TiN's Blog

  常常有朋友問我說：「TiN，我看中一個案子，這個案子的合理價應該是多少？」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為，即便知道「合理價」是多少，你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯…我應該換個描述的方式，應該說「成交價」，不見得「合理」，因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」，或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。

  至於有沒有辦法計算出「合理價」？當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少？這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓，找了估價師來估價，結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交？據說是17億，整整差了快三倍！

  估價師是笨蛋嗎？不是的。估價師一定是有所本，參考了許多數據，例如工示地價、土地容積，以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多？其實這個案子，據了解有很大的原因，是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館，收益性將會非常高，而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說：標17億的業者，本身以「未來」收益的角度，來評估這塊土地的價值。而估價師，則是以「過去」的指標（公示地價為落後指標），來衡量這塊地的價值，當然就會產生這麼大的落差。

  或許在估價師眼中的「合理價」是6億，但你卻必須出到17億的「成交價」才買得到。「合理價」跟「成交價」的落差，非常大。

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  好啦，我們舉個比較庶民的例子好了。有一棟新建的分售大樓。假設經過「成本法」計算後，得知你所欲購買的房間，土地成本加建物成本，大約為3000萬日圓。若以一般來說，建商會需要有利潤以及管銷成本，因此成本再加上三成，可能會是「合理價」。若以上例來說，「合理價」就是3900萬。

  但如果今天是雷曼風暴剛過，建商負債累累，急著出清手上餘屋，建商想賣「合理價」3900萬，可能會非常困難，因此你也很有可能談到以3200萬成交的價位。甚至如果建商急了，爛一點的房型，甚至建商還會賠售。這時的「成交價」，就會遠低於「合理價」。

是喔？建商賠售的情形會不會發生？ㄝ…還真時有所聞。甚至也聽聞過有些建商笨笨的，土地買得太貴，剛好又遇到建築成本上揚，導致蓋出來的房屋無利可圖，只好賠售。

  換個時空背景，假設那一個地區，已經好幾十年都沒有新推案了，而許多在地人都想找新建屋，那麼，這間「合理價」3900萬的房屋，建商可能開價就會賣到5000萬日圓（哇！也搶太兇了吧！沒錯，這就是建商）。雖然「合理價」可能是3900萬日圓，但由於剛好碰上利率史上新低，貸款容易的時期，若加上當地居民的二代，剛好又有許多人成家立業需要添購新屋，想要買在周邊區域，或許「成交價」就可以落在4800~5000萬日圓，建商口袋賺飽飽。因為基本上，利率只要往下降個1〜2%，購買力就會往上衝個幾百萬。

  但你問我「成交價」4800日圓或者3200日圓，合理嗎？當然，很明顯地，一個太貴，一個太便宜。買貴了，以後就沒有獲利空間，甚至可能會賠錢。買便宜了，你以後就有機會賺很大。

假設你是買到4800萬那個貴的價格的人，如果地區上一樣維持少少的供給量，十年才來給你推一個新成屋，房貸利率也一直都是低低的，那或許以後你要賠錢賣的機會也不大。但如果區域上的老房子，全都開始重建、都更，或者開始升息了，那麼很有可能會因為供給量出來，或者因為購買力減弱，會使得以後這一帶的新屋價位會逐漸修正成接近「合理價」的3900萬。只要新成屋價下修，你的中古屋絕對賣不了什麼好價錢。

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  接下來，我們來看看「比價法」的角度好了。一直以來，涉谷區的A住宅區，與新宿區的B住宅區，房價大概落差是30%。如果A區一坪賣500萬，B區一坪大概就是350萬。最近我看了涉谷區A住宅區，離車站七分鐘的某案，開價是一坪850萬日圓。同時，也去看了新宿區B住宅區，離車站十分鐘的某案，開價為一坪420萬。

  條件不一樣，怎麼比呢？這樣比：

1.
當涉谷區A住宅區，離車站七分鐘的新成屋一坪賣850萬日圓時，
則新宿區B住宅區，離車站七分鐘的新成屋一坪的「合理價」就會是600萬日圓。
（約七折）

2.
新宿區B住宅區，離車站七分鐘的新成屋如果一坪「合理價」是600萬日幣時，
新宿區B住宅區，離車站10分鐘的新成屋一坪「合理價」，就應該是564萬。
（多走一分鐘，房價少2%，因此再打94折）

3.
涉谷那個案子是一流建商蓋的，新宿那個是二流建商蓋的，品牌力的差距，應該再打個九折。因此新宿區B區住宅區，離10分鐘的那個案子，合理價應該是500萬左右。

經過上述的比價後，我們就知道：

如果A的開價為850萬，那麼，B的合理價就應該是500萬。但實際上B卻只開了420萬。這就代表著，不是「A賣太貴」，就是「B賣太便宜」（廢話）。

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我們先假設A、B兩案的開價等於成交價好了。如果真的是A賣太貴，那總有一天，A的價格一定會修正回來。如果是B賣太便宜，那總有一天B一定會漲上去。

假設結論是「A賣太貴」，那很有可能是因為A地區目前有話題，有資金集中，因此可以導致他賣得比合理價高。

假設結論是「B賣太便宜」，那很有可能是因為B地區目前沒什麼話題性，因此被低估。而且可能目前B區也沒太多外來資金進入，因此如果開500萬，可能現在當地的原住民還沒辦法接受這樣的價位。

那…A、B的價位，將來就一定有一方會修正嗎？其實這也不見得。有可能A區越來越發展，而B區越來越被人們遺忘，人口越來越減少。這樣就會導致現在不合理的「成交價」，在未來修正成了「合理價」。

投資，就是這樣。晚安！