我們台灣如果買大樓,嫌空間不夠,太小。有時候會連同隔壁的戶數一起買下來,左右打通。若沒有隔壁的房間可以買,有些更極端的作法是,會買樓上或樓下來個上下打通。這在日本可行嗎?

  先說我上個星期,去看了一個西新宿的預售屋。售價大概是100平米,1億1000萬日圓左右。而頂樓與倒數第二樓,建商把它做成150平米的豪華房型,要價居然高達3億5000萬日圓!為什麼價差這麼大?而到底頂樓與一般房型只差在哪裡呢?其實除了頂樓天花板高了一些,view看得遠一些,空間大了一些以外,可以說是根本沒什麼兩樣。也就是如果日本的房子,可以隔壁兩間打通,你買兩間100平米的打通,還比那間150平米的便宜!

  大家看到這邊應該就知道我要表達什麼了。對,在日本,大樓產品無法兩間打通。理由有兩種。

  第一個理由:我記得之前曾經也介紹過「壁芯面積」以及「内法面積」的差異。前者是從牆壁的中心線測量的,後者是從牆壁內側測量的。而我們的所有權上,登記的面積,不是較大的「壁芯面積」,而是較小的「内法面積」。也就是說,跟你鄰居戶的界線牆壁,是公設。就算牆壁的厚度只有10公分,這10公分,其所有權仍然不是屬於你的,或者是隔壁戶的。而是屬於全體大樓的共用部分。因此你不可以把公設佔據為自己家的一部分使用。也因此很多日本的大樓,你跟隔壁的界線牆,由於有做隔音設備,而且實際上也是公設,因此都不可以擅自訂釘子進去。一來怕破壞隔音設備,二來,牆壁裡面不是你家。

  也就是因為這樣,在日本,大樓的頂樓都會做成大坪數的,然後把單價賣得比下面戶數貴很多。因為它有稀少性,你自己無法藉由買兩間打通,而讓室內面積變更大。順道一提,除了牆壁是公設以外,窗戶跟大門也都屬於公設,因此也無法自己換成自己喜歡的樣式。試想,如果窗戶跟大門可以亂換,那不是整棟大樓都變得很醜嗎?那跟台灣那些很醜的大樓有什麼兩樣呢?

  第二個理由,則是結構上的問題。日本的建築法規嚴格。與隔壁間的那道牆,應該是在取得建築許可時,算是「耐力壁」的一部分。如果擅自打掉,等於整棟大樓的結構,在耐震性上就會不合格。因此就算整棟大樓都是你的,你也不見得能夠打通。可能還得另外花錢做耐震診斷以及耐震補強才可以。

  因此買日本房時,可別用台灣的想法觀念來購買。覺得房間不夠大,一開始就買大間的吧。祝投資愉快。

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