看到喜歡的房子,想買。但是價錢多少才是合理價呢?之前台灣沒有實價登錄前,只能靠消費者勤做功課。有時候會被黑心建商或黑心仲介狠狠削一筆,你辛苦的血汗錢,幾百萬就這樣流入建商跟投資客的口袋。但自從台灣有了實價登錄的制度後,終於,大家買房子會停看聽,而且有個有公信力的網站可以查詢,對於要買房子的一般人而言,可說是幫了大忙。也讓世人知道,原來台北房市都是用喊的,因此才會有「開價嚇死人,成交笑死人」一說。下面是台灣的內政部不動產實價登錄網站,應該大家都知道了。

http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/homePage.action

  日本呢?前幾年因為景氣不好,因此亂開價的情形比較沒這麼嚴重,不過隨著安倍經濟學,東京奧運等利多,現在中古屋的屋主,出售時,開高價的情況越來越普遍。甚至,因為現在很多不懂行情的外國人(像是我們台灣人)來東京置產,因此不管是建商還是自售者,都刻意開高價,也就是他們口中的「外国人向けの価格(開給外國人買的價格)」。這種感覺很像我們去東南亞一樣,買東西,因為不知道行情,只能任由店家宰割。當然,現在的東京不動產,是可以殺價的。不過幅度似乎沒有台灣那種打七折,甚至打六折的情況。

  日本如果是都心,even是現在這種高價市場,基本上殺價能夠到一成,應該就是可能屋主真的急缺錢。一般來說,大概頂多殺個3%到5% ,可能可以跟屋主說,因為你的設備老舊,我要自住,要換什麼什麼設備,估價單拿出來,告訴屋主說要多少萬多少萬,合理的範圍內也許可以殺。不過如果是人氣物件,多半連殺都不能殺,有時如果好幾組客人都想買的話,還得用抽籤的。來,你買房前,到底周遭成交價如何,有沒有得參考?當然有。台灣有實價登錄,日本也有類似的制度,但也不是所有的物件資料都查得到。想要知道市場行情,有兩個較知名的網站可以參考。

【国土交通省】

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

  這個網站是國土交通省,對於購買不動產的人實施的問卷調查,並排除了特殊地段以及特殊物件後,所公開的成交情報。

【レインズ】

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

  根據日本的宅建業法,房仲業賣房必須將資訊登錄到指定流通機構,就是這個Reins,因此這裡登錄的就是實際成交的情報。

   兩者各有優缺點,如果你有感興趣的物件,不妨兩個都點進去查查看。不過私底下跟好幾個仲介的朋友談過,雖然說有強制要實價登錄,但是不登錄的建商以及房仲,還真的出乎意料之外的多。常常找物件成交價,明明整棟大樓就好幾百戶,但居然只查得到一兩戶的成交價!有些甚至幾十戶的小社區,連成交價都沒看到。因此說實在的,這一點台灣的實價登錄似乎可信度高了一點。

  我的客戶其實以小套房的買家居多,因為大多是投資客,買來收租的。而且說實在的,買豪宅型的產品,或者數十億日元的商辦,一般的仲介公司根本無法經手,因為這種優良不動產,不會流到這種下游市場,自然在釋出端,就會有人接手。

  最近幫客戶洽談一個小套房的案子,大概900萬日元,從租金扣掉管理修繕費用,投報率也有高達6%,看起來似乎不錯,但經過我查詢實價登錄,居然兩年前,有相同社區,相同大小的物件,才成交600萬!雖然說這一兩年,東京漲很多,但也沒有誇張到從600萬~900萬吧!不過這樣的情形,尤其是小套房,因為金額小,因此賣方也好作價,買方也不會考慮太多,做太多的功課。因此有時候,小套房的交易,反而充滿危機。因為一旦你接手的價格過高,大概就是註定這個投資一定失敗了。不過換個角度想,小套房似乎還是個蠻有意思的產品,操作技巧順利的話,賺個幾百萬日元似乎不成問題。當然,這還要有稅務的知識才行。就看你怎麼經營,怎麼運用。至於到最後有沒有以900萬元成交,目前還沒有!讓我們拭目以待吧!

 

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http://www.books.com.tw/products/0010658044

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