《日本買房關鍵字》與《日本買房大哉問》，9月底上市！】
近期由於日幣大貶，外資又開始蠢蠢欲動購買日本的不動產。我也收到許多朋友的詢問，說想要買我的舊作《快狠準！東京買房最強攻略》（2014）、《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》（2016）、以及《地表最強！TiN's東京房市教戰手冊》（2018）來參考一下日本買房，但都已經絕版買不到了。
不用找了，那個裡面的資訊都舊了，很多都不合時宜了。
住在日本的朋友，可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題，有換屋的需求。但換屋，容易嗎？
房地產業界盛傳一句話：「會買房的是徒弟，會賣房的才是師傅」。買房，只要你看了喜歡、荷包夠深，就可以買下去。但換屋賣房時，想要成功出售房產，除了要碰到心儀的買家外，開的價位是否被市場所接受？賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅？到底要先賣後買還是先買後賣？銷售期間會拖多長？如果自己還住在裡面，會不會一直受到看屋者來看屋，干擾到生活作息？...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。
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相信對日本房產稍有涉略的人，多少都聽過這樣的說詞：「日本的房子會折舊」、「日本人買新不買舊」...等。
的確！過去的日本，確實存在著這樣的「新築信仰」。因為過去的日本處於通縮時代、房價不高，自然新成屋的價位也不至於高到讓首購族望屋興嘆。就供給量方面來看，2000年代首都圈的新成屋供給量（這裡指的是大樓型「分譲マンション」，不包含一戶建），一年高達將近10萬戶，然而同時期的中古屋（中古マンション），成交的戶數也才僅僅2萬戶左右。新屋供給量足足是中古成交量的5倍。藉此窺知，當時的購屋者的確多是「買新不買舊」。
然而近年來，尤其以安倍經濟學開始之後，新屋供給量就越來越少、中古屋的成交量則越來愈高。2016年～2018年這三年間，甚至還出現了中古屋的成交量比新成屋的供給量還要多的逆轉現象。去年2021年的最新數據顯示，新成屋供給量跌到只剩4.1萬戶，同年中古屋的成交量為3.9萬戶，雖然新屋現在稍佔上風，但這兩者仍處於在拉鋸戰當中。
似乎是受到上海封控的影響，近期經常聽到中國人逃離中國，潤（Run）到海外的相關新聞。尤其是日本，更是因為日圓貶值、良好的社會環境，成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多（中國人開的？）房地產業者、行政書士業者，更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。
那究竟「買房移民日本」，到底可不可行呢？我們這一篇就來看看，究竟要怎麼樣才能移居日本！
前幾天，我發表了一篇「日圓狂跌，是買日本房的好時機？」的文章，是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」，而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本，單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜，趁機入市。
我知道這個粉絲頁有許多讀者，都是住在日本的台灣人，因此這一篇嘗試以「自用」的角度，來看高房價時代，應不應該在日本買房。
首先，我認為如果你的買房目的是自用，那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點，就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然，現在房價高，買了以後會不會賠錢，這又是另一個問題了。現在房價雖然高，但也沒人說得準，到底以後會更高，還是會跌下來。
【日圓急貶，日本怎麼了？（個人觀點）】
時隔兩年，昨日再度於粉絲頁發文講述日圓大貶與東京買房，就收到了許多朋友的「關懷」，也很謝謝各位粉絲不離不棄，兩年沒發文還記得我是誰。這篇，我就來分享一下我對於日圓急貶的觀點吧！
日圓急貶，就在今天又創下了一美元兌134日圓的新低匯率。素有日圓先生之稱的日本前財務官榊原英資，還大膽預測這一波日圓跌勢會下探至150的低價。這樣的匯率，看在台灣的哈日族以及欲買房的投資者眼裡，可說是High翻天，換了大筆大筆的日圓，蓄勢待發，就等國境開放之後要來大買特買、大玩特玩！但日圓的持續探底對於日本人（或在日本賺日圓的人）而言，可就笑不出來了。
【日圓狂跌，是買日本房的好時機？】
近期由於美元升息，加上日本央行維持低利率的寬鬆政策，使得兩貨幣之間的利差加劇，因而產生了套利空間。同時，日本政府對於日圓急貶，又表現出歡迎的態度，就在這樣金融環境的推波助瀾下，日圓兌美金一路狂瀉至20年來的新低價位：133日圓兌一美元。
許多台灣人看到狂貶的日圓，除了期待國境早日開放，可以到日本狂買特玩以外，大多數的投資者想的就是「日幣打七折，這可正是日本買房的好時機啊！」。雖然我已經關閉這個粉專許久，但還是有許多朋友透過管道來問我說，現在到底是不是買日本房的好時機。
【穩紮穩打修訂版，電子書與實體書正式上架！】
各位期待已久的穩紮穩打文法系列改訂版，今天正式上架！
實體書以及電子版各大通路同步上市。
博客來實體書這次也有做雙書75折的活動，momo購物則是有1件79折，滿488再84折的活動。
【穩紮穩打電子書，新增兩平台！】
為了服務廣大的電子書愛好者，想閱文化新增了momo以及pudu的電子書銷售平台，目前穩紮穩打系列的電子書已經可以在博客來、momo、google、讀墨Readmoo、樂天kobo、TAAZE讀冊、以及pudu電子書等七個平台上購買。
我們的書，每本都非常厚實，因此紙本書採用高質感好翻的紙品印刷，讓你在家裡讀書時，眼睛不累，書本好翻，聞起來也不會臭臭的。整系列封面的質感也非常棒，擺在家裡可以融入室內裝潢，展現自己的品味！
如果你常出門，不管你的閱讀器是kobo電子紙質的，還是輕巧的iPad mini ，大小適中的iPad 或 iPad Air，還是非常霸氣的iPad Pro 12.9吋，讀起來都非常爽快！可以將厚厚的整套書，裝在小巧的iPad上，隨身攜帶，坐捷運時看一下，吃飯時看一下，上廁所時也讀一下，讓你輕鬆吸收日語知識！
「〜てから」與「〜た後で」的異同
「〜てから」的前方接續動詞て形，以「Aてから、B」的型態來描述「先做A這個動作，再做B這個動作」。此句型又與「〜た後で」的意思類似，很多情況也可以互相替換。
那兩個句型有什麼不同呢？
「〜ながら」不簡單
「〜ながら」的中文常常被翻譯為「一邊…一邊…」，用於兩個動作同時進行。看似很簡單的一個文法，但其實在課堂上請學生造句時，常常會有人造出「媽媽一邊做家事，爸爸一邊看電視」，或是「我一邊搭車，一邊讀書」這樣錯誤的例句：
①（×）母は家事をしながら、父はテレビを見ています。
為什麼「〜を好きだ」助詞可以用「を」？
日文的形容詞作為句尾的述語時，無論是イ形容詞句還是ナ形容詞句，其前方會使用到的助詞非常有限，不像動詞這麼多樣化，大概就只會有「～は」、「～が」、「～に」等必須補語，以及少數幾個形容詞前方還會使用「～から」、「～と」或是「～で」等副次補語而已。
換句話說，就是形容詞句的句型非常少。而且基本上，形容詞前方的助詞不會有「〜を」。也就是說，「～を」是動詞專用的，因為它是用來表示他動詞（及物動詞）的目的語（受詞），或移動語意自動詞的移動、離脫場所。
「多い」改為「多くの」，那「少ない」是改為「少なくの」嗎？
今天日幣跌到了20年來新低，你有沒有趁機買些日幣來囤，等著解封後來日本大玩特玩呢？日幣會跌成這樣，無非就是因為美元升息，而日幣仍維持負利率政策，導致日美之間的金利差逐漸拉大，再加上日本經濟的基本面並不佳，因此「很多人」賣掉日幣，轉買美金！
好！講了這麼多廢話，其實就只是在鋪梗而已...。
