江東區（如豐州、有明、東雲、辰巳等）的塔樓近年來受到資金的追捧，身價水漲船高。甚至有些人已經認為江東區的「格」甚至超越城南（港区港南一帶、品川区、目黒区）以及文京區。
新聞中的這位專家認為是「海外投資資金」的追捧。是的，是投資資金追捧沒錯，但是不是「海外」，我覺得不一定。更多的，還是日本人在X自己吹捧塔樓賺大錢的遊戲所致。
尤其30幾歲，自稱是菁英上班族的那群年收1000多萬的毛頭小鬼，憑藉自身高所得，可以高槓桿買上億塔樓，加上這個年紀剛好賀爾蒙作祟（睾固酮高峰）＋社交地位焦慮最嚴重的時期，因此喜歡高檔跑車以及看起來把妹容易成功的高級塔樓這種韋伯倫財（可以買來炫耀的東西）。
對的，江東區整體環境改善很多，高樓林立，很有都會感。但我始終相信「均值回歸」這件事。
所謂的「均值回歸」指的就是「任何東西長期偏離它的平均值太遠，最終都會被拉回來」。不管是股價、房價、匯率、利率、商品價格，甚至人的身高、考試分數，大多數經濟與自然現象都適用這個概念。
如果說「江東區」的塔樓偏離均值太多，而「城南地區以及文京區」這些原本就在都心、且具有長期歷史人文淬煉的區域漲幅不如江東區，長期下來，不是前者均值回歸掉下來，就是後者漲幅追上它應有的價值。
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以下分享的新聞，由SuperGrok整理翻譯
https://news.yahoo.co.jp/articles/901d60934fe61a0f0e629c67fed60fafba662b07
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**江東區高級マンション價格為何持續狂飉？專家揭露「扭曲市場的真正元兇」**
2025年12月4日 マネーポストWEB
東京都心新築マンション價格居高不下，平均已突破1億3,000萬日圓大關，連帶推升中古市場價格，許多民眾已完全買不起東京的房子。然而，在過去被視為「高級マンション難賣」的江東區等埋立地區，近年卻出現價格異常高漲的現象。不動產事業製作人、オラガ総研代表牧野知弘指出，這一切的背後，是「投資資金」正在徹底扭曲東京的不動產市場。
根據不動產經濟研究所數據，2025年度上半期（4～9月）東京23區新築マンション平均價格較去年同期大漲20.4%，來到1億3,309萬日圓。同時，東京カンテイ統計顯示，今年1～9月都內新築分讓マンション供給戶數僅1萬1,226戶，創下1990年代前半以來新低。
牧野知弘分析，供應量崩盤的主因是「成本推動型通膨」：
「土地價格高、建築成本高，但購買者的實質薪資卻持續下降。一般民眾在郊外或地方想買得起房子都越來越難，更不用說東京了。」
由於新築物件又貴又少，想住好一點的「自住需求」民眾只能轉向中古市場，造成中古價格也被連帶拉抬。目前東京23區中古マンション平均價格已突破1億日圓大關。
反觀東京以外的首都圈主要城市，70坪（約231㎡）的中古家庭型マンション價格仍在5,000萬日圓附近徘徊，幾乎沒有上漲空間。牧野認為，這正是「一般民眾收入已無法負擔5,000萬日圓以上物件」的鐵證。
**「城南」與「埋立地」的命運分水嶺**
長期以來，港區、品川區、目黑區等傳統「城南高級區」因品牌價值，高價マンション都能靠自住需求順利銷售。但在江東區、豐洲、有明、晴海等過去的工業區及埋立地，即便被認為「大地震風險高」，過去高級タワーマンション卻始終賣不好。
然而，近年情況完全翻轉。
牧野指出，改變一切的正是「投資資金」：
「對投資客來說，地震風險、是否適合長期居住根本不重要。他們只在乎短期轉賣獲利或租金收益。日本長期超低利率導致円大幅貶值，加上海外資金容易流入，這些埋立地的タワーマンション瞬間變成國際投資客的熱門標的。」
他警告，這些投資資金極其敏感，一旦日本央行持續升息、金融環境改變，資金可能迅速撤離。
「因此，在江東區等高度依賴投資資金的區域，真正重要的是這個『街』本身是否具備長期居住魅力。如果只是靠投資熱錢撐起來的價格，一旦資金退潮，後果不堪設想。」
牧野知弘進一步在相關報導中，針對東京東側的江東區、墨田區、台東區、足立區，逐一指出哪些地區具備真實的街區魅力，哪些地區可能在投資資金撤離後面臨價格重挫風險，值得購屋者高度關注。
