TiN's Blog

  各位朋友新年快樂！2013~2014年，本站陸陸續續在網路上跟各位分享了許多東京不動產投資的情報，站長也有幸在去年年底出版了「快狠準！東京買房最強攻略」一書，有機會讓更多的台灣朋友能夠更加認識東京不動產。這一篇開春第一篇，我們就來從「台灣購屋客」、「成交量」以及「成交價」等三個面像，來回顧一下2014的東京房市，以及2015年的新年展望吧！

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  1.台灣投資客

  說到投資東京房產的海外投資客，可以說是2014年東京不動產界的頭條新聞。2015年1月6號出刊的「住宅新報」，以頭版頭的方式來做2015年的業界展望，而第一部分就把篇幅留給了台灣投資客，指出台灣人狂買東京不動產的盛況。報導中指出，因為台灣民眾親日，所以許多個人投資家都勇於錢進東京房市，同時，也因為台灣政府對於壽險業者海外投資的放寬，因此也讓台灣越來越多的熱錢跑來東京房市。同時，也因為中國信託併購了「東京スター銀行（東京之星銀行）」，因此對於台灣的投資者而言，融資環境日趨完善。日本的不動產業者見機不可失，因此日本大企業不動產業者「東急リバブル」也與台灣當地的房仲合作，此外，專營不動產再生事業的「アルデプロ」更直接進軍台灣成立分公司，可見日本業者對於台灣市場的重視。而目前許多專門開發小套房的建商，更是積極佈局都心五區的建築用地，打算專門蓋來賣給海外投資客。反觀台灣，由於政府持續打房，又是房地合一，又是調高公告現值，因此許多熱錢以逃竄至海外市場，而日本的安倍經濟學加上東京奧運等利多持續發酵，看來台灣的東京投資瘋，2015年只會更熱，不會冷卻。不過東京不動產畢竟不像台灣，隔海操作絕非簡單的事。套一句台灣不動產女王徐佳馨在錢線百分百節目中的一句話：「買海外，小心上車很簡單，但下不了車」。

  投資不動產，地點很重要。曾經我也在自己的部落格以及新書寫過，蛋殼區以外的地方，投資少碰。這些地方，之所以會被列為蛋殼區，是有理由的。東京的不動產，價位「西高東低、南高北低」，這是大家都知道的常識。這一篇，我們就來看看三個區域：「1.高級住宅區」、「2.下町（類似我們的老街）」以及「3.新城（大規模新造鎮）」吧。

  先來講講「1.高級住宅區」好了。為什麼港區、澀谷區、以及千代田區這些位於東京都西半邊的區域會貴氣逼人？原因很簡單。除了本身地盤穩固以外，還有一點，就是歷史上，這裡就是江戶時代武家宅邸所在地。也就是這裡本來就是將軍等達官貴人住的地方，自然而然，氣息就會形成一股貴氣。

  至於「2.下町」呢？其實這裡就是古時候的藍領階層等工人、職人所匯集的地區。像是淺草，上野等一帶的下町，雖然商業氣息濃厚，但畢竟就不是個高級住宅區。就是因為這樣的歷史因素，而導致這兩邊的氣息完全不同。注意喔，我現在是以「住宅」的觀點在看，而不是以「商業」的觀點在看。當然你買上野或淺草的商業樓，是可以賺到翻的！

  接下來「3.新城」。所謂「市可生，不可造」，在上篇文章也曾經提過。雖然「新城」有新的交通網，鐵道路線，也有大規模的賣場，周遭又規劃得很漂亮，看起來就是前途一片光明啊！但等等，那為什麼40年前的大規模造鎮：「多摩新城（多摩ニュータウン）」為什麼會衰退呢？房價有多便宜你猜猜！甚至70平米40年屋齡三房產品，大概只需要1300日圓就可以買到（不相信可以自己上網查查）。

  多摩新城搭特急，只要30分鐘就可以直達新宿ㄝ！超近的！但它衰退原因，其實也很簡單，就是因為它是一個「完全的」新城，沒有絲毫人文上的氣息。這種新城的一次取得者，多半進駐的人都是年輕夫妻（因為買不起都心），因此新城剛完成時，家家戶戶都是年輕夫妻，小朋友。整個城市充滿了活力。但，大部份的家庭，小孩子都會同時一起長大，一起外出求學工作，而造成這個地區人口大量流出，同時，因為它也舊了，所以也不會有太多的新人口流入（因為有更多更新更漂亮的新城：如灣岸跟武蔵小杉），也因此導致婦產科，育幼業等年青人取向的產業也無法繼續經營下去，沒有了婦產科，育幼院，更是惡性循環，沒有新的年經家庭要入住。

  曾經在台灣的房市論壇裡面看過類似的文章。說因為現在高房價，如果你的房子賣不掉，投資客的操作手法不是「降價賣」，而是「加價賣」！

  好奇怪喔，都賣不掉了，為什麼反而是「加價」呢？其實說穿了，就跟日本網路購物的手法如出一徹。

  假設台北市有一間房子原本開價1000萬台幣，但因為市場不好賣不掉，這時投資客就乾脆就把它重新開價，開個1400萬。等到這個網路資訊放在各大房仲網流通一段時間後，大家就會看這個高價看得很習慣。雖然還是很貴，雖然消費者也不會1400萬買單，但是潛意識中，你的腦袋就會知道說：「有一間房子，這個地段，它賣1400萬，好貴！」。

  等到大家看習慣這個物件的數字之後，屋主再調降個300萬台幣，開價1100萬台幣，並打上「下殺特區」之類的文字，消費者就很容易會被誤導說：「哇！跌了，趕快買！」，然後可能就會1080萬元成交。不過實際上，這個價位還比屋主當初的期望價1000萬元，整整多了80萬台幣。

  這種操作手法其實就跟日本的網路商城很像。日本某些超大型的A開頭的購物網站，他們什麼都賣，而且很多東西並不是自己公司進貨來賣，而是可以讓很多商家自行將商品透過這個A平台來上架銷售，網路平台A公司只是抽取上架費用跟成交時的%數而已。而有些日本聰明的業者為了讓自己的商品好賣，時常會有價格「三日一變」的情況。也就是原本賣1000日圓的商品，就在網頁上跟你講說，「現在正在特價中，這個價格如果你現在不買，就沒了喔！」之類的。而真的，期限一到，他馬上把價錢調高到1500日圓原價，讓原本還在考慮，結果來不及購買到特價的消費者心裡有扼腕的感覺，等到過幾天後，他們再把價位調低至1100日圓，這時上一批沒買到的消費者就立刻給你殺下去了。對這間公司而言，他們還多賺了10%。

  安倍無預期解散眾議院，讓在野黨措手不及，被認為是這次自民黨與公明黨聯盟大勝的主因。而這次第47屆的眾議院選舉，雖然投票率只有歷史新低的52.67%，但執政聯盟這兩黨，也拿下了326席次，過了2/3的門檻。換句話說，接下來的「安倍經濟學2」，可以說是總理說了算，現在就等安倍先生第三支箭：「成長戰略」順利命中了（第一隻「量化寬鬆」；第二支「財政出動」）。

  雖然股票市場是安倍經濟學的直接受益者，不過由於大家早已預期安倍國會大勝，因此股價早已提前反映（織り込み済み），而且選舉隔週開盤，由於受到美國股市大跌影響，因此選後開盤第一天，股市不漲反跌。此外，這幾天也由於油價狂瀉，俄羅斯無預期升息了6.5%，讓盧布有了崩盤的疑慮，也讓國際避險資金再度衝回日圓市場，這幾天才又從119日圓，震盪到115日圓（今天很像又回到了118）。因此近幾天的股市跌以及日圓回升，似乎不是在走回頭路。

    為什麼要去東京買房？有錢人想得跟你不一樣，買房可以投資分散風險，更能保值（抗通膨），甚至贈與時可以節稅。

    而在安倍政權量化寬鬆政策下，日圓急貶，台灣的房地產市場又已經走到高點，政府也下手打房；日本目前已經全面開放外國人買房，東京房價比台北便宜，有 多俗？一張大立光的股票就可以買間中古小套房！加上2020年東京申奧成功，這些因素都讓許多大戶棄守台灣轉往東京發展。

  一直以來，我都只看東京都，而且不是看23區，只看其中較有價值的17區。也就是因為這樣，我也從來不會去看東京都以外的不動產。

  11月22日，位於神奈川縣川崎市的武蔵小杉（むさしこすぎ），誕生了一間超大的購物中心，「Grand Tree 武蔵小杉」，很少會有這種超大賣場，開在只有距離車站四分鐘路程的這種黃金地段，日本的財經節目WBS也專題報導。這才吸引了我，想說應該走出蛋殼區，看看蛋殼以外的世界。

  Compact City,「緊密都市」，顧名思義，就是一個車站附近自成一格的小城市，可以自給自足，在這個小小的城鎮中，就滿足了所有的食衣住行育樂。而武蔵小杉就是從33年前，開始將區域發展成這樣的地區。周遭的超高層塔式住宅，有十幾根之多，棟距也頗近，還真的有點像是在郊區的新板特區。也由於今年這個Grand Tree購物中心的開幕，使得這個地區的生活機能更加完善。住在這個地區的居民，不用特地再跑去町田，新宿等都會購物。

  在日本買了房子之後，每年都還有沈重的稅賦負擔。先講「地方稅」好了，你買不動產時，需要繳付一筆「不動產取得稅」給都道府縣，而每年，還得繳給物件所在的市村町一筆「固定資產稅」。

  如果你的東京屋，是買來當自己來日本玩的Second House，沒有出租，那麼就只需繳納上面兩筆而已。若你不是很常在日本，怕錯過繳稅的期間，那可以請你的日本朋友當你的「納稅管理人」。

  只需要到物件所在地的「都稅事務所」，去拿這張單子填一填，告知你的納稅管理人是誰即可。今後，關於你的房子的取得稅以及固定資產稅，就會寄稅單到你朋友家，只要請他去便利商店代繳即可。

  來投資東京不動產的朋友，許多人都對於稅金很敏感，這是很正確的態度。而在日本買房的各種稅制中，讓大家最感不解的，我想莫過於「源泉徵收」了吧。

  而到底什麼是「源泉徵收」呢？其實就是由你的「租客」，也就是租金來源的「泉源」，先行將你的不動產租金所得，先預扣所得稅以及復興特別所得稅下來，由租客幫你代繳給國稅局的一種制度。所以「源泉徵收」的義務，是落在租客身上。會有這種制度，不外乎就是因為日本的國稅沒有辦法對於住在海外的「非居住者」進行查稅以及追稅的動作。

  至於什麼是「非居住者」呢？顧名思義，就是「沒有住在日本的人」，這當然包括各位台灣的包租公，甚至連在外國出差的日本人，都算是「非居住者」喔。不過日本的這個制度很奇妙的地方是，如果「非居住者」，租給的是「個人」，而不是「法人（公司）」，則這個「個人」就沒有義務要先行跟你收取源泉徵收。

  來，整理一下，如果你是「非居住者」，而你的房子租給了「法人（公司）」，則這間承租的公司就得在付你房租的時候，就得先行預扣20.42%的源泉徵收，剩下的79.58%，才會匯進你的戶頭。如果你是租給「個人」當住家用，則你的租客則不需要先預扣稅金，也就是你可以拿到100%的租金。當然，就算你租給法人，先預扣了20.42%，但這也只是預扣的，如果你事後列舉出費用，又或者你在日本的總所得不高，還是可以去申請退稅的。

  同時，也就是因為這麼麻煩，如果一間公司要跟你租商辦，聽到還要幫你先源泉徵收，有時候就會嫌麻煩就不爽向你租了，因此外國人在日本持有商辦，有時候反而不見得好出租。站在我們外國人的房東的立場也是，出租給法人，還得先被扣20.42%的源泉徵收，到時候還得請稅理士去辦退稅，無疑是多了一道程序跟費用，也就是因為這樣，所以我一般不建議各位買辦公室來租人，可以的話，就買一般住宅產品來出租就好。

根據明日(2014.12.06)出刊的週刊東洋經濟報導，從2012年7月至2014年10月，東京23區不動產已漲了8.5%，千代田區的中古大樓產品更是漲了40%，價位已經突破雷曼風暴時的高點。

就如本站之前的文章提到，日圓急貶，必定帶動新成屋價位上漲，同時也因為新成屋供給量少了一半，連帶拉抬中古屋行情。不過這資產通膨也僅限好地段的好產品而已，並非雞犬升天。雖然現在的東京，儼然就是賣方市場，但漲不了的東西就是漲不了，例如報導中就提到，千葉跟埼玉，價位仍然持平。

此外，也因為屋主認為房價會續漲的預期心理，許多中古屋主開始惜售，也因此連帶壓縮了成交量，形成了價漲量縮的局面。不動產仲介大公司住友不動產販賣2014年4~9月的營業利益，也因此衰退了20%。

  不知道各位朋友到日本來看屋時，有沒有發現到一種房型？無論是中古屋，或是新成屋，常常都可以看到圖片這種一樓房間，「高度只有一半」的「半地下」房型。其實這種房型不太好，因為它比地面還要低，因此容易潮濕、發霉。尤其最近日本不時會有超大豪雨，這種物件也很容易因此淹水。那至於為什麼這麼差的東西，在日本還是會存在呢？主要有兩個因素。

  第一點，低層住宅區的限高：之前的文章曾經有講過，日本的低層住宅區，高度限制很嚴格，有些限制你的樓高只能有10公尺的高度，有些地區則是12公尺。因此建商會為了多增加一些房間可以銷售賺錢，會把一樓做低一點，讓高度可以再多出一層樓出來銷售。

  第二點，容積率的特例：在日本，依照建築基準法，只要你的房間天花板高度，離地盤面不到一公尺，則這部分是不用算入容積率的（不算入的部分僅限所有房間總面積的1/3）。而什麼是容積率呢？簡單來說，就是「一塊基地能蓋出多少空間」的限制。因此，講明白一點，這種半地下的產品，就是因為不算在容積率裡面，所以也就是說，建商可以藉由讓你的房間離地不到一公尺，不算入容積，而多蓋出來賣你，增加獲利。

  雖然有些低層住宅區的半地下產品，會附有很大的庭院，但是說實在的，灰塵啦，小貓跳進來的情況也不少。也因為半地下的房子有這麼多的缺點，因此一般中古物件，多半這種半地下樓層的價位，會是正常樓層的七折價，甚至有時候就算半價，都不一定有人要接手。不過，現在許多建商很賊，在銷售這種產品時，把樣品屋用得美輪美奐，引你購買，而且賣的價錢跟樓上的房型價錢只是便宜一點點而已。另外，因為實際上它也不是地下室，所以廣告時，都會說這是一樓，因此，如果你貪小便宜，又懶得自己去現場看一趟的話，買了這種產品的話，你的資產就會一路像是溜滑梯的往下墜了。（而且說實在的，小偷如果要偷東西，這種房間最好偷。）

  原本這種大樓的共用樓梯、入口大廳部分以及走道部分，都是要算入容積率的，不過因為近年的建築基準法改正之後，這些都不再列入容積率裡面。因此最近只要是新一點的大樓，只要不是位於低層住宅區，有建築物限高問題的物件，多半一樓不會再做成房間，會直接做成大廳等。反正又不算入容積，因此不會影響建商的銷售面積。也因此，除了有限高的低層住宅區以外，現在已經很少見到新屋會是這種半地下的產品了。

  我們台灣如果買大樓，嫌空間不夠，太小。有時候會連同隔壁的戶數一起買下來，左右打通。若沒有隔壁的房間可以買，有些更極端的作法是，會買樓上或樓下來個上下打通。這在日本可行嗎？

  先說我上個星期，去看了一個西新宿的預售屋。售價大概是100平米，1億1000萬日圓左右。而頂樓與倒數第二樓，建商把它做成150平米的豪華房型，要價居然高達3億5000萬日圓！為什麼價差這麼大？而到底頂樓與一般房型只差在哪裡呢？其實除了頂樓天花板高了一些，view看得遠一些，空間大了一些以外，可以說是根本沒什麼兩樣。也就是如果日本的房子，可以隔壁兩間打通，你買兩間100平米的打通，還比那間150平米的便宜！

  大家看到這邊應該就知道我要表達什麼了。對，在日本，大樓產品無法兩間打通。理由有兩種。

  第一個理由：我記得之前曾經也介紹過「壁芯面積」以及「内法面積」的差異。前者是從牆壁的中心線測量的，後者是從牆壁內側測量的。而我們的所有權上，登記的面積，不是較大的「壁芯面積」，而是較小的「内法面積」。也就是說，跟你鄰居戶的界線牆壁，是公設。就算牆壁的厚度只有10公分，這10公分，其所有權仍然不是屬於你的，或者是隔壁戶的。而是屬於全體大樓的共用部分。因此你不可以把公設佔據為自己家的一部分使用。也因此很多日本的大樓，你跟隔壁的界線牆，由於有做隔音設備，而且實際上也是公設，因此都不可以擅自訂釘子進去。一來怕破壞隔音設備，二來，牆壁裡面不是你家。

  也就是因為這樣，在日本，大樓的頂樓都會做成大坪數的，然後把單價賣得比下面戶數貴很多。因為它有稀少性，你自己無法藉由買兩間打通，而讓室內面積變更大。順道一提，除了牆壁是公設以外，窗戶跟大門也都屬於公設，因此也無法自己換成自己喜歡的樣式。試想，如果窗戶跟大門可以亂換，那不是整棟大樓都變得很醜嗎？那跟台灣那些很醜的大樓有什麼兩樣呢？

  最近有許多朋友詢問，如果要買東京不動產，到底哪裡是蛋黃區，哪裡是蛋白區呢？只要是「中央区、港区、千代田区、新宿区、渋谷区」等俗稱的都心五區都好嗎？

為了一次解答各位的疑問，本站特別繪製了這張蛋黃區，蛋白區與蛋殼區的圖。

標示：

「紅色」表示蛋黃區，就是東京最精華的區域。會變成一個愛心形狀，純屬巧合。

  雖然說最近東京中古屋的市場很好，好到一貨難求。但如同昨天分享的新聞，不會漲的東西就是不會漲。不只這樣，不會漲的地區就是不會漲。根據「アトラクターズ・ラボ」的社長「沖有人」的著書提到，可期待資產通膨的地區有限。也就是我們台灣俗稱的蛋黃區，有「麻布十番、白金高輪、赤坂、六本木、代官山、恵比寿...等」。另外，也有蛋殼區以外的地區，這些地區連蛋殼可能都算不了，但他行政區上仍然屬於東京23區。哪裡我就不講了，以免得罪人。這些地區的中古屋，很多實在便宜到不可思議，例如標題講的，某區，離車站五分鐘，大約40平米的兩房物件，全新裝潢！！雖然屋齡高達了40年，但是卻只賣你八百萬日幣。這種東西要買嗎？

  假設這個物件是在蛋黃區或蛋白區內，就不用考慮，買就對了。但是，蛋殼區以外呢？其實，一個東西會便宜，一定有它的原因在。尤其是不動產，如果能賣貴，絕對不會便宜賣給你。這個物件換算下來，大概每平米不到20萬日幣，比起現在都心五區新城屋，動不動就要一平米130萬，真的可以說是便宜到無法置信。出租的話，同棟的出租行情大概是七萬日元，也就是說，表面投報率算起來超過10% 。

  「喂！十趴ㄝ，十年就回本了，買啊！！」...大概大家的第一直覺一定是這樣反應。但冷靜思考一下，這真是個好投資嗎？首先，高投報率往往代表高風險。雖說行情可以租到七萬，但很難保證這個房客退租後，這種很舊的中古屋立刻可以再租出去。另外，往往再過個幾年，大概這個建築物就已經殘破不堪了，加上它又是舊耐震基準，因此搞不好降到五萬都租不出去，你還是得照樣繳高額的管理費跟固定資產稅。重點來了，這些都不是最大的風險，最大的風險在於改建！！如果沒有改建，大概也只能一直放著爛下去（繼續繳稅金跟管理費）。但如果有機會都更改建，別說賺到錢，你還很有可能必須拿出大筆的錢來倒貼！！

  根據建物區分所有權法」，改建超過4/5以上的區分所有者，以及議決權同意。如果你買的大樓容積率還有剩（也就是能蓋更高），那麼恭喜你，自己或許不用出到什麼錢，就可以像台北市這樣一坪換一坪，但實際上，這樣的情況不多，而且就算有，也不會便宜賣你。因此，如果你大樓的容積，已經不能再蓋更高，那你可能得多花個好幾百萬（甚至超過你的買價），來大家一起重建。實際上，有些地區的容積率，不增反減，也就是原本舊的法令，可以蓋出現狀這麼多，但是經過法令的修改，可能原本有200%的容積率，現在只剩100%。也就是你如果重蓋，還不見得蓋得出一樣的大小。另外，雖然日本政府有在規劃放寬容積率，但這也可能僅限於國家戰略特區，不會是你的蛋殼以外區。因此你也別奢望容積率會變多。此外，除了精華區以外，日本人口一直在減少，原本全國房市就已經有供給過多的頃向，如果再放寬容積率，只是再增加供給量，再多一次崩盤的機會而已。

  另外，雖然你擁有大樓的部分土地所有權，但是別忘了，改建的費用，除了「新建費用」以外，還多了一筆「拆除費用」。更慘的是，日本原本物價跟工程費用就高，更何況現在日幣跌，導致原物料上漲，因此貴上加貴，更難取得五分之四以上的人的共識，來都更自己的房子。畢竟好幾百萬，不是所有的人都可以一次拿得出來的。因此有些中古物件的賣價，甚至比土地價格還要便宜。另外，如果不都更改建，也可以提高每月的修繕費用來拉皮，維護。但這個也是要花大錢，也很難得到大家的共識，因此很多東京「蛋殼區」，以及「蛋殼以外區」這樣子的舊大樓，現狀就是放著爛。好拉，就算你們大樓每個人都很團結，每個人都很有錢，願意來改建，但是，還記得我以前PO文寫的借地借家法嗎？只要有一個租客搞不定，不願意搬出去，改建就遙遙無期！

兩極化，越來越明顯。根據昨天(2014/11/17)出刊的週刊住宅，10月份大樓產品比起去年同期，成交量萎縮了 13.4%，比起上個月的-5.9%，量又縮得更嚴重了。

原因就在於「沒有貨可以賣」。

最近根本沒什麼優良物件釋出，以至於許多物件都在登錄REINS流 通網前，就已經成交。

因此無論是總價還是單價，比起去年，平均都漲了8%以上。

   常常可以在東京的不動產廣告，看到「吉祥寺（きちじょうじ）」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但你知道嗎？有另一個網路排行榜，指出吉祥寺其實是地雷區喔。（詳見連結）

http://rocketnews24.com/2013/11/23/390319/

  這名日本網友，根據自己與不動產業者的見解，在網路上公布了「最不想住的地雷區前五名」，結果吉祥寺就排在第四名。而其他的名次分別為：

第五名「龜有」

第三名「台場周邊臨海地區」

  根據統計，全日本除了東京都以外，其他大部份的地方都市，人口都在持續減少當中。也因為日本是個自由經濟市場，因此房價還是建立在最基本的供需上。最近日本各地，房市大好，尤以東京更佳。雖然很明顯地，房價已經漲一波，但很多日本人還是不願意購買房屋。為什麼呢？除了日本人的通縮腦還沒轉過來以外，還有另一個因素，就是日本人口持續減少當中。既然人口減少，要撐起全國房價整體上漲實在不太可能。

  不知道各位朋友有沒有發現到一個現象，就是最近大樓產品漲、小套房也漲、連預售屋創新高價。不過很弔詭的，有完整土地的全新木造透天價位似乎沒什麼動，還是維持在四、五千萬日圓左右。這是不是就代表了實際上地價上揚的幅度沒有很明顯呢？不然有完整土地持份的透天木造，怎麼會沒漲呢？而這幾天，日本朝野也在吵下一次的增稅問題，是否要將原本預計的2015年的10月，延後到2017年的4月實施。理由不外乎就是老百姓對於景氣轉好沒感覺，生活越來越痛苦。也因此，這種專門賣給日本家庭自住客的產品，自然也沒有漲價的力道。既然這樣，如果大樓產品再繼續狂漲，與木造透天的價差越來越大，那難保大樓產品不會向下修正。（阿不然就是景氣變好，透天產品補漲。）

  最近聽到不動產業界有些傳聞，認為東京不動產的好時機只剩五年多。也就是2020年，會是由好轉差的反轉點。除了2020年的東京奧運結束，利多出盡以外，還有另一項調查，指出東京都的人口會從2020年進入負成長。當然，人口一變少，對於住房的需求也會減少，連帶房仲及建商業績變差，甚至會出現倒閉潮。同時，又因為目前許多置產的投資人，都是想要在奧運前大賺一筆，於奧運前拋售的。因此到時是否會利空同時來襲，引發一波賣壓，有待後續觀察。

  另外，以下是自己的一些淺見。相信很多人來東京遊玩，都對於東京的好環境印象深刻。之後回去就開始罵台北哪裡不好哪裡不好....之類的。得確，就居住環境來講，東京的確優於台北，這是不爭的事實。但也就是因為這樣，房價才沒暴漲。記得在台灣時，看過基泰建設總經理，馮先勉博士的著作，他提到，要壓抑台北市的房價，只要努力做好都更，讓好屋，以及好環境的供給量增加，這樣，房價自然會平穩。因為每個地方都好環境，好居住，這樣，大家就不會一窩蜂去擠大安區跟信義區，自然不會讓這兩區房價飆漲，帶動整體房價上揚得太離譜。拿他的意見，來套用在東京都，似乎與他的思考不謀而合。除了富豪名門聚集，貴氣逼人的3A+1R：青山（Aoyama）、赤坂（Akasaka）、麻布（Azabu）、六本木（Roppongi）的住宅區一帶以外，其他舒服的居住地還是很多，例如：白金台、代々木、広尾、四谷、目黒、代官山。平民一點的：中野、下北沢、自由が丘、高円寺、吉祥寺...等。甚至有點遙遠的郊區：二子玉川..等，都是很好的居住環境，細數不完。而且各有各的特色，不分優劣貴賤。也因為這樣，似乎台灣人奢望的居住正義，已經在東京實現。

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由於現在東京的中古屋市場太旺，有些屋主惜售，因此好一點的物件都一貨難求。因此台灣做日本線的房 仲業者，許多早已放棄中古市場這一塊，改由代銷建商的新成屋。因為中古屋流動速度實在太快，根本直逼股票交割，因此台灣的業者無法掌握。但如果是跟建商一 大批談來賣呢，至少可以確保貨源，才不會發生客人決定要買，結果物件已經先被其他日本人搶走的窘境。

不過一般來說，如果你買東京的全新小套房，那你買到的價位應該就是整個大樓，從落成到拆除之間，他的生命週期中的最高價位了。有別於兩房產品，由於小套房只有投資客會買，因此效用差，二手時的轉賣價格只會被依照收益還原法，價格大砍特砍而已（我不知道講了幾百遍了）。

舉例來說，一間全新套房，分售時若售價為3000萬日幣，那麼，很有可能10~15年後，拿出來再賣時，價格很有可能只剩2000萬～2300萬日幣之間了（先不考慮通膨因素）。

 雖然日幣急貶，加上現在購物只要5,000日圓即可退稅，對於我們外國人而言，正是瘋日本的好時機。不過就日本人的立場而言，可就完全是兩樣情了。

日圓跌跌不休，兌換台幣的匯率，從2012年的0.38、掉到2013年的0.32、2014年末，今天更是來到了七年新低「0.27」。

也就是一間 1,000萬日圓的房屋，若以新台幣來看，兩年來從新台幣380萬，跌到剩下新台幣270萬。對於還沒買的人來說，看似打了七折，不過如果站在已經買的人 的立場來看，等於虧了三成。

如果你怕以後日圓續跌，但又怕錯失了目前相中的好產品，那麼有什麼好的避險方式嗎？當然有的。

很簡單：買房子的錢，先跟銀行借日圓。等到日圓跌得更便宜以後，你再換錢來還銀行就好了。對，就跟股票借卷放空的交易方式很像。

很多日本人在選購自住宅時，都會面臨到這個抉擇，這似乎是日本人購買房屋時永遠的課題。不過到底是一戶建好呢？還是大樓產品棒？前一陣子看到日本做的不動 產節目特輯，五、六位房市專家全部都一致認為選一戶建好，讓我著實嚇了一大跳！他們的理由不外乎為：除了土地完整外，使用自由度又高，庭院又有自己專屬的 平面停車位，且既不需要繳交管理費用，也不用顧及是否會干擾到隔壁鄰居的生活。

是這樣講沒錯拉，但讓我覺得納悶的是，既然這樣，那為什麼今年一戶建產品沒什麼漲，反而大樓漲翻天呢？而且剛好前天晚上看了TV TOKYO的財經節目 WBS(ワールド・ビジネス・サテライト)，發現目前興起了一股都心中古大樓產品Renovation改修潮，將中古大樓產品，再裝潢改建後，高價賣出。反倒是一戶建，根本無法這樣做。

說實話，雖說一戶建的土地持份大，不過這就代表著稅金高，因此一戶建的居住成本不見得會比大樓還要低。而且雖然說一戶建擁有完整的土地，但是日本的一戶 建，基地面積大概都60㎡~100㎡不等而已。說實在的，這麼小的土地實在是沒什麼屁用，更何況日本的土地，法令上限制重重，一下又是容積率過小，一下又 是建蔽率的限制，然後還有北方斜線，道路斜線等...所以一戶建才會許多蓋起來屋頂都斜斜的。所以買的一戶建，往後如果重蓋，蓋出來的規模頂多跟目前差不 多而已。而且這種一戶建，多半立處於無法蓋高樓層的住宅用途地域，因此都更蓋高樓發大財的機率極小。即使擁有完整的土地，我個人是覺得自爽的成分居多。