TiN's Blog

  日本的八卦雜誌作家也好，台灣旅日的某些人也罷，總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場，等房價變高後，才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了，新任的美國總統也已經出爐，脫歐風暴的陰影似乎暫歇，許多情勢也漸漸明朗。這篇，就讓我們稍微來探討一下，為什麼我認為「東京都心的不動產，短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。

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第一點：匯率問題

  眾所皆知，川普當選後，他的經濟政策受到市場的青睞，美國股市漲翻天，而這一兩天，受到美國公布的耐久財受注高於市場預期，以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞，更讓美金美股狂漲，日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文，一再強調，日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌，正好讓日本進口建築費上漲，墊高了建商的成本，間接反映在新屋的售價上，新屋上漲，也會連帶拉抬中古屋的價格。

  此外，東京都心精華區的房屋，屬於國際買盤市場。日圓下跌，對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠，因此，日圓越是跌，房價越沒有下跌的空間。

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第二點：新屋供給方的手段

  新屋的價格，我們都知道是由「土地+建築管銷成本+利益」計算而來，土地的取得，多半為興建前的一、兩年就開始。因此即使面臨市場下修局面，建商也無法立即轉變興建計畫。而今，地價上漲，建商若是今年的購地，勢必取得成本會墊高，因此以後一定要貴貴賣，建商才有利可圖。那...如何維持兩年後，市場價位還可以維持在「貴貴賣」的好況，讓建商能夠順利高價銷售呢？很簡單，將供給量縮起來就可以了。

  有沒有發現最近新聞所公布的不動產數據，一直都在講說「首都圈新屋的發售量變少」。不懂的人，會以為是市況變差，所以供給變少。懂的人，就知道這是建商從源頭管控供給量，以維持高房價的手法。內行看門道，外行看熱鬧嘛。

  而為什麼這一招，在金融海嘯的時候沒效，但現在就會有效呢？道理也很簡單。金融海嘯前，有許多體質不健全的二、三線建商，他們以高融資的方式興建了大量的房屋，因此他們的財務體質不是很健全，講白話就是他們口袋不夠深啦。他們口袋不深，導致沒有能力撐過金融海嘯，因此只好大量拋售手中成屋，進而拉低了市場價格。但，這些體質不健全的二、三線建商，在金融海嘯時都死得差不多了，現在，還留在市場上的開發商，都是體質健全的一哥，不是那些財閥系的，就是金融體系的，不然就是電鐵系列的，他們的財務基盤相對穩定很多。而，少了這些二、三線的建商，目前市場上的新屋供給量，縮減至當時金融海嘯的三分之一而已，因此在供給量有限的情況下，自然就不太容易因為大量供給，導致價位崩盤。

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第三點：造價問題

  除了第一點說的，日圓下跌會導致進口原物料上漲外，東京還有一個2020奧運，目前還有許多公共工程在做，因此缺工問題還是很嚴重。匯率問題導致原物料價格down不下來，奧運問題則導致人力成本down不下來，這也就是為什麼大樓造價不會下跌的兩個主因。

  另外，根據日本房產專家沖有人的統計，從雷曼風暴到房價落底，也走了將近四年的時間才真正打底。而其實上次的落底，新屋只跌了13%，中古屋只跌了7%，百年一見的金融海嘯，都只是這樣的跌幅，現在這種只看得到利多，看不到利空的局面，更別說會下跌了。

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第四點：金融政策

  最近，自民黨正在醞釀總裁任期延長至九年，也就是安倍的任期，很有可能不是只有做到原先預定的2018，可能會繼續再做一任，至2021年。若安倍連任，日銀黑田也跟著連任的話，則現在寬鬆的貨幣政策，也可能一直持續到2021年。換句話說，當市場仍然是充滿熱錢，且維持史上超低利率，只會讓房價更難下跌。利息低到根本就是借錢不用利息，只會讓售屋者更沒有理由低價急售房屋。

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第五點：人口動態

  日本的人口確實持續減少，少子高齡化的浪潮擋不住。但，東京都的人口卻是持續正成長。因為磁吸效應，將周遭地區縣市的人，都吸引到了東京工作。人口增加，就是對房屋的需求增加，這更是穩住目前東京房價的一大要因。也就是說，漲，只會漲人口增加的東京精華區，像是足立區，江戶川區，甚至外縣市的千葉地區，可能你就別做夢說你的房子有支撐了。

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第六點：不動產的新效用～Airbnb（民泊）

  雖然許多大樓的管委會，不同意區分所有權人將房間拿來做Airbnb，但不可否認的，許多管理鬆散的大樓，都是睜一隻眼閉一隻眼。另外，購買一戶建，或是購買一整棟大樓的，沒有所謂的管委會來管東管西，只要不違反法律，是可以光明正大地將物件拿來作民泊。而日本目前對於民泊的法規可以說是越放越寬，觀光客也一年比一年增加，預期2016年還可望突破2400萬人大關。

  事實上的住宿設施不足，使得民泊的身價水漲船高，飯店供給不足，觀光客增多房間需求增大，自然會拉高民泊的住宿費。住宿費變高，代表收租更多，使用收益還原法的觀點來看，租金的上漲，勢必會帶動房價的上漲。若是今後的法令配套設施等更完善，應該會有許多法人以及私募基金都來蓋高檔的民泊，如果觀光客可以持續增加，就會穩住租金價格，屆時，房價要跌也難了。

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第七點：高資產節稅者的動態

  日本的高資產階級很多，根據資金循環統計，老年人握有滿滿的現金。雖然超高層節稅的手法已經被政府盯上，準備稅改，但這只是節稅空間變小而已，並非消失。把資產換成不動產，還是比現金的評價低。若這些老摳摳的老人，想要在生前轉移資產，比起贈與現金，贈與不動產仍然會是相對划算的選擇。若往後的房市，不會有太多的下跌因素，就算下跌，也不要跌超過要繳的50幾%的遺產稅的話，或許老人們會更願意將錢擺在不動產上，而不是放在負利率的現金上。

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第八點：鑑價方式主流變為收益還原法

  當初泡沫時代，之所以會吹出大泡泡，其實跟銀行的鑑價機制有很大的關係。以前沒有所謂的「收益還原法」，也就是用投報率來衡量這個不動產價值的方式。以前的主流為「比價法」，因此只要有一個物件高價成交，銀行就會使用比價法，來斷定周遭的房產有相同的行情，就這樣一手換一手，房價越炒越高，但銀行卻沒有另一套準則來衡量這個不動產，是否究竟真的有這樣高的價值，因此就這樣吹出了大泡泡。

  但近幾年，「收益還原法」變為主流，現在銀行學聰明了，知道要注重你物件的收益性，因此現在銀行能夠較準確地預測一個物件將來收益的總和，可以客觀判斷，一個物件是否能夠在還款期限內清償負債，因此對於一個房屋的價格，會有一條很清楚的上限價格以及下限價格在。而上限跟下限，約莫就是我在書中提及的1.5倍以及5%的空間（詳見東京買房最強攻略P198）。而目前東京精華圈的房價Range，還是在這正常的範圍內，並沒有高漲到投報率只剩2%或1%，也因為目前的房價，都還在銀行以及屋主回收租金都是可以承受的範圍之內，因此「目前的房價還不是泡沫」，所以也沒有崩盤的疑慮。不是因為房價高到你買不起了，就是泡沫。千萬不要用自己的口袋深度，來衡量市場的高度。

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  就上述的八點，讓我可以很肯定地講，「短期內，東京都心不動產，沒有任何下跌的可能性」。如果有，就是除非在東京都心，發生了比311更大的大地震；又或者是川普突然當不了總統，希拉蕊革命導致世界情勢動盪；又或者是北韓金先生突然發瘋，又射了，且射在東京的土地上了。