TiN's Blog

  我們總覺得，自住換屋，與房價漲跌無關。房價高漲時，雖然買一間新的房屋會變貴，但只要高價賣掉舊屋，買貴換貴，並非難事。而房價下跌時，雖然自己的房子賣不了好價錢，但買新的也便宜。但果真如此嗎？本篇以自住客的觀點，從「先買後賣or先賣後買」、「賣小換大or賣大換小」、「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」等三個角度，來探討一下，如果你是東京的自住客，現在換屋會面臨什麼樣的問題。

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  首先，先來講講東京目前的房屋市場。

  建商發售的新成屋，大約比起三年前漲價了30%~40%，但品質或者規模，卻遠不如三年前的產品。三年前，市面上有許多好地點的大型、高級建案；但現在，連許多大建商都開始蓋起地點較差，規模不大的產品。原因就在於房價地價上漲。

  房市的景氣循環，上一波在2008年達到高峰。許多建商並沒有預期到會發生百年難得一見的金融海嘯，因此大家都以為，日本從90年代開始的房市空頭，即將從2006起開始一路起飛。一般來講，房市循環大約七年，而上一波從90年代到2000年初，走了十多個年頭，因此大家都不認為東京的房市，會只走兩年多頭就面臨反轉。因此，當時許多建商仍然積極買地，興建高檔產品，因為房地產上漲時，高級產品一定會熱銷（就像台灣之前豪宅很熱一樣）。

  但，人算不如天算，高額買進的土地，蓋出來的高級產品，卻在2008年之後漸漸滯銷，原因大家都知道是金融海嘯的緣故。原本想說2011年，房市景氣也應該漸漸復甦了，但卻又遇到311百年強震，再次讓房市繼續在谷底徘徊。

  也就是因為這樣的背景，許多好地段的好房屋都銷售不掉，建商只好降低售價求售，所以2012~2013年間，市面上的房屋，地段好，品質佳，售價又便宜。但後來的安倍經濟學以及東京奧運等利多，讓上述那些還來不及漲價的好產品，幾乎都在2013~2014年間銷售一空。2014年後，地價逐年上漲，建商買地以及建築的成本也跟著上升，同時，也沒有這麼多條件優良的建地了，因此2014乃至於今年2016年間的推案，都是地點較次級的產品。而建商又為了削減建築成本（或者應該說是建商貪心想賺暴利），在產品的規劃上，品質越來越差，單價越來越高。因為單價變高，連帶著規劃出的房型越來越小，目的就是要壓在一定的總價之內，產品才得以去化。

  就因為有這樣的市場背景在，所以我冒頭才會講，以前的建案，又好又便宜，但現在的建案，又貴又爛。在這樣的市況，你是在日本定居工作的自住客，換屋會遇到什麼問題呢？

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  首先，我們來討論看看「先買後賣or先賣後買」的情況。

  日本的中古屋交易市場很低，前幾年的統計數據，中古的交易量，只佔了所有房屋交易量的12.5%，雖然最近感覺上有變多，但比起歐美、台灣等地，中古流通還是非常地不活絡。因此如果你「先買後賣」，你會遇到一個問題，就是買了新房子後，才發現舊房子賣不掉，或者賣不到你所要的價錢，因為中古不流通。

  雖然說新成屋漲了40%，會連帶拉抬中古屋的房價。而雖然現在中古屋也都開高價，但如果仔細看下去，你會發覺，現在東京的開價與成交價的乖離越來越嚴重（舊文章有寫），開高價的，都賣不掉，真正有成交的，到最後都是開價偏低的，或者是到最後價位下殺很多的。如果新屋漲了40%，那同區域的中古屋大概就只有漲了20%，原因跟日本人的新屋迷思有很大的關係，日本人還是比較偏好買新屋。雖然你的舊屋房價還是漲的，但你漲20%的，怎麼追得上漲40%的房價呢？

  如果你已經買了新屋，才想到要賣舊屋，那你勢必會有資金壓力，除非你口袋夠深，可以兩間同時持有不需要急著賣。不然，當你有資金壓力，只要你賣屋的時機不對，不是大家買房子的時機，你大概就無法以市價順利脫手，急著賣，就只能便宜賣，這是市場的鐵則。便宜大概10%左右，急的話，就只能直接便宜個30%請中古買取業者買進。

  我最近看了好幾個屋主，原本開價一億多的，結果因為有資金壓力，一直降到8000多萬才成交。到最後掐指一算，扣掉買賣時的仲介費，這個屋主只能說是小賺出場。

  那如果你是「先賣後買」呢？就會遇到你房子可能順利市價出售了，但你找不到下一間房子在哪裡，到最後只好去租房子。而東京的租金又貴，有時候租個兩、三年，就快要等於你賺進的房價差價了，這樣你找房子的兩、三年期間，你的自備款又被稀釋了。

  為什麼會找不到下一間房子呢？因為我說過，東京的中古交易市場不活絡，因此好的房屋根本不會釋出，好屋人家住爽爽的，幹嘛賣呢？如果你賣掉你的舊屋，勢必就是為了要換更好的房屋，這時，你會發現市面上很多房屋的條件都比你現在的房子爛，而且售價又貴（雖然他開高價也是賣不掉，但他就是想賣給傻B）。這時如果你急著買進下一間房屋，就有可能當個傻B，買到又貴又爛的房屋，搞到最後都不知道自己為什麼要換屋。

  那如果你是買建商發售的全新屋呢？除了會遇到上述「漲20%換漲40%」的問題外，有可能新屋的完工入住的期間是明年以後，你可能得先租房子租個一年，這一年又付出高額的租金，搬家又很麻煩，真的勞心又傷財。

  也就是現在東京的房市，無論是先買後賣，還是先賣後買，都會遇到大問題。因此東京自住客換屋，真的是高難度。

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  接下來，來看看「賣小換大or賣大換小」。

  基本上，你會想換屋多半是想要「賣小換大」。中古屋只漲20%，新屋漲了40%，如果你是想要小中古屋，換大的新屋，那可能得多支付將近、甚至超過一倍的房價。但如果是小中古換大中古，可能也會遇到上述的問題，買不到好的中古屋。那如果是「賣大換小」呢？你可能賣掉大的中古屋的價錢，剛好可以去買一間小的新成屋。一般想要賣大換小，就是缺錢，想要多一筆現金可以挪用，但專程將大屋換小屋，手上卻留不下任何現金，那到底意義在哪？如果是賣大中古換小中古呢？理論上聽起來應該就會剩錢，但還是一句話，也要你找得到願意以合理價賣給你的人。

  假設一個屋主不缺錢，而整棟社區都沒人要賣，只有那個屋主要賣。這一間房屋的合理價假設是6000萬日圓，但屋主就是想要賣6800萬日圓，就算你想要用6000萬日圓買，只要他不賣，你就買不到。東京不像台北這樣很多投資客，整棟大樓隨時都會有三～五間房屋在出售，因此他不需要擔心別人會與他競爭比價，只要他不缺錢，他也沒有必要賣。就算像我剛剛講的，即使開高價沒人買，他也不在乎，道理很簡單，因為其實800萬的差價，房租收個兩、三年就會回來了，他大可以租代賣，等到三、四年後，再賣6000萬，屋主總收入還是6800萬（而且其實很多人認為東京都心四年內房價不會下跌）。如果三、四年後，房價上漲，搞不好他還可以賺更多。

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  「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」。

  大部分的人換屋，都是想要「賣蛋白買蛋黃」，往更好的地段住。但好地段的漲幅，在房價上漲時代，無論中古屋還是新成屋，漲幅都遠遠高過蛋白區，也就是你會面臨「換不起」的問題。2013年，蛋白跟蛋黃的價差，可能就只有30%~40%，但房價上漲時，好地段總是衝得特別快，現在2016年，許多蛋黃區的房子，價位已經是蛋白區同等級產品的一倍，甚至1.5倍了。因此在房價上漲的年代，更難搬進蛋黃區。

  如果是「賣蛋黃買蛋白」呢？這會是最容易的。但這就代表著，因為房價的高漲，你被洗出了蛋黃區。祝換屋愉快！