日圓這一兩天匯率狂瀉，來到了兌台幣0.248以及兌美金124.2的低點。前幾年在東京買房的朋友，如果你是貸款日圓購屋的人，最近應該笑開懷吧。我曾經也在部落格以及書籍「快狠準！東京買房最強攻略」http://www.books.com.tw/products/0010658044 當中提及，由於日圓續貶的大勢底定，因此當初也介紹了貸款來買屋，等日圓跌深後再還款的避險方式。
這一兩天，台幣兌日幣來到的1:4的價位，有許多已購屋的朋友也心動了，想說是不是應該要趁機將日圓貸款結清呢？畢竟兩年前貸款時匯率是0.33左右，今天來到了0.24多，光是匯差就賺了三成之多。但另一方面，前幾天美國聯準會主席葉倫，已經明白指出，今年一定升息，且日圓的量化寬鬆似乎還沒停歇的趨勢，因此日圓兌美金勢必還會再貶。甚至有分析師也指出，日圓匯價很有可能再創新低，來到兌美元160元的價位。但又有另一派聲音指出，即使日圓再貶，台幣等亞州貨幣也不得不競貶，因此日圓兌台幣的匯價，是否有機會在短期內就看到1:4.5或1:5，這就只能等時間來證明了。
那到底現在還清房貸獲利了結是不是個好時機點呢？恐怕每個人的狀況都不太一樣，貸款的利率與金額也不一樣，因此也不會有標準答案。這篇不會有任何建議，但分享我一個朋友的狀況。這位朋友為2013年初購屋，購買7500萬日圓的房子，都心五區內，但由於本身信用問題，只能貸款3000萬日圓。年利率2.7%。
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這位朋友，
2013年匯率0.32時，借了3000萬日圓購屋，當時為新台幣960萬。
2015年匯率0.25時，還了剩餘2649日圓欠款，換算新台幣662萬。
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其中本利和每個月要繳20萬日圓（內含6.5萬日圓利息）。
兩年來，使用平均0.29的匯率，繳了26期上述的20萬。
13.5萬x26期x0.29匯率＝台幣101萬（還本金）
06.5萬x26期x0.29匯率＝台幣49萬（利息成本）
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也就是他的本金總共還了台幣101萬+662萬＝763萬
因此他借日圓買房，兩年匯差部分的獲利為960萬-763萬-49萬利息＝148萬台幣！
匯差賺得其實比想像中的少，且因為利息高達2.7%，所以他決定在此時點獲利了結。
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至於房價，若以台幣觀點換算，獲利大致如下：
當時價7500萬日圓x當時匯率0.32=2400萬台幣
現在價1億日圓x目前匯率0.25=2500萬台幣
所以這位朋友目前帳面上的獲利就是100萬台幣。
PS：不過如果這位朋友選擇現在賣掉，並換回台幣，由於還需扣除仲介費330萬日圓以及短期轉賣稅金粗算約500萬日圓，因此實際上還會倒賠。當然他不會現在賣。
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這個朋友，匯差跟房價部分，兩年約賺了248萬台幣，有點少。
倒是他閒置在銀行等了兩年的662萬台幣，其定存固定利率賺的1.425%的18.8萬利息，似乎可以列入獲利（因為借錢利息也列入了虧損）。
(不過若把這個獲利數字換算成現在的日圓，就是相當1000萬日幣，聽起來似乎會比較爽一點。)
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ＰＳ：這個案例，看起來獲利會這麼少，原因大概有三。
一、貸款成數過少。因為只有借了3000萬日圓，因此匯差部分賺得不夠多。若是可以貸到七成以上，甚至用定存單質借日圓全額貸，會是最理想的。
二、利息過高。台灣朋友透過日本的台灣銀行貸款，利率偏高，且還款年限過短，也就是每期本利攤還的金額也高，初期還是得付出許多高匯率的日圓。
三、買的房屋並非位於3A+1R(青山、麻布、赤坂、六本木)的超精華區，以至於漲幅有限。不過幸好是在都心五區，否則也可能房價會不漲反跌，大吃一虧。
因此現在是否是個結清貸款獲利了結的時機？可能有賴投資家自己個人的評估了。
那此時還適合借日圓來買房嗎？因為房價已高，再加上日圓兌台幣的趨勢不明，也是有賴投資家自己看著辦了，祝投資愉快。
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