TiN's Blog

  最近讀到一篇日本不動產專家的網誌，他說，最近他跟某大型開發商的高層朋友見面聊天時，高層提到說，現在都心的開發商，幾乎都處於「休眠」狀態。原因就是因為建築用地高漲，買不到土地。

  一般而言，開發商的等級，分成像是三菱地所，住友，三井等這種蓋家庭房、高級房產品的「一線開發商」，以及專蓋投資型小套房的「三線開發商」。如果各位朋友最近有在關注東京精華區一線開發商的新推案，應該會發現一個現象，就是現在的一線開發商，幾乎沒有什麼好的居住房型的大規模產品，反倒推起了小規模，以及投資型小套房的物件了。就連三菱地所，都成立了新品牌「The ParkOne's」，準備開始進行投資小套房的分售事業。

  其實這正是反映了一線開發商，自從一年多前，就取得不到好的建築用地的必然結果。更尤其像是三菱地所這種上市的大建商，一定得追求財報上的數字，有不得不推案的壓力，就算沒有好的用地，沒有入流的產品用地，還是得要硬推案。

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  而其實，小套房大樓產品，它在用地買收的採算價位，比起正常的兩～三房的住宅大樓產品還要來得高，原因就是因為小套房產品的售價，受到投報率的影響、低總價的影響、節稅需求的影響...等，其單價的售價與利潤，多半會比兩～三房的居住型大樓產品來得高。也就是若以開發商的角度，小套房標地價格可以高一點沒關係，且小套房大樓產品不需要像兩～三房居住型產品這樣，需要有較高級的設備以及華麗的大廳等，才能吸引自住型買盤，因為小套房本來就是出租投資用，自然設備不需用到太高檔。

  不過小套房大樓產品的事業規模大不了，無法像兩～三房居住型產品這樣搞超高層或者大型造鎮這樣搞大規模，所以往往這種小套房大樓的產品，幾乎都是三線開發商在做的事。但現在似乎就連一線開發商，也「不得不」參入這種小套房產品的競爭行列了。大建商也唯有蓋投資型小套房，才能夠應付現在高漲的地價，也唯有蓋投資型小套房，才能掩蓋現在正常居住房產品土地取得困難的事實。

  一般而言，開發商從買地到完工銷售，大約一年到一年半的時間。也就是說，很可能一年多以後的東京都心精華區，會沒有新成屋可賣，屆時勢必拉抬中古房價往上飆漲。而其實東京精華區，到了2016年，實在是連有看頭的新成屋物件都寥寥可數，今年下半年，應該有看頭的指標個案，就剩三井不動產的青三Tower案（墳墓第一排），跟濱松町的Tower案了吧。就因為這樣的新屋供給變少，其實今年的中古屋價位也都漲了不少，好的產品也不太釋出，因為其實現在很多屋主也知道，在供需失衡的東京都心精華區，房價一定會再繼續往上走，同時又有負利率等低利支撐，跟節稅的需求，因此根本也沒有必要急著現在賣，有，也都拿出來開價開高高的。

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  或許就是因為這樣的原因，投資日本的香港人，把目標轉移到了地方都市。根據最新一期2016年6月6日出刊的「日経ビジネス」報導指出，專營日本不動產的香港業者，已經將東京以外的銷售物件，比例提升超過了五成，原因就是因為東京的房價高漲，即使有2020奧運利多，在房價漲了一大段之後，就算現在才進場，也不見得賺得到價差。同時，現在才買的話，就是買到的房價高，但收入的租金不變，也就是投報率也變低很多，所以香港人才積極錢進地方都市。

  香港人錢進地方都市還有另外一個原因，就是因為日本政府對於「民泊（民宿）」的解禁動作越來越明顯，且日本即便是地方都市，也有許多觀光需求。根據日本觀光廳的統計，地方都市的觀光客有增多的傾向，因此旅館等住宿設施，很有可能將來也會慢性不足，香港投資客就是看到這樣的短租商機，才積極錢進地方都市。

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  但報導提及，地方的不動產有外國投資客來撐盤，雖然不是件壞事，但令人擔心的，是這些外國投資客很有可能沒有獲得真實的資訊。例如報導中就提及，投資說明會中，提到的物件價格投報率高達7%~10%（以短租的高租金來計算），因此會讓參加說明會的消費者以為高報酬且風險不大。但卻有同業直接打臉，說根本無法維持這樣的投報率。

  一般的投報率計算方式，是將一整年的租金總額除以房價來計算，但打臉的業者解釋說：即使民宿解禁，但解禁案有限制「一年只能營業180日以下」，也就是除非違法，要不然是無法順利出租到一整年的，投報率很可能得直接打對折才是實情。

  此外，現在許多大樓的管委會，積極在所有權人會議上，決議禁止物件短租的出租，也就是很有可能香港投資客買進後，管委會的規約改變，導致根本無法收到經營短租的高投報。因此以做短租為目的而錢進地方都市，可能還是得三思。