各位有在看我部落格的朋友，應該知道我最近都在遊山玩水，很少寫不動產相關的事。因為，其實真的最近的市場沒什麼好寫的。而旅行告一段落後，無意間又發現了劉黎兒小姐的日本不動產新文章：「數字告訴你，日本房產泡沫大崩盤全面開始了」（http://www.peoplenews.tw/news/f16c5f3e-bfc6-4ca2-abad-3be55c66af92）。
嗯...應該這樣說，我的立場從來不是去打臉劉小姐的文章，因為劉小姐的文章有些部分，的確都是事實。不，應該說，反倒是她這篇新文章，讓我覺得，她似乎是不是有在follow我的部落格。像是她說的「華人投資最多的塔樓大廈開始了，許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」，正好呼應了我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】；她說的「現在日本國稅局已經要修稅法，加重高層稅金，因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了」，正好呼應了我10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改，可能導致高樓層價位下修】。之前在我8月20日寫【享受人生！別墅溫泉宅能買嗎】之後，她就在9月20日PO出了「小心，你買的休閒地的房產，連10萬日圓也脫手不了」（http://www.peoplenews.tw/news/e765bafb-d18d-43a9-9502-68784252037c），讓我甚感光榮，難得頻率同步...
但，東京的房地產市場真的有如她講的，岌岌可危嗎？我記得她曾在2015年中的文章「再忍一下，房產泡沫快破了」（http://www.peoplenews.tw/news/d7518106-f6d7-4e8d-964a-6a3bf0ac5652）就說2015年夏天就會崩盤，但...現在都2016年快過完了，怎麼房價還是高高掛呢？是也對拉，空久了，總有一天會對的。東京的房價總有一天會下來，只不過，我認為不會在2年內發生。
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1.先來談談她講的「日本房產已經開始大緊縮，大崩盤了，資產價格暴跌」、「許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了」這段吧。
根據不動產經濟研究所的最新發表，九月份的新建大樓發售量增加了40.9%，契約率也高達72%，雖然隔了四個月，但房價還是上升的。
再來看看專管中古屋的REINS東日本不動產流通機構的發表，成交件數比起去年同期增加了13.6%，單價也漲了6%。無論是新成屋還是中古屋，就目前看來，都還嗅不出市場反轉的跡象。
對的，我上面提出來的兩個數據，的確算是落後指標。而劉小姐可能認為她的預測是先行指標，因為漲了很多，所以她認為該下跌了。恩...，她的意見我表示尊重。另外，也有日本的不動產專家，認為現在許多建商的新成屋去化都非常慢，許多都完工了還賣不出去，這代表市場買氣不好，才會讓建商的物件賣不掉，變成「完成在庫」。但其實，如果最近有在觀察新成屋的朋友，應該有發現一件事。為什麼建商會賣不掉？原因很簡單，因為都開「天價」想要來「貢盤子」。雖然根據剛才的數據，首都圈的推案量有增加，但其實都心精華五區的新成屋推案量，今年少得可憐。也就是只要產品好一點，地點好一點，建商就想開高價貢盤子，而日本一般購屋者也不是笨蛋，所以你看不動產經濟研究所的發表，能夠當天完銷的，就是開價合理的郊區案，不像去年，許多當天完銷的都是都心精華區的個案。也就是「完成在庫」的物件，很有可能決大部分都是開價太高的都心精華區的個案。
依照建商取得的土地成本跟建造價格，其實只要完銷個4~5成就已經回本了，加上目前的超低利率，而且又沒什麼新供給，建商當然可以不用降價，慢慢賣，等到哪天來個有緣人（笨蛋），來高價賣他不就得了。也就是都心精華區的建商，現在心態就跟前幾年台灣房市起漲時的心態，一模一樣。
而為什麼都心精華區的建商敢囤著不賣呢？或許，他們認為，以他們在市場上混了好幾十年的經驗跟專業告訴他們，接下來，都心精華區只會更貴吧。
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2.再來談談劉小姐講的「華人投資最多的塔樓大廈開始了，許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」。
這點，文章開頭我就有提到，這是真真實實的事實，地點就在晴海。為什麼晴海會有拋售潮？因為地點不好，交通不便，這些華人投資的大樓，他們一開始就是看走眼。這句話，如果長期都有在follow我文章的朋友一定很熟悉，我從3年前就叫大家不要買灣岸，就是因為這樣。至於他們哪裡投資錯誤？請參考我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】。
但，買對地點的人呢？現在當然是笑開懷。何謂買對地點？我前一陣子寫了一系列的文章：「房市散步」（http://avalon1119.pixnet.net/blog/category/5413214），基本上，我寫的這些地方，就是「對的地點」（PS：但是對的地點，也要挑到對的產品）。我寫過的這些地方（當然還有更多我沒寫到，但也是對的地點），你去查查看，幾乎沒有什麼人要賣。也就是安全得很，不會有拋售潮。即使有人拿出來賣，也是想賺錢想瘋的屋主，想說趁著房市高點，藉著自己黃金地段的門牌，也來貢個潘仔。像是這樣的物件，千萬不要買，不然你就真的就會套到天荒地老。
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3.接下來，關於劉小姐提及的黑田的貨幣政策，我不想多談。因為我不是金融方面的專業人士。不過我知道最基本的，就是「量化寬鬆」一定會導致「資產通膨」。是「資產通膨」喔，不是「物價通膨」。當全日本的資金供給量多了三倍，而土地跟建物等資產卻沒有變多三倍時，就一定會稀釋貨幣的價值，讓不動產往上漲。所以我一直認為，這一波日本不動產的漲，並不是在漲「奧運」，而是在漲「量化寬鬆」。就像許多專家的講法一樣，日本的建設已經過度成熟，不會因為奧運而讓房價有所上漲。奧運，充其量只是個話題，導致上漲的主因，是因為「量化寬鬆」導致的「游資充沛」。所以，日本這三年來，物價無法通膨2%，但房價（資產）卻上漲了2~4成，就是這個原因。只要持續低利率，只要持續維持資金的寬鬆，以目前日本人手上握有的資產以及房價所得比，東京的不動產要下來，很難。（不過可能暫時上不去，因為大家無法接受新的高價格。）
就連劉小姐自己文章當中都提到「根據日銀的統計，日本金融機關對房產業的貸借金額，到今年3月底高達67兆6991億日圓」，這就是標準的「量化寬鬆」導致「游資沒地方去」，只好來炒房。所以只要資金潮不退，房價也不會下來。
台灣的房地產在2016年，之所會死得這麼慘，就是因為資金潮已經撤退，好幾兆的資金逃離了台灣，跑去海外房地產，這樣，當然台灣房市沒得撐。
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4.關於「日本金融機關對房產業的貸借金額，到今年3月底高達67兆6991億日圓」「這個數字甚至超過1980年後半的泡沫經濟時期，是非常異常的數字」
今非昔比。現今的金融環境與泡沫時期無法相比。現在各國相繼競爭印鈔，貨幣戰爭，日銀「印」出來的錢，當然要透過死命買國債與ETF釋放到市場。至於這樣的金融政策合不合理，我們留給時間去判斷就好。也就是當你知道有N十兆資金憑空變出，在市場上亂竄時，就一定會跑去股市與房市。這時，若不跟著進去買些相對抗通膨的資產，等於是讓你自己的資產縮水。劉小姐自己也講了「日本的金融機關又沒有地方可以運用，結果唯一的借貸對象就是房產」，既然你都知道自己的貨幣價值一直被（你口中錯誤的金融政策？）稀釋掉了，那為何還不進行資產保衛戰呢？
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5.關於推案量縮的這段「像2016年上半年度首都圈公寓大廈上市發售戶數已經比去年同期少了12.4%，是最近24年來最低水準」
其實這早就在我之前的文章說過了，土地資源有限，這幾年房子都被買光了，建商找不到土地，又或者地主惜售，又或者地主開高價，建商算一算覺得不划算，當然發售量（推案量）會變少，因為沒土地蓋、沒房子賣啊。
在2015年房市爆大量後，2016年，建商也沒什麼案子可以推，想要有房可賣，還得慢慢地獵地，規劃，跟地主把酒言歡...等。一棟大樓無中生有的過程，是非常辛苦的。這也就說明了為什麼今年的都心精華區，幾乎沒什麼有看頭的代表性的大案。
另外又有一說：日本建商因為經歷過好幾次的房市循環，知道在2015爆大量後，如果在2016又強行大量推案，只會讓供給量過剩。因為很多人都已經在2015年買房了，如果2016年，還大量推案的話，豈不讓好不容易回溫的房市，又再度崩盤嗎？因此在需求可能會減少的情況下，建商寧可從源頭管制，2016年不推太多案量，手上握有土地的建商，留在下一次增稅前，有機會催出買盤的時機再來推，才是明智之舉。這反倒讓房市崩盤的原因減少了一項。建商打算將好不容易回升的房價，稍微撐個一兩年，等大家都習慣現在的價位了，2018再來推高價，也比較容易銷售。
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6.至於有關超高層節稅那一段，劉小姐講的就跟我在10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改，可能導致高樓層價位下修】一致。高樓層一但失去了節稅的功能，原本高漲上去的房價，一定會下修至合理的價位。但絕不是暴跌。另外，這個政策是不是會溯及既往，連帶影響到中古超高層？這還是得等法令訂出來後才會知道了。
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最後，劉小姐苦口婆心，提醒日本房地產崩盤的風險，她說的話也不是毫無道理。如果你買的產品不是在精華區，而是在什麼神奈川，千葉，又是出租木造公寓，恭喜你，應該真的會死得很慘。因為外縣市的確人口減少，供給過多，就算用「崩」的，也不足為奇。但反而是地方都市以及郊區越是人口減少，越會因為磁吸效應，把人吸到工作，生活都方便的都心地區。
但，都心也是有地雷區。所謂「量大價必亂」，供給量太大的地方別碰，灣岸就是一個例子。
「環境形塑價格」，隅田川以東的下町，現在都屬於準工業區居多，環境不好，地盤不穩的地方，房價自然沒支撐。日本人喜歡的環境，是「山手地區」以及「城南地區」之類的，「灣岸」與「下町」，人氣的會比較低。
「交通便利可及性」也很重要。只要環境不錯，交通便利，可以快速到都心，即便是外縣市的武藏小杉，房價還是可以高過中央區的晴海。鐵道公司的信譽也很重要，東急電鐵沿線的房價，就是會比西武線還要貴。
最後，下手購買時，一定要留意想要貢你盤子的建商以及屋主，「一間房子賺錢與否，在你買入時就已經注定了」。祝各位投資愉快。
劉小姐文章：
【日本now】數字告訴你，日本房產泡沫大崩盤全面開始了
通縮大舉逆噴射，塔樓大廈無法節稅而開始崩潰，但是日銀黑田卻還不下台
“日本房產已經開始大緊縮、大崩盤了，資產價格暴跌，影響重大，新屋發售價格跟房租也會暴跌，通縮將更為加劇，而金融機關將會背負鉅額的不良債權，而這次比1990年時還要嚴重；沒房子的人會慶幸自己沒有這些「負動產（跟「不動產」同音）...”
日本因為安倍首相盲目地讓日銀總裁黑田東彥操盤，「黑田機關砲」大吹泡沫，不但怎樣都無法達到他所訂的物價上漲2%的通膨目標，這還沒關係，現在通縮大舉逆噴射，許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了，而且從華人投資最多的塔樓大廈開始了，許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售。
安倍上台後，黑田這3年半就不斷搞異次元的銀根寬鬆，他在2013年4月就任時，承諾2年內要讓物價漲2%，副總裁岩田規久男甚至還說大話，說是如果無法實現，就要辭職。
但黑田10月上旬終於承認要達成目標的時間還要延後，從「2017年度中」改成「2018年度以後」黑田任期就是到2018年4月，看來他在位期間根本無法搞出通膨來，大概在跟通縮搏鬥都來不及了。
物價漲2%當然無法達成，連《日經》都說這是「妄想經濟政策的極限」；黑田覺得只要不斷印鈔票、再度降低利率等，就能擺脫通縮，認為通縮只是貨幣現象，他到現在還沒從妄想醒過來。
日本國民已經經歷了近廿年的通縮，對未來非常不安，不知道將來還有什麼能賺錢，不知道將來要靠什麼吃飯，因此不敢花錢，錢都存起來，準備將來用，不敢買東西，許多企業也因為對日本經濟的未來沒什麼展望，因此不敢投資。
經濟是要靠人才會活絡起來的，經濟是人的活動。但是黑田根本不看國民，不去推敲國民在想什麼，因此黑田的異次元金融寬鬆路線才會大失敗，原本利率提高才行的，但反而引進負利率，誰聽了都很怕，覺得未來一片黑暗；像年金運用最經典的是去買「10年國債」，這種國債到1990年時還曾高達6%，但現在卻是負0.1%，國民年金制度也會崩潰，不安更為增強，但黑田或岩田這些位居高處的人，根本不了解庶民的心理，泡沫越吹越大，只是讓人更不安而已。
東京塔樓房地產。圖／Art L@flickr
黑田的思考非常單純可笑，認為物價上漲2%的話，電費或學費等都會跟著漲，結果為了2%，亂推各種副作用嚴重的政策，像是買進80兆日圓的國債、實施負利率、買進６兆日圓EFT（指數型證券投資信託基金）而搞官製行情等，讓日本經濟面臨最嚴重的事態。
這後果就先從房產泡沫大崩盤開始，而且數字顯示問題真的很大條。
根據日銀的統計，日本金融機關對房產業的貸借金額，到今年3月底高達67兆6991億日圓(編按：相當於23兆台幣、11年的台灣中央政府總預算總和)，是膨脹到史上最大的規模的，全日本各地都吹起房產泡沫，這個數字甚至超過1980年後半的泡沫經濟時期，是非常異常的數字，造成都會商業用地房產價格上漲，而且商業用地地價也上漲。
但吹過頭，當然會崩潰，而且已經開始崩盤了；像2016年上半年度首都圈公寓大廈上市發售戶數已經比去年同期少了12.4%，是最近24年來最低水準，房產泡沫崩盤明確，而且也會讓日本陷入嚴重不景氣。
為什麼對房產業界的融資會膨脹到這種程度呢？主要就是黑田搞的異常低利率政策所致；日本的金融機關又沒有地方可以運用，結果唯一的借貸對象就是房產。
這也是日本的銀行一直都只會拿抵押借錢的習慣，也不好好研究來把錢借給有展望的年輕人創業或新事業，沒有扮演任何引導作用，就是拿錢投入房產業，輕鬆賺利息。
雖然銀行也知道日本列島一起吹房產泡沫很危險，也很擔心，但也只能融資給房產業界，因為現在錢放日銀是負利率，只好借給房產業。
日本房地產公司對日本人說買房會節稅,但房價暴跌就沒什麼節稅可言。圖/劉黎兒
過去幾年，日本市場許多資金都投入房產市場，因為公告地價跟市價的差距很大，遺產稅、贈予稅等很划算，尤其是東京塔樓大廈最上層還有跟底層的２樓、３樓差到一倍的，但稅金一樣，因此日本有錢老人當作避稅的手段，許多華人也愛買塔樓大廈，不過現在日本國稅局已經要修稅法，加重高層稅金，因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了，陸客從今年都爭相脫手，也是不看好日本市場以及塔樓大廈高層增稅等。
日本房產已經開始大緊縮、大崩盤了，資產價格暴跌，影響重大，新屋發售價格跟房租也會暴跌，通縮將更為加劇，而金融機關將會背負鉅額的不良債權，而這次比1990年時還要嚴重；沒房子的人會慶幸自己沒有這些「負動產（跟「不動產」同音）」不過看來百業蕭條，日子也不會太好過，而更令人無法理解的是為什麼黑田還不下台，難道安倍也跟朴槿惠遭崔順實操控一樣，被黑田操控了嗎？
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東京灣岸的塔樓大廈群，陸客紛紛脫手（劉黎兒攝影）
東京灣岸地區老地區都被更新蓋大廈，因為銀行只會拿抵押才融資。眼看手頭全是不良債權（劉黎兒攝影）
整個東京灣都被投資用塔樓大廈包圍，從此地引爆房產崩盤（劉黎兒攝影）
塔樓大廈原本高層跟低層課稅一樣，市價甚至查一倍以上，被當作避稅物件，但現在現在行不通，要加強高層課稅啦，因此房產崩盤已經從塔樓大廈開始了（劉黎兒攝影）
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