看到喜歡的房子，想買。但是價錢多少才是合理價呢？之前台灣沒有實價登錄前，只能靠消費者勤做功課。有時候會被黑心建商或黑心仲介狠狠削一筆，你辛苦的血汗錢，幾百萬就這樣流入建商跟投資客的口袋。但自從台灣有了實價登錄的制度後，終於，大家買房子會停看聽，而且有個有公信力的網站可以查詢，對於要買房子的一般人而言，可說是幫了大忙。也讓世人知道，原來台北房市都是用喊的，因此才會有「開價嚇死人，成交笑死人」一說。下面是台灣的內政部不動產實價登錄網站，應該大家都知道了。
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action
日本呢？前幾年因為景氣不好，因此亂開價的情形比較沒這麼嚴重，不過隨著安倍經濟學，東京奧運等利多，現在中古屋的屋主，出售時，開高價的情況越來越普遍。甚至，因為現在很多不懂行情的外國人（像是我們台灣人）來東京置產，因此不管是建商還是自售者，都刻意開高價，也就是他們口中的「外国人向けの価格（開給外國人買的價格）」。這種感覺很像我們去東南亞一樣，買東西，因為不知道行情，只能任由店家宰割。當然，現在的東京不動產，是可以殺價的。不過幅度似乎沒有台灣那種打七折，甚至打六折的情況。
日本如果是都心，even是現在這種高價市場，基本上殺價能夠到一成，應該就是可能屋主真的急缺錢。一般來說，大概頂多殺個3%到5% ，可能可以跟屋主說，因為你的設備老舊，我要自住，要換什麼什麼設備，估價單拿出來，告訴屋主說要多少萬多少萬，合理的範圍內也許可以殺。不過如果是人氣物件，多半連殺都不能殺，有時如果好幾組客人都想買的話，還得用抽籤的。來，你買房前，到底周遭成交價如何，有沒有得參考？當然有。台灣有實價登錄，日本也有類似的制度，但也不是所有的物件資料都查得到。想要知道市場行情，有兩個較知名的網站可以參考。
【国土交通省】
http://www.land.mlit.go.jp/webland/
這個網站是國土交通省，對於購買不動產的人實施的問卷調查，並排除了特殊地段以及特殊物件後，所公開的成交情報。
【レインズ】
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do
根據日本的宅建業法，房仲業賣房必須將資訊登錄到指定流通機構，就是這個Reins，因此這裡登錄的就是實際成交的情報。
兩者各有優缺點，如果你有感興趣的物件，不妨兩個都點進去查查看。不過私底下跟好幾個仲介的朋友談過，雖然說有強制要實價登錄，但是不登錄的建商以及房仲，還真的出乎意料之外的多。常常找物件成交價，明明整棟大樓就好幾百戶，但居然只查得到一兩戶的成交價！有些甚至幾十戶的小社區，連成交價都沒看到。因此說實在的，這一點台灣的實價登錄似乎可信度高了一點。
我的客戶其實以小套房的買家居多，因為大多是投資客，買來收租的。而且說實在的，買豪宅型的產品，或者數十億日元的商辦，一般的仲介公司根本無法經手，因為這種優良不動產，不會流到這種下游市場，自然在釋出端，就會有人接手。
最近幫客戶洽談一個小套房的案子，大概900萬日元，從租金扣掉管理修繕費用，投報率也有高達６％，看起來似乎不錯，但經過我查詢實價登錄，居然兩年前，有相同社區，相同大小的物件，才成交600萬！雖然說這一兩年，東京漲很多，但也沒有誇張到從600萬~900萬吧！不過這樣的情形，尤其是小套房，因為金額小，因此賣方也好作價，買方也不會考慮太多，做太多的功課。因此有時候，小套房的交易，反而充滿危機。因為一旦你接手的價格過高，大概就是註定這個投資一定失敗了。不過換個角度想，小套房似乎還是個蠻有意思的產品，操作技巧順利的話，賺個幾百萬日元似乎不成問題。當然，這還要有稅務的知識才行。就看你怎麼經營，怎麼運用。至於到最後有沒有以900萬元成交，目前還沒有！讓我們拭目以待吧！
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