TiN's Blog

　　NISA的「定期定額」框架只能買日本的基金，而「成長投資」框架則是除了能夠買日本的基金、股票外，也可以買美股個股。至於要買哪種產品，完全是你個人的投資偏好以及考量，沒有所謂的對錯。
　　由於我是懶人，只想使用懶人投資法，因此我也把「成長投資」框架當作是長期投資，只買與大盤連動的指數型基金，買了就不賣了，長期持有。
　　買大盤，最受歡迎的，就是1.「全世界股市」（オルカン/All Country）或者2.「美國股市」（S&P500、納斯達克指數）等，或是3.「日本股市」（TOPIX、日經平均指數）了。
　　想要投全世界，還是單押美國、單押日本，取決於你對未來的想像。如果你認為美股已經多頭好幾年了，接下來可能會是其他國家比較有機會起來，那你就可以投資「全世界股市」。不過，就目前而言，「全世界股市」當中，美國股市的比例也高達64.5%以上，因此如果你想說那就一半買「美股S&P500」，一半買「全世界」，那其實到最後你美股整體的比例還是高達 82.25%（64.5+100除以二）。如果你看好日股，你則是可以選擇日本的TOPIX、日經平均指數。前者為市值加權指數（同台股加權指數），後者為價格加權指數。
　　「全世界」可買的標的：
　　・eMAXIS Slim全世界株式（オール・カントリー）.....規模8.6兆日圓
　　「美股大盤」可買的標的：
　　・eMAXIS Slim米国株式（S&P500）..........................規模9.5兆日圓
　　・SBI・V・S&P500インデックス・ファンド…………規模2.5兆日圓
　　・ニッセイNASDAQ100インデックスファンド………..規模4007億日圓
　　「日股大盤」可買的標的：
　　・eMAXIS Slim 国内株式（TOPIX）........................…..規模4286億日圓
　　・eMAXIS Slim 国内株式（日経平均）………………………..規模2518億日圓
　　…..等。
　　除此之外，你也可以在你的投資組合裡面加上一些黃金的基金（如：SBI・i シェアーズ・ゴールドファンド…規模1991億日圓），如果你看好科技巨頭，也可配置一定部位的FANG（iFreeNEXT FANG+インデックス….規模1兆日圓）。
　　可投資的種類繁多，追蹤的指數也都不同，管理費以及市值也都有差異。請購買前先詳閱公開說明書（目論見書），裡面都會有詳細的持股說明。上述只是依照日本人購買最多的排名，以及達到千億日圓以上市值規模的基金，簡單列舉出NISA帳戶常買的基金而已，並非推薦。請自行做好功課，依照個人的需求以及規劃，選擇合適的產品。當然，購買一定知名度且具有一定程度規模的基金，在流動性上比較不會出問題。
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　　這裡分享一下我自己的NISA帳戶，參考看看即可，因為我自己的投資組合側重不動產比例很高，也有納入虛擬貨幣，也還有其他證券帳戶，因此我個人的NISA投資組合，是考量到我自己整體規劃所做的配置。
　　新制NISA從2024年開始，因此圖片上的績效，是2024~2025目前為止的成績。
　　首先，我的「定期定額」框架部分，每年120萬，目前共240萬，都是投入美股標普500指數。光是這樣我覺得不夠，因此我在「成長投資」的框架部分，也是每年年初就先各投入40萬，目前總共80萬的標普500。
　　由於我自己已經擁有黃金存摺，因此就黃金基金這部分，我只有每年各配置40萬，總共80萬日圓。當初只是想要放入一些「相關性」較低的資產，以降低波動，沒想到這兩年來黃金大漲，反而是在我所有的NISA基金當中，這支黃金基金「SBI・i Shars Gold Fund」的表現最好！
　　2024年，因為看好科技股，所以配置於納斯達克100指數兩支各60萬，共120萬，以及FANG尖牙指數40萬。但2025年，我發覺我的波動承受度更高，因此就不買那斯達克，直接將160萬都投入FANG尖牙指數。雖然這樣的決定，讓我四月份川普關稅戰時，整體組合虧損高達快10%，但隨後的反彈至今，也為我的回報提升到40%。
　　2026年，目前還沒決定「成長投資」部分要配置什麼。畢竟漲到現在，FANG的估值也已經偏高，所以「定期定額」部分一樣買進標普500，但「成長投資」部分可能就會選擇比較保守的策略。
　　上述只是我個人的想法，僅供參考，不要照抄。畢竟我目前帳面上有40%的獲利，可以承受大幅度回測的波動。
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　　這一篇，是年末特輯的最後一篇，感謝各位對於這個話題感興趣，來追蹤我的粉絲頁。再讓我打一次廣告，如果你對投資理財感興趣，歡迎參考我出版的『韭菜逆襲！我要當個有錢人』，如果你對日本買房有興趣，請買我的『日本買房關鍵字』以及『日本買房大哉問』，讓我銷一下庫存。我不做房仲，也不接受諮詢業務，就只寫書以及網路分享而已，買書，就是對我最大的支持。感恩！
　　最後，現在股市創新高，總會有人有疑問，認為「現在還開始投資NISA，進場不就是進去套的？不就剛好買在高點？」
　　其實也有許多研究指出，若你的目的是長期持有大盤指數型基金，那麼「每次都買在最高點」，以及「擇時開上帝視角買在最低點」，20年期長期下來的報酬率僅差2~3%而已。況且上帝視角不是那麼容易掌握的。如果你害怕現在是市場高點，那麼，其實也可以考慮將「成長投資」也設定成定期定額，不要一次將一年度的資金都All In投入。至少這樣可以讓你睡得更安穩。就如市場上的一句名言：「買股票的最好時機是20年前，次好時機就是現在」。
　　波動乃市場常態，上漲時別胡亂獲利了結，下跌時別恐慌賣出，保持紀律，長期下來，累積出一筆可觀的資產並沒有你想像中的困難。許多研究結果都支持這樣的說法，市面上也有許多書籍介紹持續買進、長期買進的策略，這裡就不再贅述。
　　最後，投入的資金，一定要在你能力範圍許可就好。如果你在需要錢的時候，剛好遇到股市大跌，那麼你就不得不賤賣你的持股以及基金。量力而為，手中保有一定的流動性，一步一步慢慢致富，才是日本NISA制度設計的初衷。

　　NISA帳戶在哪裡開設？
　　可以在你往來的「銀行」開設，也可以在「證券公司」開設。但一旦開設後，未來要移管變更至其他券商會有點麻煩且耗時，所以還是建議一開始就想清楚。

　　這個粉絲頁裡面，大家最關注的問題，應該就是外國人能不能開設NISA帳戶吧。
　　答案是可以！只要你有合法的居留權。打工度假、留學生、上班族，都可以。跟日本人一樣，年齡只要滿18歲以上就可以。
　　但需要注意的是，由於這是給「居住者」使用的制度，一旦你留學完歸國，變為非居住者後，就必須提出「出国届出書」，你的免稅帳戶就會失效，裡面的股票以及基金就會轉移至課稅帳戶。因此，如果你只是短期來日本留學，或者工作一陣子後要離開日本，建議可以在回國前就先獲利了結。

　　前天一篇講述關於NISA的貼文，反應熱烈。有許多粉絲敲碗想要我講講日本的NISA，但其實，關於日本的NISA制度，網路上其實可以找到的資訊很多，也有許多YouTuber的教學影片，他們都整理得很好，其實參考他們的就很充足了。但網路上就是比較少中文資訊就是了，基本上如果你沒住在日本（沒有日本的居留權），這個制度基本上也與你無關。
　　我從後台資料上看到，來這裡的粉絲，有很多是住在日本的台灣人。年底了，又到了NISA新的額度開啟的時刻，不動產新聞也比較少，那我就來分享一下我的NISA心得好了。這幾篇我就是想到什麼講什麼，為了方便沒看到的粉絲，我會在這一系列都標上序號，錯過貼文就請點入頁面查看喔。

　　日本央行12月可能升息，導致市場人心惶惶，害怕借日圓來投資的利差交易（Carry Trade）可能進行平倉，賣出高風險資產，償還日圓，進而引起股市下跌以及日圓上漲。
　　但...這有沒有可能是日本銀行要送給日本國民的一個大禮包呢？
　　你知道每年年底，有什麼特殊的意思嗎？這代表日本的NISA非課稅投資帳戶，又即將開啟下一個年度的免稅額度360萬日圓。而日本人透過免稅帳戶買最多的，不是日股，而是美股（S&P500）以及全世界指數（オルカン）。
　　有許多日本人，在年初時就會想辦法一次將360萬元的免稅額度全部塞滿，因為投資大盤指數型基金，一次All-In的勝率高於定期定額。
　　如果央行年底升息，導致股市下跌，日圓上漲，就相當於日本政府送給國民的一個大禮包。
　　這幾年因為便宜的日圓，讓海外觀光客在日本佔盡便宜，日本人卻只能承受物價上漲之苦。在新一年度額度開啟之際，就遇到股市下跌以及日幣上漲，將會對日本人而言是最好的良機。
　　然後你看看，日本新聞這幾天在講什麼話題？讓小孩也可以透過免稅帳戶NISA來投資買股票基金！
　　如果你在日本長住，也有小孩，建議可以趁早替自己以及小孩滾雪球。雖然生涯1800萬的免稅額度不高，但複利下來，數十年來要累積到上億資產也不是不可能。相信未來的你以及你的小孩，一定會感謝現在的你！
　　PS：研究證實，長期投資不需要擇時，擇時沒有意義。

　　濱崎步在1995年時，第一次以歌手出道，發行了單曲Nothing From Nothing。但這張Hip-Hop曲風，並沒有讓她在樂壇展露頭角。
　　直到1998年，再度被松浦勝人挖掘後，發行了poker face後，知名度才逐漸打開。
　　1999年的第一張專輯A song for xx ，憑藉著獨特的歌詞以及抒情的曲風，在女高中生當中站穩腳步。
　　隨後第二張專輯LOVEpeears的曲風轉變，更是一舉登上了J-POP的頂端，成為亞洲的天后。
　　這次上海主辦方以「不可抗力」為由取消，她獨自上台唱給空蕩蕩的體育館，影片在Instagram上瘋傳，引發全球媒體關注（如CNN、BBC、NHK報導）。
　　如果說，將AYU捧成亞洲天后的人是松浦勝人，那麼，將AYU送上世界舞台的，就是習近平。
　　其實大家都誤會習近平了，他幫日本解決了觀光公害的問題、他讓全世界都看到了台灣的價值、他還將AYU的知名度推向全世界，是個厲害的背後推手！

　　日本上班族貸款買房，可享有住宅貸款扣抵所得稅的優惠。然而，日本政府打算就針對危險的紅色警戒區域的房產，不再給予貸款減稅優惠。
具體災害紅色警戒區為
　・災害危險區域
　・地滑防止區域
　・土石災害特別警戒區域
　・水浸被害防止區域
　・急傾斜崩塌危險區域
　　這些，你在買房時，宅建士在重要事項說明時都會告訴你。換句話說，如果你的房子包含這些區域，之後出售時，買家若是貸款，可能就無法獲得減稅的優惠。

　　新聞中的中國人說：「比爾蓋茲也是在車庫創業，憑什麼不能一人公司？」
　　比爾蓋茲是美國人，他在自己的國家怎麼創業都可以。你是中國人，那你就乖乖在你中國家中的車庫創業，也沒人說不行。
　　你是外國人，人家沒有義務要讓你來他們國家開公司！
　　中國人就是這樣，總覺得所有事情都是人家欠他們，給他方便都是應該，從不檢討為何人家要針對你們。
　　偷用台灣護照皮來包中國護照也是一樣，為什麼全世界歡迎台灣，但不歡迎中國？你不檢討理由，好好改善向台灣看齊，反而只知道「那就偷用台灣的護照皮」。這種想法，難怪走到哪裡都被討厭！
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以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://news.yahoo.co.jp/articles/5e158b1e4cbebf6469f39fd13ab48636d0974f08
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**經營管理簽證下中國系「空殼公司」在大阪氾濫　移民生意背後機制曝光，日本協力者亦涉入，單一舊大樓內竟超過500家公司**
讀賣新聞　2024年12月5日
大阪市內多棟築30年以上的老舊大樓，近年成為中國人取得「經營・管理簽證」（俗稱經營管理簽證）的登記熱點。讀賣新聞與阪南大學松村嘉久教授共同調查發現，僅在大阪市內五棟老舊物件中，2022年至2024年9月中旬，就有高達**677家疑似空殼公司的中國系法人**完成登記，其中666家（98.4%）資本金恰好為舊制要求的「500萬日圓」，幾乎可確定是為了取得簽證而設立。
這些公司多數登記在同一棟大樓內，有些大樓甚至有113家公司共用同一地址，但記者實地走訪卻「人影全無」、大門封鎖，顯然毫無實際營運跡象。
**10月經營管理簽證大幅嚴格化，中國人社群一片嘩然**
日本政府於2024年10月正式實施新制，經營管理簽證要件一口氣收緊：
- 資本金從500萬日圓暴增至**3,000萬日圓**（6倍）
- 必須雇用至少**1名以上全職員工**
- 增訂經歷、學歷、日語能力等新要求
已入境者雖有3年緩衝期，但2027年後更新時仍須符合新制。消息一出，在日中國人社群陷入恐慌，大阪車站附近每週日都出現30～50人聚集的「對策交流會」，有人哀嘆「比爾・蓋茨也是在車庫創業，憑什麼不能一人公司？」，也有人決定「關掉公司、年底前返回中國」。
**「後出し規則」爭議　留學生也趕在截止前衝申請**
多名行政書士指出：「舊制門檻確實太低，但新制說改就改，已入境者至少應適用舊規則。」嚴格化前夕，甚至出現中國留學生趕在9月底前「從留学簽證變更為經營管理簽證」的驅け込み申請潮，因為新制學歷要求「現在再怎麼補也來不及了」。
**移民生意完整流程曝光　日本協力者成關鍵**
調查發現，背後有一套成熟的「移民生意」產業鏈：
1. 中國想移民者→聯繫中間仲介（多為在日華僑或不動產商）
2. 仲介收到客戶匯來的500萬日圓資本金（來自海外）
3. 找日本「協力者」擔任**形式上的取締役**（報酬僅2～3萬日圓）
4. 由司法書士完成法人設立登記
5. 行政書士製作經營管理簽證申請文件（收取15～20萬日圓）
6. 中國人來日後，日本協力者立即退取締役，完全不參與營運
調查中發現，某司法書士法人代表一人就擔任過**500家以上公司取締役**，成為典型「職業協力者」。
**老舊大樓變「公司工廠」　房間分割、重複使用**
五棟被調查的大樓皆為築30～50年老公寓，房間數数十間不等，部分房間甚至被切割成更小單位供登記使用。舊公司撤件後，空房立刻被新公司填補，形成「公司輪替」現象。房東多數表示：「疫情後民泊沒人租，乾脆整棟租給中國人，裡面怎麼用我不知道。」
**專家：短期抑制空殼公司　但中國「脫中」需求不會消失**
筑波大學明石純一教授分析：「資本金一次拉到3,000萬日圓確實狠，但對資金雄厚者影響有限，日本仍是被視為最優質的移民目的地之一。」阪南大學松村教授則警告：「這種只收錢、來日後完全不管的移民生意，才是真正問題根源。長遠看，日本應建立更精準的人才引進制度，而非一味排外，才不會讓社會對外國人的不安持續擴大。」
這波經營管理簽證嚴格化，雖暫時壓制了最氾濫的500萬日圓空殼公司模式，但對真正想來日創業、讓子女接受日本教育的中國中產階級而言，未來道路無疑變得更加狹窄且昂貴。

　　台灣人很奇妙，有一群想當中國人的台灣人、也有一群想當日本人的台灣人，連名字都想好了！
　　那圖片上的這些名字實際上能不能用？有的還真的可以。
　　只要使用到的漢字符合文化廳公告的「常用漢字表」以及「人名用漢字表」裡面的漢字就沒問題（日本人也一樣）。法務省的公告連結放在留言區，有興趣的可以點進去看。

　　江東區（如豐州、有明、東雲、辰巳等）的塔樓近年來受到資金的追捧，身價水漲船高。甚至有些人已經認為江東區的「格」甚至超越城南（港区港南一帶、品川区、目黒区）以及文京區。
　　新聞中的這位專家認為是「海外投資資金」的追捧。是的，是投資資金追捧沒錯，但是不是「海外」，我覺得不一定。更多的，還是日本人在X自己吹捧塔樓賺大錢的遊戲所致。
　　尤其30幾歲，自稱是菁英上班族的那群年收1000多萬的毛頭小鬼，憑藉自身高所得，可以高槓桿買上億塔樓，加上這個年紀剛好賀爾蒙作祟（睾固酮高峰）＋社交地位焦慮最嚴重的時期，因此喜歡高檔跑車以及看起來把妹容易成功的高級塔樓這種韋伯倫財（可以買來炫耀的東西）。
　　對的，江東區整體環境改善很多，高樓林立，很有都會感。但我始終相信「均值回歸」這件事。
　　所謂的「均值回歸」指的就是「任何東西長期偏離它的平均值太遠，最終都會被拉回來」。不管是股價、房價、匯率、利率、商品價格，甚至人的身高、考試分數，大多數經濟與自然現象都適用這個概念。
　　如果說「江東區」的塔樓偏離均值太多，而「城南地區以及文京區」這些原本就在都心、且具有長期歷史人文淬煉的區域漲幅不如江東區，長期下來，不是前者均值回歸掉下來，就是後者漲幅追上它應有的價值。
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以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://news.yahoo.co.jp/articles/901d60934fe61a0f0e629c67fed60fafba662b07
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**江東區高級マンション價格為何持續狂飉？專家揭露「扭曲市場的真正元兇」**
2025年12月4日　マネーポストWEB
東京都心新築マンション價格居高不下，平均已突破1億3,000萬日圓大關，連帶推升中古市場價格，許多民眾已完全買不起東京的房子。然而，在過去被視為「高級マンション難賣」的江東區等埋立地區，近年卻出現價格異常高漲的現象。不動產事業製作人、オラガ総研代表牧野知弘指出，這一切的背後，是「投資資金」正在徹底扭曲東京的不動產市場。
根據不動產經濟研究所數據，2025年度上半期（4～9月）東京23區新築マンション平均價格較去年同期大漲20.4%，來到1億3,309萬日圓。同時，東京カンテイ統計顯示，今年1～9月都內新築分讓マンション供給戶數僅1萬1,226戶，創下1990年代前半以來新低。
牧野知弘分析，供應量崩盤的主因是「成本推動型通膨」：
「土地價格高、建築成本高，但購買者的實質薪資卻持續下降。一般民眾在郊外或地方想買得起房子都越來越難，更不用說東京了。」
由於新築物件又貴又少，想住好一點的「自住需求」民眾只能轉向中古市場，造成中古價格也被連帶拉抬。目前東京23區中古マンション平均價格已突破1億日圓大關。
反觀東京以外的首都圈主要城市，70坪（約231㎡）的中古家庭型マンション價格仍在5,000萬日圓附近徘徊，幾乎沒有上漲空間。牧野認為，這正是「一般民眾收入已無法負擔5,000萬日圓以上物件」的鐵證。
**「城南」與「埋立地」的命運分水嶺**
長期以來，港區、品川區、目黑區等傳統「城南高級區」因品牌價值，高價マンション都能靠自住需求順利銷售。但在江東區、豐洲、有明、晴海等過去的工業區及埋立地，即便被認為「大地震風險高」，過去高級タワーマンション卻始終賣不好。
然而，近年情況完全翻轉。
牧野指出，改變一切的正是「投資資金」：
「對投資客來說，地震風險、是否適合長期居住根本不重要。他們只在乎短期轉賣獲利或租金收益。日本長期超低利率導致円大幅貶值，加上海外資金容易流入，這些埋立地的タワーマンション瞬間變成國際投資客的熱門標的。」
他警告，這些投資資金極其敏感，一旦日本央行持續升息、金融環境改變，資金可能迅速撤離。
「因此，在江東區等高度依賴投資資金的區域，真正重要的是這個『街』本身是否具備長期居住魅力。如果只是靠投資熱錢撐起來的價格，一旦資金退潮，後果不堪設想。」
牧野知弘進一步在相關報導中，針對東京東側的江東區、墨田區、台東區、足立區，逐一指出哪些地區具備真實的街區魅力，哪些地區可能在投資資金撤離後面臨價格重挫風險，值得購屋者高度關注。