TiN's Blog

  台灣的專業投資客，會將中古屋便宜買進，經由黑心裝璜後，再高價賣出，以賺取其中的利益。這在台灣也被視為惡劣的炒房手段。但其實惡劣的，並不是「買來改良之後轉賣」這個行為，而是「買來後，用廉價的黑心裝潢，遮掩原本問題後，轉賣給無辜消費者」，這才是惡劣，應受譴責的行為。如果單純買來，改良居住品質後，再轉賣給下一位消費者，這何嘗又不是一門正當的事業呢？就有如其他的中古業者一般。

  日本有一種業者，叫做「買取再販業者」，其實就是便宜買進屋主的不動產，再改良其品質，例如加強耐震，以及改善動線，提升居住機能之後，再加價轉賣給下一位消費者。在台灣人的眼裡，這種行為其實已經被污名化為「炒房」了。相較於台灣政府現在對於擁有第二棟住宅，以及交易頻繁的業者嚴加查稅，日本政府現在正和台灣做180度相反的行為。對，打算免除「業者買來轉賣的不動產取得稅」。聽在台灣人耳裡，這...不就是「政府帶頭鼓勵炒房」嗎？

  昨天剛出刊的日本不動產兩大報「週刊住宅」以及「住宅新報」，都以頭版頭報導這兩條新聞：「打算研議放寬不動產贈與稅免稅額度至3000萬日元」，以及「打算免除不動產買取再販業者的不動產取得稅」。原因大致上為：今後新成屋由於缺工以及原物料上漲問題，將會有一波漲勢，尤其明年消費稅將漲至10%，在物價狂漲，薪水沒漲的前提之下，為了讓人民至少可以去買中古屋，而且是好的中古屋，因此希望藉由此政策，能夠增加「中古好屋」的供給量。

  不過這裡指的免稅，只有免除「不動產取得稅」。我們一般個人賣不動產時，需要課「不動產讓渡所得稅」，而業者以法人名義賣不動產時，需要課的是「法人稅，事業稅」（詳細計算需要請教專業稅理士）。因此，有賺錢，還是得乖乖繳稅的。但不管是哪種稅，都有別於我們的「奢侈稅」。我們台灣的奢侈稅，是無論你賺還是賠，都直接從房價給你抽20%。但日本的讓渡所得稅，是扣你的「讓渡所得」，也就是只有扣「賺到的部分」。如果你是賠錢賣，是不會被課稅的。有賺錢才需繳稅。

  看來，有別於台灣政府想把房價打趴，日本政府還認為不動產市場應該活絡。（ＰＳ：我ＰＯ這篇文的意思，並不是說鼓勵大家趕快進場，只是提供這則新聞，訊息而已，買取再販是一門專業的事業，不是一般投資客能做到的。日本房市自有的市場機制，有別於台灣，進場投資還是得審慎評估，祝各位投資愉快。）