TiN's Blog

  有在日本看房經驗的朋友，應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單，或者是到房仲店時，仲介介紹物件給你時，也都跟你講說這是「非公開物件」，只有這邊才有喔…之類的。

  疑？奇怪，你不是都「公然」在路邊發傳單了，為什麼DＭ上面還寫「非公開物件」？到底什麼是「非公開物件」呢？其實，業法規定，只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件，就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統（REINS）裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時，就能介紹這個物件給買方。也就是說，如果這個房仲沒有將物刊登到REINS，其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊，因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」，指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此，即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你，或者是「公開在自家網站或者Suumo、athome等網站上」，都算是「非公開物件」。

對的！也就是說，想買這個物件的人，只能向賣方房仲購買。成交時，賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費，又可以從賣方那裡抽3%，總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件，賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」，因為他自己賣就可以賣得掉，然後又可以抽6%，幹嘛分別人賺呢？

從這個邏輯倒推回來，似乎「非公開物件」都是「比較好的物件」！

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  但…真的是這樣嗎？關於這個問題，我們恐怕要先問另一個問題：「到底怎樣的物件，是好物件？」。有人說是建材、有人說是規劃、有人說是地點、有人說是居住者的素質…等。但說實在的，我覺得決定一個物件是不是好物件的重點在於「價格」。地點再怎麼好，建材規劃再怎麼棒，只要價位不合理地高，就是爛物件。因為高價買進的下場，就是賠錢出場，而且往往都是賠很大。

而一個大家認為是爛物件的物件，雖然地點不好，房子老舊，但只要「價格」非常便宜，買進裝修後還會有獲利空間，那就是「好物件」。（當然，某些賣不掉的地點，就算免費送你也不要。）

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    回到「非公開物件」的話題。也就是因為許多人「誤以為」非公開物件就是比較好的物件，因此有些房仲公司想要賣高價賺價差的物件，會以「非公開物件」的方式來銷售，藉此營造限定感、神秘感。反正物件只有一個，不用公開賣，不用賣太快，只要能夠遇到一個呆胞，就賺翻了。

    我們也會常常收到日本同業傳來的物件資料，說這些物件是「非公開物件」，因此不能做廣告，不能貼在店面，只能私底下拿給客戶看。但其實詳細看一下物件資料，就會發覺裡面有一大半以上，都是爛貨（因為價錢高得不漂亮）。有些根本就是只有外國人會想買的，本地人不會買的物件，就在特定國家群組裡面丟來丟去而已，因為這樣的物件即便公開銷售，日本人也不會買單，倒不如就在群組裡面傳來傳去就好。而有些則是想要賣高價，來騙不懂行情外國人的，雖然地點看起來不錯，但因為買的價錢高於市場行情，多半只能認賠收場。

當然，也有些物件看似行情價的七、八折，但其實是再建築不可的。這種物件買進，由於土地使用不自由，到時候可能五折要賣都沒人要買…。

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  仲介業者這種「非公開物件」式的行銷方式，其實對於屋主並不是好事。因為你的物件並沒有被廣為流通到全國流通網，能夠接觸到你物件的潛在買方有限，因此，很有可能錯過願意以較高價格向你買的買方。但其實仲介並不會care你的房屋能不能多賣個5%還是一成，因為即使貴個一成成交，他可以收到的仲介費其實也差不了多少。但如果他能自己找到買方，可以收到的仲介費則是高達一倍。

對於買方也見得是好事，因為你只能透過這個仲介才能買到這個物件。如果這個仲介不是好仲介，不想管你的條件，不想顧你的權益，不想多花時間幫你跟屋主溝通交涉，你也沒辦法。但如果是公開物件的話，你至少還能換間不動產公司，請有心的業務幫你跟屋主交涉。

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  TiN，你講得很像非公開物件都不能買，都很危險似的。其實也不見得！其實有些「非公開物件」，很單純的就只是屋主賣屋時，不想讓鄰居知道而已。怕鄰居在那裡閒言閒語，或者不想讓隔壁鄰居知道自己可能財務狀況有問題…之類的。而有些地區型的，長期紮根耕耘的房仲店，這些老店長本身不太會使用電腦系統，而他們自己有都有口袋名單，知道怎樣的物件，可以找怎樣的客人來買。甚至有些地區的物件，只有區域上的當地人會買，大肆廣告其實也沒什麼效果，因此就乾脆「不要公開」。

  「非公開物件」，就只是「沒有空開給大家賣的物件」而已，不見得就是好物件，也不見得就是不好的物件。投資時，還是要自己審慎評估。