TiN's Blog

上個月寫了一篇「股市投資日本語」，今天就來寫一篇「房產投資日本語」好了。祝各位明天放假愉快，開心投資賺大錢。^^

http://tw.myblog.yahoo.com/Tin-sensei/article?mid=6254&next=5872&l=f&fid=26

   許多人終其一生的願望，就是買一個屬於自己的窩。當然，有些會利用房地產「不動産（ふどうさん）」來創造「不労所得（ふろうしょとく）」的人，更是大有人在。這些我們稱的包租公，包租婆，日文就叫做「大家さん（おおやさん）」。哈哈…「大家」都來當房東。^^

剛剛提到的「不労所得（ふろうしょとく）」，可不是不勞而獲搶來的喔。像是股息，股利或房租，這種你什麼都沒做，就會自動匯進妳戶頭的，就叫做「不労所得」，嗯…翻成中文應該就叫做「被動收入」吧。

・不労所得が増えれば悠々自適の生活を送れるようになるかもしれませんので、不労所得に魅力を感じる人も多いことでしょう。

(只要被動收入增多，就可以過著悠然自得的生活。因此很多人都對被動收入感到著迷。)

  而這些不勞所得當中，最誘人的，可能就是當包租公收租金。在日本，買房子有些情況可以全額貸款「フールローン(full loan)」，甚至超貸「オーバーローン(over loan)」。也就是買1000萬日圓的房子，貸款1000萬元，甚至貸到1200萬元(把裝潢費…等，都貸到了)。這樣，可以在零自備款「頭金（あたまきん）ゼロ」的情況之下，善用槓桿「レバレッジ」。除此之外，因為目前日本的租金高，可以讓你賺到租金「インカムゲイン(income gain)」，而現在日本房市又是低檔，因此也有機會向前幾年臺北這樣賺到房價的價差，也就是資本利得「キャピタルゲイン(capital gain)」。

・頭金はいくらぐらい用意すればよいでしょうか？

(頭期款應該要準備多少錢才夠呢？)

又因為日本的租金投報率「利回り（りまわり）」，可以高達5%-10%....因此，可以每月為你創造出穩定的現金流「キャッシュ・フロー(cash flow)」。在不用出任何本金的狀況下，10~25年後，房子就是妳的了(當然，個人條件跟情況不同)。而期間，又可以收取穩定報酬。因此最近台灣一堆人跑去投資日本房市。(當然…這是順利的情況。日本房價會下跌，會有空屋期，現在日元剛好是高檔，或碰上利率調升「金利（きんり）が上がる」，而且日本房市不能炒短…等。投資仍需小心。)

　另外，日本的修繕，管理費用以及稅金，比起台灣的多很多，因此計算投資時，務必要算出實際投報率「手取り（てどり）利回り」，而不只是光看表面投報率「表面（ひょうめん）利回り」。

・ローンを組むまで、家を買う必要はあるの？

(有必要貸款來買房子嗎？有這麼想買嗎？)

・３％超の利回りを得られる運用先を知らない場合は、繰り上げ返済（くりあげへんさい）をした方がいい。

（如果你不知道怎麼將金錢運用到超過3%以上的投報率，那建議還是將房貸提前大額還款。)

因此，妳所得到的現金流，會是如下：

家賃収入－（ローン返済＋管理費＋修繕費＋固定資産税）

やちんしゅうにゅう－（ローンへんさい＋かんりひ＋しゅうぜんひ＋こていしさんぜい）

 當然，你投資的物件，可以是土地持分掉的大樓「区分（くぶん）マンション／分譲（ぶんじょう）マンション」，錢夠多的話，也可以投資擁有完整土地的獨棟住宅「一戸建て（いっこだて）」。而有些人喜歡新大樓「新築（しんちく）マンション」，有些人喜歡「中古（ちゅうこ）マンション」…。不過，不管買哪種產品，不動產不外乎就是要看地點。因此還是多注意「最寄りの駅（もよりのえき）」、「沿線（えんせん）」，以及它能為妳創造多少房租財富的「家賃（やちん）」。

・新築物件であれば、ネット上での情報が豊富ですから、探すのにそう困ることはありません。手間と時間がかかるのは中古物件です。なぜなら、よい中古物件というのはわざわざネットに掲載しなくても、不動産業者の既存客に紹介するだけで売れるからです。

(如果是新成屋，因為網路上的資訊就很豐富，因此不會太難找得到。主要需要花工夫花時間的，還是中古屋。因為好的中古屋，就算不PO到網路上，房仲業者只要將其介紹給現有客戶，就賣得掉。)

另外一點要特別注意的是，你的產品，土地究竟是所有權「所有権（しょゆうけん）」，還是地上權「借地権（しゃくちけん）」，如果你是買土地自己來蓋房子，還要留意到土地本身的容積率「容積率（ようせきりつ）」與建敝率「建ぺい率（けんぺいりつ）」，因為這關係著你的土地能夠蓋多高，蓋多滿。

最近有一本「黑心建商的告白」系列叢書很紅。我可是忠實的讀者，全部拜讀過呢。因此，慎選建商「ゼネコン」與開發商「デベロッパー」是很重要的。前者就是蓋房子的，後者就是企劃，設計跟販賣的。另外，買房子時，不要看了美輪美奐的樣品屋「モデルルーム/モデルハウス」就心花怒放，幾十萬的訂金就給它刷下去喔。

・デベロッパーが上場企業（じょうじょうきぎょう）であれば、決算期、中間決算期も狙い目です。なぜなら、売り上げの数字が欲しいのと、できるだけ在庫（ざいこ）を減らしておきたいからです。

(如果開發商是上市上櫃的企業，那建議購屋民眾挑選決算期或中間決算期去買房子。因為開發商會需要美化銷售數字以及清庫存。)

ＰＳ：一部上場（いちぶじょうじょう）…上市公司

二部上場（にぶじょうじょう）…上櫃公司

・購入予定の部屋とモデルルームの間取り（まどり）の違いを確認しておこう。

(請確認一下你要買的房型，跟樣品屋的格局有何差異。)

 當然，買房子是一定要殺價的啦「値引き交渉（ねびきこうしょう）」。不要人家說3000萬，妳就拿出3000萬ㄋㄟ。不過日本可殺的幅度不大，不像台灣可以開價嚇死人，成交笑死人。最後，祝各位同學投資順利and國慶日愉快。^^

・新築でも抽選になるような人気物件は、値引き交渉しても断られるだけです。

(即使是新成屋，那種需要抽籤來買的人氣物件，就算你去殺價，也只會被拒絕而已。)