「社區居住品質由水準最差的一戶所決定」!第一次接觸到「破屋理論」這個觀念,是從下面這篇馮先勉博士的文章中讀到。中古社區中,如果有住戶隨意更改外觀,例如自己換上自己喜歡的大門,把鞋櫃放公共梯廳等,只會讓一棟大樓的水準變差,讓房價不易支撐。日本的社區大樓,就是因為深知這個道理,因此對於共用空間,以及管理上面都花很多心思。日本到目前一直以來,市面上流通的中古屋,很多價位都低於當初新城屋時購買時的價位,除了通縮影響之外,也有一部分就是因為某些流通到中古市場的房屋,的確有受到這種破屋理論的影響,而導致價位下跌。其實,在日本,雖然處於通縮的局面,但是也有很多管理好的中古屋,其交易價格不跌反漲。這種房子,日本人稱之為「ヴィンテージマンション(Vintage Mansion)」。因此選購中古屋食,一定要注意整棟社區的管理,以及居住者的素質,以免深受「破屋理論」之害。這是一篇好文章,與大家分享。

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購買中古屋不易獲利的原因【文/馮先勉】

許多人以為中古屋的價格便宜,交易數量大,價格參考性多,是一種好的投資標的,事實上並非如此!如果缺乏對中古屋投資性質的瞭解,類似的觀念很可能會使自己陷入極大的投資風險之中。

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你對東京真的瞭解嗎?你看東京房市的角度,是以觀光客的角度,還是當地人的角度呢?這張圖,是日本網友製作的,

右邊開始順時鐘翻譯如下:
文化人ゾーン(文化人區:次文化,嬉皮等代表區域)
オッサンゾーン(老頭區:就是很多老頭中年男子,老街區)

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  最近常常有客戶,指名要看日本建商自己蓋的新成屋,不想買中古的。原因就是因為新屋多半設備比較棒,而且耐震基準也比較新。當然,因為日本的新城屋都是直接附裝潢給你的,因此買了,等於可以直接入住。

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  因為一般中古屋,如果是向仲介購買,會收取3%+6萬日元的仲介費用,但如果是跟建商買,就免仲介費。而因為這位是我們很熟的老客戶了,因此我們老闆就說,秉著服務客戶的精神,成交僅收1%的翻譯服務費而已。(從看屋,去現場,重要事項說明,文件翻譯,合約,交屋都包辦)。如果像是住友這些大間的,你連手續費都不用給我們賺,他們的人都會講國語 ^^

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   好拉,這不是我們公司的網站,不想打廣告了。最近日本不管是新屋還是舊屋,都賣得很好。不過這天看的這個預售案,有點一反常態,似乎不怎麼熱銷。

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 意味:「~は特別だから例外だが」。(「~はいざしらず・~ならいざしらず」の形で使う。「~」には極端な例や特別な場合が来て、主として「その場合は別だが」と除外してしまうときの言い方。)

Tin老師:「いざ知らず」在現代文中,成了一種慣用表現,意思就是說「別人(其他的情況)怎樣,那我就不知道了,但是呢的情況就」。因此前面多半會伴隨著表對比的「」,或者條件句的「なら」「だったら」等。第一句就是「如果是週末,那人多也就算了,因為今天是平日,所以沒問題的啦」。

 

・妻:美術館は込んでいるんじゃないかしら。

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【受身形】余儀なくされる:「しかたなく~しなければならない」

 ★1)自然や環境など本人の力では及ばない強い力で「しかたなくそうしなければならない」という表現。行為を表す名詞につく。2)「を余儀なくさせる」とは立場が反対になる。

 

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  時機,有時候可以改變一人的一生。不過似乎要同時具備抓準時機的眼光,以及放膽去衝的行動力。這篇,不講房市分析,來講朋友的故事吧。

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  不知道該說是運氣真的很好,還是慧眼獨具。我這個朋友,運用了一些投資技巧(當然也碰上了好時機),買到了一間將近原價半價的房子

  2008年金融海嘯前,這間日本房子,位於超高層的頂樓。在東京,這種頂樓的產品往往都做成premium的房型,用的建材跟設備都比其他樓層棒,因此單價也很高。它大小超過100平米,可以說是豪宅。(對我這種沒見過世面的人來說的確是豪宅)。

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同樣是在臨海公園裡面的觀覽車,繞一圈要17分鐘。晃晃!

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  天氣有點陰。

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  不過這個摩天輪很像沒什麼人坐。

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  離迪士尼樂園前一兩站的葛西臨海公園,來水族館走走。

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  整個水族館都是小孩子。

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  鯊魚嗎?

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  櫻花謝了,天氣熱了,雖然這裡來過好幾次,但是每次來的景色都不太一樣。看看照片吧。

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  不過居然有紅色的楓葉。

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  烏龜出來嗮太陽!

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  豪宅,名宅。說到台北市的豪宅,名宅,大概不是帝寶,就是信義之星。日本當然也有這些名宅。這些名宅,在日本,就叫做Vintage Mansion。

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  這個位於元麻布的名宅,「元麻布ヒルズフォレストタワー」,是我很喜歡的一個名宅。除了在山坡上外,又在很精華的元麻布。往左是麻布十番,另一邊是広尾,都是徒步圈。

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  朝向東京鐵塔的那一面,兩房的大概就要價一億六千萬。而且可以同時將六本木ヒルズ、東京ミッドタウン,同時盡收眼底,因此非常有價值。

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  高橋留美子的作品,尤其是早期的這幾部,感覺不會隨著時空而褪色。

  一直很喜歡這三部作品的我,從前年開始,就陸陸續續等他發售所有的藍光,終於這個月,最後一盒,相聚一刻出版了。整個系列終於收集齊了。

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  福星小子,總共分成四個BOX,簡單來說,這就是一個外星人纏上一個高中生的搞笑喜劇故事。總共出過六部電影版跟一堆OVA版。不過很令人火大的是,居然到現在都沒有聽說要重新出版這些電影版的藍光。

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 意味:〜必要がない。〜ないほうがいい」。

Tin老師:這算是一種慣用用法,現代文中,大概就只有「言わずもがな(不該說,不如不說)」及「あらずもがな(最好沒有,不如不說)」這兩種表現而已。實際考試只有出來過一次,偶爾文章會出現。看過就好,不要去想太多怎麼來的。「もがな」為文言表示希望的終助詞。

 

・つい感情的になって、言わずもがなのことを言ってしまい、後悔している。

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意味:「心から~ている」(「祈る・願う・愛する」などの動詞について、相手に対する気持ちが強く、ずっとそう思っていると言いたいときに使う。話者の気持ちを表す言葉であるから、3人称の文には殆ど使わない。)

Tin老師:從動詞「止む(停止)」變來的。因此「~てやまない」中文為「不停(…)」。跟中文的「不已」的語意很接近,都用來表示說話者「很」的情緒。如第一句,則翻譯為「後悔不已」「後悔してやまない」,表示說話者很後悔,後悔不停,後悔不止。第二句則為「不停祈禱事態好轉」。

 

・どうしてあの時、結婚にOKしなかったのかと

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  似乎這次來得有點太晚了,六義園的夜櫻。

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  由於最近的繁忙,導致晚上比較沒空去賞櫻。今天總算假日,也趕上六億元,不,是六義園最後一天的打燈。

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  原本以為會很多人,沒想到,還好ㄝ,人不多。

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 意味:「~ような、~ように」。

Tin老師:接名詞時,這裡需要使用Nの如き」。意思就是中文的「有如」。另外,文言文中,「が」就等於現代文的「の」。這點,從「ミラーさん作ったケーキ」可以替換成「ミラーさん作ったケーキ」中,亦可得知。因此,「~んため」「~ん如き」,都相當於現代文中的「~のため/~の如き」

 

☆「如し」の活用:○/如く/如し/如き/○/○

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意味:「~でも」。(「~であれ」の形で「~に関係なく」という意味で使う。後の文には「事態は同じだ」という意味の文が来る。話者の主観的判断や推量を表する文が来ることが多い。なお、「AであれBであれ」の形もある。「たとえ~であれ・疑問詞~であれ」の形で使うことが多い。)

Tin老師:這個句型是從斷定助動詞「だ」的文章體「である」變化而來的。就是「~でも」的文言講法。指「就算是/即使是,也都」。像是第一句,中文就是「不管是誰,都多多少少有缺點」。「~であれ」「であろうと」可以替換。另外,如果是以「~であれ~であれ/~であろうと~であろうと」的型態出現,則可以翻譯成「不管是A,還是B,都」。

 

・誰であれ、欠点の一つや二つは持っています。(不管是誰,或多或少都有缺點)

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  之前都是走河岸,今天來新宿御苑,感覺應該不太一樣。

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  新宿御苑,因為可以走在樹下,所以可以跟花朵近距離接觸,而且不同於千鳥ヶ淵,神田川,御苑裡的櫻花種類很多,同時又搭配許多綠色植物,因此看起來又有一種不同的感受。

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  這天明明就是星期三,上班日,卻一堆人不用上班,擠爆御苑。

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  愚人節,沒有玩笑,只有增稅。

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  想起昨天的約定,要沿著神田川來個櫻花散步。也因為西新宿到東中野一帶已經PO過了,所以這一篇從東中野這裡出發。

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  東中野這一段河岸旁邊是公園,這天已經不像昨天,早已擠滿了賞櫻客,還有人坐著烤肉。結果仔細一聽,才發現烤肉的,都是韓國人。

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 櫻花接近滿開,剛好這天有事情要去東中野,想說反正離家裡很近,就不搭電車了,直接沿著神田川走去。

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  沒想到神田川已經開滿了櫻花。最棒的是,沒什麼人跟你擠ㄝ。

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  那兩棟大樓,就在東中野車站的旁邊,只租不賣。住在這裡的人,走出窗外就有河景,櫻花景,真的很棒。

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  延續上一篇,過了一個路口,走進了千鳥ヶ淵緑の散歩道。

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  這裡有划船場。不過因為下雨,沒有營業。

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  盛開的時候,應該會更漂亮。

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  聽說櫻花開了,所以今天放假,規劃了一下賞櫻散步路線。

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  從JR四谷下車,從上智大學旁邊的散步道,走到ホテルニューオータニ,再走到皇居的桜田濠,經過半蔵門,到千鳥ヶ淵,再進去靖国神社。嗯,Perfect !!

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  這裡就是上智大學旁的櫻花步道。因為下雨,所以沒什麼人。

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  突然變暖和,因此櫻花很像是瞬間盛開般,一夜就開很多。

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  當然要趕快去新宿中央公園賞花一下。

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  哇,很多人在這裡玩,很像有春天園遊會的活動。

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意味:「AでもBでもどちらにしても」「どちらの場合であっても」の意味。対立的意味のイ形容詞が用いられる。

Tin老師:第一句話,就翻成「遲早」,第二句就是「人多少都有煩惱」。這個講法是由日文古典的イ形容詞的連用形「〜く」,加上「ラ行変格動詞:あり」動 詞所產生的特殊「カリ活用」的已然形「~かれ」而來的。(「多くあり→多かり」「うれしくあり→うれしかり」)。看不懂上面的敘述?沒關係。現代文裡面大 概只有六個字會用到這個講法,因此與其說這是一個句型,倒不如把它當作個慣用講法記起來就好了。哪六個呢?就是「多かれ、少なかれ、早かれ、遅かれ、よかれ、あしかれ」(多少,早晚,好壞)這三組而已。

・早かれ遅かれ、山田さんも来るでしょう。

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  國會議事堂的前面,有個憲政紀念館。週邊是這個小公園。

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  這不是什麼觀光名勝,所以不會有什麼人。

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  不過搞不好很多議事堂裡面上班的人中午會跑來這裡吃飯也不一定。

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  日比谷公園,就在皇居旁邊。如果你在東京車站,有樂町,銀座一帶逛累了,不妨來這個公園走一走。

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  當然這個公園太大了,我沒辦法走完。這一天主要是丸之內散步,因此日比谷公園只有走一半,接下來的行程還要往國會那裡走走。

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  這個建築很像是服務中心,很漂亮。

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    東京2020的奧運會場,如圖,可以分成兩大區塊。左上都心部分,稱作「ヘリテッジゾーン(Heritage Zone)」,右下灣岸地區稱為「東京ベイゾーン(Bay Zone)」。Heritage,為「遺產」的意思,也就是這一個區塊的場館,是之前1964東京奧運就建立的舊場館,而這次大部份新建的場館就在於Bay Zone這一塊。為了讓選手們出賽方便,1萬7000戶的選手村,就選擇建設在兩個圈圈交匯的地點。

    沒錯,剛好就是晴海埠頭一帶。也因為整個灣岸地區,由裡向外:月島(つきしま)、勝どき(かちどき)→晴海(はるみ)→豊洲(とよす)→お台場(だいば)、有明(ありあけ)、東雲(しののめ),興起了一股開發熱潮,大規模的超高層住宅房,多到不勝枚舉。尤其在晴海埠頭這裡,由於將來的選手村就會在這裡,並且大會結束後,會將會場拿出來做住宅販賣,更是讓灣岸地區的開發,以及房地產持續上漲。因為從灣岸地區要到東京都心的交通,目前尚未太完善,因此,也有鑑於到時的交通狀況,日本政府已經決定要將計劃道路環狀二號線,從「虎ノ門」一帶開始延伸,經過「浜離宮」,串聯灣岸地區所有小島,直到最遠端的「有明」。

bay&heritage

    除此之外,目前也有計劃將「新交通システムゆりかもめ(台譯:百合海鷗線)」區段延伸,從目前的終點豊洲站,持續往晴海、勝どき方面延伸。甚至還有人猜測,有機會直接從勝どき,再連到新橋,直接做成環狀線。因此可想而知,灣岸地區會是今後東京房地產最大的亮點。聽了這麼多利多,你想,房價能不漲嗎?

    去年底時,灣岸地區3LDK,70平米左右的房型,大概是五千萬日元。但今年朋友去看屋,聽說晴海某案,已經開出一平米破百的天價了。很多日本的房地產分析專家,認為灣岸地區,在奧運前,至少會漲個三成,但似乎今年以來,建商的開價,就已經把上漲的部分,都給你漲齊了。沒辦法,預售屋本來就是期貨,開價當然是以未來的價位來賣給你。但其實一平米一百萬的價位,已經在都心地區很好買了,因此要注意一下這樣的價位是否具有支撐。畢竟,新開發的灣岸(有點像南港內湖),價位是不可能超過都心的。

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 Volks...台灣很像也有,中文翻譯成「沃克」的樣子。

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  這是一間Family Resturant!

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  當然,偶爾需要奢侈一下,這天點了沙朗牛排。

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  西新宿一帶,可以沿著神田川,一路走到高田馬場,早稻田一帶。

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  這天天氣不錯,想說走到高田馬場,途中會經過一個落合中央公園。

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  這個公園很像就是蓋在污水處理廠的正上方,感覺跟臺北內湖的那個有點像。

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 大門、浜松町...這裡一堆辦公大樓,是上班族的天下。然而在這個繁忙的地方,有一個很舒服的公園。

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  就在JR浜松町(はままつちょう)旁邊走路不用一分鐘的地方:芝離宮。

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  離浜離宮很近,規模也小多了。入場券要日幣150元。

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意味:「この上なく~だ」「~極まる・~極まりない」の形で、「この上なく~だ・非常に~だ」という意味。話す人が感情的な言い方をするときに使われることが多い。)

Tin老師:中文的意思為「極為/非常」。這個句型有兩種表達方式:一種為動詞用法,用成肯定形的「きわまる」,另一種則是名詞形「きわまり」,再加上否定的「ない」所形成的「きわまりない」。意思都是「極為」。注意喔,並不是「極まない」喔。

 

 

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