為什麼有錢人要買不動產?因為不動產除了有保值(抗通膨)的功能外,還可以收益,甚至贈與時可以節稅喔! 

  大家都知道,這幾年台北房地產的漲幅,有點到了誇張的地步。漲幅驚人的原因,除了全民聯合炒房以外,其中一項很大的原因,莫過於調降遺贈稅,誘使很多有錢的台灣人,把藏在國外的錢拿回來投資房地產,也就是「資金行情」。

  好拉,話說為什麼這些有錢人當初要把錢藏在國外呢?因為之前台灣的「遺贈稅」很高。老子辛苦賺的錢,死掉之後,要被課40%,剩下的才給兒子。也就是爸媽胼手胝足賺了一輩子,賺到一億,結果老爸死了之後,留給獨子的只剩6000萬,剩下的4000萬送給我們偉大的政府。如果你是有錢人,你願意繳4000萬給政府花嗎?當然,有錢人會把錢藏在國外。更何況海外開戶這麼容易。上至大老闆,下至中小企業主,只要稍微有點摳摳的人,大概十之八九都會有海外帳戶。(我也有海外帳戶喔...廢話,我住東京,當然要在日本開戶<亂入欠打>)

  來,把錢藏國外,除了上述規避遺贈稅的好處外,國外的銀行,存款給的利息,你中華民國政府,是一毛也課不到啊。

  來了,我們英明的政府,於2009年,將遺贈稅調降到10%,此舉的確將海外資金吸引回台...不過「錢」是衝向房市。為什麼衝向房市,而不是放在定存就好呢?原因很簡單,你覺得,有錢人會因為原本要繳4000萬,結果現在減稅到1000萬,就乖乖繳1000萬嗎?這當然是癡人說夢話!我送兒子一億元現金,就要被政府課稅1000萬,但是,我要是送兒子一億元的豪宅呢?這時被課的稅就少之又少。(帝寶的新聞相信大家都在電視上看過,五億元的豪宅,評定現值只有七千多萬,就是此例。) 大家都知道,台北的房屋公告評定現值,跟市價差太多,課稅的稅基是使用評定現值,因此送房子,根本繳不了多少稅,因此房地產,成了贈與節稅的好工具。再加上大家預期心裡臺北房價會漲,更是讓資金一波波衝入房地產。

  鏡頭拉回日本。日本的情況稍微跟台灣不同。如果法定繼承人為兩個兒子加一個老母,則遺產稅的基本控除額就高達8000多萬(正確算法是基本控除額5000萬+(1000萬×法定繼承人數)),也就是你的遺產,要是少於8000萬,是不用繳稅的。因此一般老百姓根本不用太關心關於遺產稅的事。但由於最近日本政府有意強化對富人的增稅,將基礎控除額調降為4800萬,因此你的房子,就很有機會被課到遺產稅。

  東京,有一項產品,是台灣少見的。就是四,五十層的超高層,超高級住宅大樓。既然是大樓,當然土地是採用持分的方式擁有,因此,幾百幾千戶的超高層大樓,你擁有的土地持分少得可憐,一棟一億日元的物件,大概評定現值大概只有三~四千萬左右(依各地方地價而異),也因此,日本鄉下地方的地主,有些人會選擇將土地賣掉,轉而買進都心的超高層。也就是上述跟台灣的手法一樣,利用讓稅基下降的方式來贈與,達到節稅的目的。除此以外,東京都心超高層的投報率大概也都有4%~5%,比起鄉下的土地,收益性更佳。節稅,加上又有高租金可收,也難怪最近景氣轉好後,超高層的物件,早已一掃而空。

   一般人,總覺得買房子,最好是買有土地的一戶建。也就是獨棟的。但如果你是買獨立產權的一整棟,光是取得時的稅金,以及每年的固定資產睡,就會繳到讓你吐血。這裡有兩個我實際經手的案子。「A案:為超高層大樓,土地持份少,市價大約9000萬日元」,「B案:為三層樓的一整棟建物,土地持份大,市價也是9000萬元」。讓我們來看看這兩者,在不動產過戶時的「登錄免許稅」,以及取得不動產的「不動產取得稅」,以及每年要繳的「固定資產稅+都市稅」各是多少。因為上述的稅金,都是以政府機關的評定價格計算,不是以你的成交價計算,因此你就知道為什麼有錢人會買超高層建物來做節稅的資產配置了。

 

【A案超高層】

登錄免許稅:約41.8萬

不動產取得稅:約38萬(土:8400 建:373500)

每年固都稅:約21萬

 

【B案一整棟】

登錄免許稅:約116.4萬

不動產取得稅:約153.7萬(土:791200 建:745900)

每年固都稅:約78.3萬

 

  如上例,光是取得時的稅金,就相差將近190萬元之多,每年要繳的固定資產稅,也相差57萬之多。更何況超高層的產品特殊,無敵景觀,加上豐富的公共設施,你...比較想要住在哪裡呢?

  不過購買超高層大樓也有一個風險。你買的房子,如果樓層過低,或者視野不佳,或者產品本身所在的地區(如灣岸)量太大,本身沒什麼特殊性,到時候除了難租出去外,轉賣也很難賣,因為有一堆人跟你削價競爭。而如果無法順利租出去,別忘了,每個月兩三萬日元的管理費用,修繕費用,就這樣一直往外流。(至少獨棟的,你不用繳管理費用)。祝各位節稅順利!

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