TiN's Blog

  我們總以為日本的房地產，價格透明，建商以及銷售人員都中規中矩，不會搞鬼？那你可就錯了。雖然真的大部份的建商都還不錯，但總是有幾個老鼠屎，壞了一鍋粥。

最近帶人去看了一個浜松町附近的豪宅案。嗯？浜松町？那裡不是一對商辦大樓嗎？怎麼會有豪宅呢？對，這個案子很奇怪。是一個不是非常聞名的建商蓋的。（不過它卻是一部上場企業<上市公司>），但他卻有無敵的景觀！！房間內可以同時看到東京鐵塔，富士山，以及彩虹大橋！！如果你對東京的地理詳細的話，大概知道這個會是在怎樣的位置了。

  這個案子七年前就完工，但到目前為止都沒有銷售完畢。根據銷售人員的說法，是因為完工後，遇到雷曼風暴，接下來又遇到311強震，因此才一直到現在還沒飯賣完。照理說現在房市好，很多好地點的個案，早被一掃而空，但是，這個有無敵景觀的豪宅，怎麼還會賣剩呢？我自己心裡盤算說，有可能因為是較不知名的建商，所以無法像三井，住友等大建商這麼受到大家的歡迎，被一掃而空吧。因此也想說就抱著去看看的心態，也許還有好貨。

  第一次去，跟銷售小姐問話時，似乎她沒有很了解我要看的這個案子。而且我明明就是要看港區的案子，但她卻一直在跟我講他們晴海，勝どき（勝鬨）的案子，（我就是不想要買填海的灣岸啊！！）一般，日本建商銷售時，會在樓層價位表上，標明正在銷售中的物件售價，如果有哪個房間已經銷售掉，他們會打上「契約済（已成交）」，如果哪個房間有其他人在洽談，他們也會很誠實地打上「商談中（斡旋中）」。而這一期沒有要拿出來銷售的房間，也會打上「次期分譲（下期銷售）」的字眼。不過，我去參觀這個案子的時候，我一直表明要看「朝西向的高樓層」，但銷售小姐講話含糊，也不講出到底已經賣掉了？還是下一期才要賣，也不講大概的價錢，就連格局圖都不拿出來。但卻一直拿出「朝東向的低樓層」「朝東向的高樓層」以及「朝西向的高樓層」，一直叫我看我不喜歡的樓層跟面向（一看也知道這幾戶是最難賣的）。

  我硬是說不考慮這邊，要他拿我最想要的面向，高樓層給我。結果如何？？她原本拿出來的「朝西向中樓層（26樓）８２平米，一億元」，我最想要的「朝西向高樓層（31樓）８5平米，（現在還不賣。但如果我們要買的話）一億四千萬」！！！這根本就是獅子大開口啊，大小只差3平米，根本感覺不出來！！而且當天去時，還不讓我去現場看屋，說要另外約下禮拜！當下讓我感覺到，似乎像是在台灣的預售中心。我第一次在日本遇到這麼火大的建商。因此我也不客氣地直接跟她嗆身說，「你們公司根本沒心要賣！」

  日本買房子時，最大筆的稅金，應該就屬取得時要繳的「不動產取得稅」跟每年要繳的「固定資產稅」了。這一筆「不動產取得稅」給都道府縣，贈與也一樣要繳這筆，甚至連增改建你的建物時，也得繳納。當然，自住與投資時的算法不同。除非你在日本長居，有簽證，可以拿得到住民票，不然就算你買來當渡假屋，也是無法當作自用稅率。因為申請減稅的時候，都稅事務所會要求你提出住民票。而固定資產稅不是購屋的時候繳納，而是隔三四個月，甚至要將近一整年才會突然寄稅單來要你繳，因此，總是在你忘記有這筆費用的存在時，冷不防讓你大失血。

  至於計算方式如何？大概如下：

不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率

  這裡的課稅標準，有點像是我們的公告地價，因此並不是以你的成交價來計算的。而這個固定資產稅評價額要去哪裡查呢？你得自己跑去都税事務所申請「固定資産評価証明書」。而且由於固定資產，又分成「土地」跟「建物」，因此必須兩者都申請，並且各計算其稅率。原則上，2015年四月以後取得的，無論土地或建物或住宅，一律都為4%，但這之前取得的，土地為3%，建物為4%，居住用建物為3%。當然，你要買房之前，還要去調固定資產評價證明書，才有辦法來試算這個稅額，很麻煩，而且實際上有難度。因此這裡提供兩個客戶去年購買的產品的稅單，供大家參考。

「社區居住品質由水準最差的一戶所決定」！第一次接觸到「破屋理論」這個觀念，是從下面這篇馮先勉博士的文章中讀到。中古社區中，如果有住戶隨意更改外觀，例如自己換上自己喜歡的大門，把鞋櫃放公共梯廳等，只會讓一棟大樓的水準變差，讓房價不易支撐。日本的社區大樓，就是因為深知這個道理，因此對於共用空間，以及管理上面都花很多心思。日本到目前一直以來，市面上流通的中古屋，很多價位都低於當初新城屋時購買時的價位，除了通縮影響之外，也有一部分就是因為某些流通到中古市場的房屋，的確有受到這種破屋理論的影響，而導致價位下跌。其實，在日本，雖然處於通縮的局面，但是也有很多管理好的中古屋，其交易價格不跌反漲。這種房子，日本人稱之為「ヴィンテージマンション（Vintage Mansion）」。因此選購中古屋食，一定要注意整棟社區的管理，以及居住者的素質，以免深受「破屋理論」之害。這是一篇好文章，與大家分享。

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購買中古屋不易獲利的原因【文/馮先勉】

許多人以為中古屋的價格便宜，交易數量大，價格參考性多，是一種好的投資標的，事實上並非如此！如果缺乏對中古屋投資性質的瞭解，類似的觀念很可能會使自己陷入極大的投資風險之中。

你對東京真的瞭解嗎？你看東京房市的角度，是以觀光客的角度，還是當地人的角度呢？這張圖，是日本網友製作的，

右邊開始順時鐘翻譯如下：
文化人ゾーン（文化人區：次文化，嬉皮等代表區域）
オッサンゾーン（老頭區：就是很多老頭中年男子，老街區）

  最近常常有客戶，指名要看日本建商自己蓋的新成屋，不想買中古的。原因就是因為新屋多半設備比較棒，而且耐震基準也比較新。當然，因為日本的新城屋都是直接附裝潢給你的，因此買了，等於可以直接入住。

  因為一般中古屋，如果是向仲介購買，會收取3%+6萬日元的仲介費用，但如果是跟建商買，就免仲介費。而因為這位是我們很熟的老客戶了，因此我們老闆就說，秉著服務客戶的精神，成交僅收1%的翻譯服務費而已。（從看屋，去現場，重要事項說明，文件翻譯，合約，交屋都包辦）。如果像是住友這些大間的，你連手續費都不用給我們賺，他們的人都會講國語 ^^

   好拉，這不是我們公司的網站，不想打廣告了。最近日本不管是新屋還是舊屋，都賣得很好。不過這天看的這個預售案，有點一反常態，似乎不怎麼熱銷。

  時機，有時候可以改變一人的一生。不過似乎要同時具備抓準時機的眼光，以及放膽去衝的行動力。這篇，不講房市分析，來講朋友的故事吧。

  不知道該說是運氣真的很好，還是慧眼獨具。我這個朋友，運用了一些投資技巧（當然也碰上了好時機），買到了一間將近原價半價的房子。

  2008年金融海嘯前，這間日本房子，位於超高層的頂樓。在東京，這種頂樓的產品往往都做成premium的房型，用的建材跟設備都比其他樓層棒，因此單價也很高。它大小超過100平米，可以說是豪宅。（對我這種沒見過世面的人來說的確是豪宅）。

  豪宅，名宅。說到台北市的豪宅，名宅，大概不是帝寶，就是信義之星。日本當然也有這些名宅。這些名宅，在日本，就叫做Vintage Mansion。

  這個位於元麻布的名宅，「元麻布ヒルズフォレストタワー」，是我很喜歡的一個名宅。除了在山坡上外，又在很精華的元麻布。往左是麻布十番，另一邊是広尾，都是徒步圈。

  朝向東京鐵塔的那一面，兩房的大概就要價一億六千萬。而且可以同時將六本木ヒルズ、東京ミッドタウン，同時盡收眼底，因此非常有價值。

    東京2020的奧運會場，如圖，可以分成兩大區塊。左上都心部分，稱作「ヘリテッジゾーン(Heritage Zone)」，右下灣岸地區稱為「東京ベイゾーン(Bay Zone)」。Heritage，為「遺產」的意思，也就是這一個區塊的場館，是之前1964東京奧運就建立的舊場館，而這次大部份新建的場館就在於Bay Zone這一塊。為了讓選手們出賽方便，1萬7000戶的選手村，就選擇建設在兩個圈圈交匯的地點。

    沒錯，剛好就是晴海埠頭一帶。也因為整個灣岸地區，由裡向外：月島（つきしま）、勝どき（かちどき）→晴海（はるみ）→豊洲（とよす）→お台場（だいば）、有明（ありあけ）、東雲（しののめ），興起了一股開發熱潮，大規模的超高層住宅房，多到不勝枚舉。尤其在晴海埠頭這裡，由於將來的選手村就會在這裡，並且大會結束後，會將會場拿出來做住宅販賣，更是讓灣岸地區的開發，以及房地產持續上漲。因為從灣岸地區要到東京都心的交通，目前尚未太完善，因此，也有鑑於到時的交通狀況，日本政府已經決定要將計劃道路環狀二號線，從「虎ノ門」一帶開始延伸，經過「浜離宮」，串聯灣岸地區所有小島，直到最遠端的「有明」。

    除此之外，目前也有計劃將「新交通システムゆりかもめ（台譯：百合海鷗線）」區段延伸，從目前的終點豊洲站，持續往晴海、勝どき方面延伸。甚至還有人猜測，有機會直接從勝どき，再連到新橋，直接做成環狀線。因此可想而知，灣岸地區會是今後東京房地產最大的亮點。聽了這麼多利多，你想，房價能不漲嗎？

    去年底時，灣岸地區3LDK，70平米左右的房型，大概是五千萬日元。但今年朋友去看屋，聽說晴海某案，已經開出一平米破百的天價了。很多日本的房地產分析專家，認為灣岸地區，在奧運前，至少會漲個三成，但似乎今年以來，建商的開價，就已經把上漲的部分，都給你漲齊了。沒辦法，預售屋本來就是期貨，開價當然是以未來的價位來賣給你。但其實一平米一百萬的價位，已經在都心地區很好買了，因此要注意一下這樣的價位是否具有支撐。畢竟，新開發的灣岸（有點像南港內湖），價位是不可能超過都心的。

  前幾天和想要在東京置產的中國友人，去參觀了某大建商的Ｆ案預售屋，才驚覺，原來日本現在新城屋已經進化到有點誇張的地步了。或許就是因為日本進步快，所以十年的中古屋，價位總是會差新城屋一大截。

  來，看精美樣品屋之前，一定要配一首很時尚的音樂，看了才會有ＦＵ，才會立馬想要買。

  先來談談市場面，這個案子其實從去年九月份就開始公告，等到中國友人有意思要購屋，我們去看的時候都已經二月底了，當然好的樓層跟採光都所剩不多。而且，也許是因為最近市場很好，聽之前有去參觀的台灣朋友說，原本1LDK的房型，只需要3500萬日元，但最近建商卻突然調漲到了4500萬日元。其實，算一算，很像已經快要追上台北的價位了。

  之前在台灣投資房地產時，因為整個市場呈現上昇趨勢，所以看得清楚，什麼東西漲最快，什麼東西漲最慢。基本上，景氣由差轉好時，建商總是推出低總價的小套房來試水溫，等到發現小套房賣得不錯，發現經濟真的轉好後，就開始推出大坪數的。而往往景氣由好轉差時，小套房是最先被拋售的產品。原因很簡單，小套房的投資客，口袋不深。投資小套房，銀行對房貸又限制東限制西，因此自備款必須夠多，也就是槓桿玩不大。日本銀行有個很好的房貸制度，叫做フラット３５，固定年利率35年制度（我舊ＰＯ文有），這也是有限制30坪米以下的小套房不適用。因此，這幾年台北市驚人的漲幅，似乎小套房就頂多漲個五成。但一般兩房到三房的正常產品，卻翻倍。如果你是豪宅，看看帝寶吧，三倍！！！因此如果你的錢夠多，投資小套房似乎不太明智。而且往往小套房都是以低總價掩飾高單價，一不小心，就會買貴。之前去上顏總顏炳立的估價班，他就說「價錢一樣，效用高的優先被選擇。效用一樣，價錢低的優先被選擇。」小套房效用低，當然成為第一個中箭落馬的產品。這也就是為什麼前一陣子，林森北路可以出現小套房每坪27.5萬的超低成交價。

http://tw.news.yahoo.com/%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E5%8C%96%E4%BE%86%E8%87%A8-%E8%B1%AA%E5%AE%85%E4%BE%9B%E9%81%8E%E6%96%BC%E6%B1%82-%E5%87%BA%E7%8F%BE%E9%99%8D%E5%83%B9-083041431--finance.html

房地產要賺錢，有兩個管道，一個叫做キャピタルゲイン（capital gain, 資本利得賺價差），另一個則是インカムゲイン（income gain, 租金所得）。投報率的算法，相信大家都知道。

Ｙ(投報率)＝Ｒx12（一年的房租）／Ｐ（購入房價）

一個產品，如果可以賺到資本利得，那麼投報率差沒關係，這就是為什麼精華商圈低頭報，但是還是很多人搶進的原因。相反地，如果賺不到資本利得，那麼一定租金投報率要好。如果兩個都差，那你進去投資，就是進去套的。如果各位朋友有Follow到我前幾天的ＰＯ文，應該有發現到，我提到日本的地方都市，投報率可以高達10%以上。為什麼，因為那裡賺不到增值財，甚至有房價下跌的風險。那裡談不上什麼キャピタルゲイン（capital gain），甚至還很有可能キャピタルロス(capital loss)。所以如果租金投報率不高，那哪個笨蛋要去投資。反觀之，東京都心好地段的產品，頂多4~5%，因為它房價不容易跌，甚至今後還有增值空間。

景氣回復，誰最先知道？當然就是富豪。股票從前年2012年的日經平均股價八千多元，在去年底2013年收盤時，已經漲了一倍，來到16000多元。富豪口袋當然滿滿滿。
去年底由日本龍頭建商三菱地所所推出的豪宅，位於千鳥ケ淵，也就是皇居旁，單坪米價創雷曼風暴以來的新高價，每坪800萬日元。（實際坪數，因此換算下來 還是比帝寶便宜）雖然高價，但卻創下了當期22戶單日完銷的好記錄（總戶數73戶）。重點是，有錢還不見得買得到。要抽籤，抽籤倍率為5~13倍（也就是抽中的機率是5分之1~13分之1）。
（住居面積約７２～１７９平米）價格為１億６０００万円～５億４２００万円。此物件稀有，很少有物件能夠居高臨下俯瞰皇居。感覺上自己就是比天皇還要高高在上，由上往下俯視日本天皇的感覺，你說爽不爽。
此案最高價格目前為5.42億，但還不是這一波豪宅中最貴的。NTT都市開發，位於代官山的「ウェリス代官山猿楽町」，更是創下了6億天價的銷售記錄。而 且也早已完銷。其實也有很多日本人質疑，這些，到底是不是日本人買的？還是外國的富豪狂掃東京豪宅的結果呢？無論如何，這些最高價豪宅，品質怎樣我不知 道，因為我進不去。但就「價位」上，的確比起台北的信義之星，帝寶等知名豪宅，便宜多了。

  我們都知道，雷曼風暴之後，造成日本景氣大傷，因此很多中小企業，資金ㄍㄚ不過來。這樣下去，可能會死一票企業。因此，日本政府於2009年12月開始實行時限法案:「中小企業金融円滑化法(通称・モラトリアム法)」（moratorium 延期償付法案)。

此法案就是要求金融機構儘量給予中小企業以及有住宅貸款的民眾，盡可能給予寬限期。也因此，屋主以及企業主可以不必急著處分掉自己手中跌價跌得慘兮兮的房地產。因為如果不給予寬限期，屋主ＯＲ企業主付不出貸款，很可能得賤賣自己的物件ＯＲ淪落到法拍的地步。也因此，雖然當時景氣差，但是因為大家可以不必急著還錢，因此很多好物件並沒有釋出到市場。

  但，因為這是時限立法，因此這個法案已經於去年2013年3月失效。也就是銀行能夠按照契約，來逼貸款的人還錢。照理說，應該會有一些ㄍㄧㄥ不住的屋主會出來拋售資產，但由於隨著安倍經濟學，經濟回復，以及目前銀行還沒有很強勢的討債，因此到目前為止似乎也沒有看到太多優良物件的拋售。但仍有少數撐不住的企業跟屋主宣告破產。因此，如果今後銀行的態度轉趨強硬，處理不良債權，也許就有機會撿到便宜貨噢。

12/30，今年只剩下兩天。再不到40個小時，就要進入2014年了。各位有什麼新年新希望呢？

日本現在已經進入連假時期，甚至有些小銀行連ＡＴＭ都無法提款。來，說到放假，我們今天來談談不動產業者都什麼時候放假。

當然，不動產業者不會笨到去休六日兩天，因為這兩天大家最閒，大家都會去看屋。不過比較不一樣的是，日本有時候國定假日，不動產業者會跟著放。不像我們都 有329檔期，928檔期之類的。就因為大家都是週末看屋，然後喜歡的話，可能就是週一或週二簽約，因此大部份的業者，會挑選跟其他行業都不同的放假時 間。六，日，一，二，忙完了當然就休週三。

有網友希望能推薦幾本不錯的不動產書籍。這些是我實際看過，覺得還蠻適合投資之前看一下的書。
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１、家を買う前に知っておいてほしいこと
如果你考慮在日本置產，而都還不了解日本的房地產實況，建議一定要看一下這本書。裡面除了教你怎麼挑選房子外，還介紹各種不同產品的特性，以及房價，權利種類等等，在日本購屋的基礎知識。
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  想必各位同學，對於東京的渋谷（しぶや），一點也不陌生吧。這裡有許多著名的地標，例如，約會等待時，常常會約在ハチ公（忠犬八公）的銅像前面。

  而且這裡最驚人的，莫過於下圖這個渋谷スクランブル交差点，綠燈時來來往往的人潮，相信第一次來到此地的人都倍感驚訝。許多電影，日劇，也會在此取景。可說是東京數一數二的商圈。

  這裡的交通網，更是不用說。除了有山手線外，還有半蔵門線、銀座線、副都心線、東急東横線、東急田園都市線...等等。可說是立於不敗之地。然後，原本住在東急東横線（代官山、中目黒、自由が丘、横浜）的人，要去新宿或池袋，都要到渋谷這裡轉搭山手線或副都心線。

隨著今年2013年3月16日，副都心線跟東急東橫線互相運通，連成一體後，從此以後，從横浜、自由が丘等地要到新宿，就方便多了，可以直達不用換車了。而隨著上述的連通計劃，伴隨著一起開幕的複合商業設施「ヒカリへ」（翻成朝向光明嗎？好俗 ^^），想必更是為渋谷加分不少吧。

  天氣冷颼颼，聽說今天東京會出現六度的超低溫，因此昨天受不了，趕快跑去無印良品買了羽絨被，果然昨夜一夜好眠。

  而昨天晚上也吹起了所謂的「木枯らし1号」（こがらしいちごう），啥是木枯一號呢？顧名思義，就是晚秋至初冬期間，第一次吹出起的強風。也因為會把樹葉都吹下來，所以叫作「木枯らし（凩）」。好美的講法。

  這一期的ＳＵＵＭＯ雜誌，主題是「街の住み心地調査」，以安全，育子，醫療，購物，公園 共五個面向來檢視哪個區最棒。（無關房價喔）。

   星星月多，表示越棒。今天就截取一下東京都，區部的部分來分享吧。

  這次這個物件比較棒。兩小房產品。不過要價六千多萬，高於區域行情。也許是因為有無敵view，以及超高層的緣故吧。

  主臥稍嫌小了一點。

  兒童房沒有對外窗，門也是採取拉門式的。

  這個小套房位於赤羽橋（あかばねばし）。整體唯一的優點就是...看得到很近的東京鐵塔。

  走廊設計的蠻漂亮的。

  不過室內空間的規劃有點讓我不喜歡。

  我們台灣講到房子的格局，都說是「一房一廳」「兩房一廳」「三房兩廳兩衛」...等等。日本則是

1R, 1K, 1DK, 1LDK, 2LDK, 3LDK...等。由左到右，越來越大。

所謂的

R=Room

Ｋ=Kitchen