TiN's Blog

 由北川景子領銜主演的「房仲女王」，故事講述日本房仲如何賣房的故事，在2016年捲起一陣熱潮，過了三年又強勢回歸，推出續集。第二季的第二話，找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生，牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。

這集，講述房仲女王三軒家（北川景子）先是把老公的戶頭存款，全部提領一空，把網咖整間買下來，再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事，似乎房像是在買菜一樣，全部的流程都在一天之內就完成。

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Case 1：個人名義買來轉賣

 來，我們先來想想，這個買賣如果真的是三軒家以個人名義，買來轉賣，到底會有什麼需要注意的細節呢？光是物件買進，即便是當天現金付清，即便當天司法書士就立刻將你的房屋產權移轉拿去法務局做登記，你的不動產登記權利情報證（類似權狀），也不會在當天就拿到，可能也要兩、三星期才可以拿到。也就是要等你拿到新的權力證後，再轉賣給下一位，可能也要一個月以上的時間了。

  另外，如果真的是三軒家拿老公的錢買房子，又立即轉賣，在日本還會被課39%的資本利得稅（30%的讓渡所得稅與9%的住民稅）。若如劇中描述，她賺進的六百萬日圓，等到明年度確定申告（報稅）時，也要繳掉234萬日圓的稅金。

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Case 2：中間省略當天轉賣

 如果真像日劇這樣演，當天買進就立即賣出，有沒有可能性？當然有。要如何操作？只要以中間省略的交易方式（類似台灣俗稱的三角簽），即可在當天從原屋主的名義，跳過三軒家，直接登記給網咖老太太。詳細的做法，之前的文章有提過，我的新書最後一個章節也有描述，這裡就不再重複。但基本上，如果真的是這樣，三軒家向原屋主買來時，並不需要支付到房價的全額，只要支付簽約款（手付金）即可。與原屋主完成簽約順序後，再立刻轉賣給網咖老太太就好。

如果網咖老太太是付現沒貸款，甚是三軒家與原屋主的交屋清算，以及網咖老太太的交屋清算，只要弄在同一天，三軒家就可以直接拿網咖老太太支付的尾款來支付給原屋主，這可以說是用小錢來賺大錢。（但如果網咖老太太需要貸款，還有融資設定抵押權的問題，會比較麻煩一點。）不過一樣，只要有賣屋所得，就必須申告所得稅。還是會有短期轉賣的稅金需要繳納。

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Case 3：以公司名義買來轉賣

 基本上，以個人名義買來做中間省略，比較不建議。因為日本的宅建業法規定，如果沒有領宅建業者的牌照，是不能從事不動產的「不特定多數，反覆買賣」的行為。做一次可能不會怎樣，但如果做個三、四次，就很有可能被認定違反宅建業法。

如果三軒家並不是使用自己個人的名義購買，而是以公司名義的話，基本上你就可以一直玩買來轉賣的這個遊戲。事實上，由於現在中古屋成交量、價都提升，因此日本現在也很多業者都是在做買來轉賣的遊戲。對啦，就是做台灣投資客做的事情。台灣以前是個人在玩轉賣的遊戲，日本現在是法人（不動產業者）在玩轉賣的遊戲。而且，如果你是宅建業者，以法人的名義買進，基本上獲利並不需要課讓渡所得稅的。因為你是業者，買房屋來賣等於是你的業務內容，獲益等於是你的本業賺進的利益。當然，如果你的費用（人事成本，交際費用…等），沒有花掉很多的話，導致公司在期末決算時，稅前利益太高，到時高額的法人税、事業稅、法人住民稅，通通跑不掉。

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如果說我是三軒家，我應該會採取第三種的做法。而且沒記錯的話，三軒家與她的老公屋代課長，在鄉下另有成立一家不動產公司（嘿，我有在專心追劇！）。用那家公司的名義來做轉賣，至少有很多可以「做經費」的空間。

不過畢竟是連續劇，內容看看就好。如果真的像劇中這樣，跑去網咖常駐，開發買房的客戶，可能比較不實際一點。但基本上我還蠻喜歡這部戲的，可以推薦給對日本不動產有興趣的朋友看看。

第二話精彩剪輯官方頻道：

https://www.youtube.com/watch?v=kiqECL5mbWg