住在日本的朋友，可能會因為工作改變、家庭成員增加或是小孩學區的問題，有換屋的需求。但換屋，容易嗎？
房地產業界盛傳一句話：「會買房的是徒弟，會賣房的才是師傅」。買房，只要你看了喜歡、荷包夠深，就可以買下去。但換屋賣房時，想要成功出售房產，除了要碰到心儀的買家外，開的價位是否被市場所接受？賣掉的時間點會不會卡到資本利得稅？到底要先賣後買還是先買後賣？銷售期間會拖多長？如果自己還住在裡面，會不會一直受到看屋者來看屋，干擾到生活作息？...等。可見要賣房的難度比起買房高很多。
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相信對日本房產稍有涉略的人，多少都聽過這樣的說詞：「日本的房子會折舊」、「日本人買新不買舊」...等。
的確！過去的日本，確實存在著這樣的「新築信仰」。因為過去的日本處於通縮時代、房價不高，自然新成屋的價位也不至於高到讓首購族望屋興嘆。就供給量方面來看，2000年代首都圈的新成屋供給量（這裡指的是大樓型「分譲マンション」，不包含一戶建），一年高達將近10萬戶，然而同時期的中古屋（中古マンション），成交的戶數也才僅僅2萬戶左右。新屋供給量足足是中古成交量的5倍。藉此窺知，當時的購屋者的確多是「買新不買舊」。
然而近年來，尤其以安倍經濟學開始之後，新屋供給量就越來越少、中古屋的成交量則越來愈高。2016年～2018年這三年間，甚至還出現了中古屋的成交量比新成屋的供給量還要多的逆轉現象。去年2021年的最新數據顯示，新成屋供給量跌到只剩4.1萬戶，同年中古屋的成交量為3.9萬戶，雖然新屋現在稍佔上風，但這兩者仍處於在拉鋸戰當中。
似乎是受到上海封控的影響，近期經常聽到中國人逃離中國，潤（Run）到海外的相關新聞。尤其是日本，更是因為日圓貶值、良好的社會環境，成為了這些想要逃離家園人士的上上之選。有許多（中國人開的？）房地產業者、行政書士業者，更是在YouTube以及推特上強打「買房移民日本」的廣告、影片。
那究竟「買房移民日本」，到底可不可行呢？我們這一篇就來看看，究竟要怎麼樣才能移居日本！
前幾天，我發表了一篇「日圓狂跌，是買日本房的好時機？」的文章，是以投資的觀點來講述日圓貶值與現在日本房價的關係。但其實許多人買房的目的並不是「投資」，而是「自用」。有人是買來當作赴日遊玩時的渡假屋、也有人是已經移民到了日本，單純只是想要為自己買下在日本的避風港。想趁著日圓便宜，趁機入市。
我知道這個粉絲頁有許多讀者，都是住在日本的台灣人，因此這一篇嘗試以「自用」的角度，來看高房價時代，應不應該在日本買房。
首先，我認為如果你的買房目的是自用，那就不存在著要賺「資本利得」或是「租金所得」的問題。因此你唯一要考慮的點，就是你的自身需求以及你的負擔能力。當然，現在房價高，買了以後會不會賠錢，這又是另一個問題了。現在房價雖然高，但也沒人說得準，到底以後會更高，還是會跌下來。
【日圓急貶，日本怎麼了？（個人觀點）】
時隔兩年，昨日再度於粉絲頁發文講述日圓大貶與東京買房，就收到了許多朋友的「關懷」，也很謝謝各位粉絲不離不棄，兩年沒發文還記得我是誰。這篇，我就來分享一下我對於日圓急貶的觀點吧！
日圓急貶，就在今天又創下了一美元兌134日圓的新低匯率。素有日圓先生之稱的日本前財務官榊原英資，還大膽預測這一波日圓跌勢會下探至150的低價。這樣的匯率，看在台灣的哈日族以及欲買房的投資者眼裡，可說是High翻天，換了大筆大筆的日圓，蓄勢待發，就等國境開放之後要來大買特買、大玩特玩！但日圓的持續探底對於日本人（或在日本賺日圓的人）而言，可就笑不出來了。
【日圓狂跌，是買日本房的好時機？】
近期由於美元升息，加上日本央行維持低利率的寬鬆政策，使得兩貨幣之間的利差加劇，因而產生了套利空間。同時，日本政府對於日圓急貶，又表現出歡迎的態度，就在這樣金融環境的推波助瀾下，日圓兌美金一路狂瀉至20年來的新低價位：133日圓兌一美元。
許多台灣人看到狂貶的日圓，除了期待國境早日開放，可以到日本狂買特玩以外，大多數的投資者想的就是「日幣打七折，這可正是日本買房的好時機啊！」。雖然我已經關閉這個粉專許久，但還是有許多朋友透過管道來問我說，現在到底是不是買日本房的好時機。
粉絲頁沉寂了大半年，一來，是我現在忙著寫日檢的書，二來，是2020本來就是利多出盡的一年，市面上的產品不只價格高，就連品質也爛，真的沒有必要去關注。就算沒有武漢肺炎，頭腦稍微清楚的人也知道這個市場也差不多高點了（至於會不會反轉又是另一個問題）。
原本不打算再寫有關於不動產的文章，但武漢肺炎爆發後，許多人問我東京房市會怎樣。我都直接給四個字答案：「我不知道」！
說不知道，是因為這樣的局面不知道要拖多久，對於總體經濟的打擊有多大，在這個時候，日本連真正的確診人數都不明朗的情況下，很難預測未來的局勢。
是的，日本的空頭總司令：榊淳司，又開始提出那千篇一律的灣岸崩盤說。認為奧運只要停辦或延期，灣岸一帶一定會大跌。當然，不只是榊淳司期待大跌，連台灣似乎也不少人期待東京複製台灣SARS時的崩盤局面，好來撿便宜（但會說這種話的人，真的大跌了，也都不敢撿）。
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2019年東京不動產市場最熱的話題，莫過於選手村Harumi Flag案了。總戶數4000多戶，第一期600戶，於這個月初舉行抽籤申購。這個案子說多熱就有多熱，平均抽籤倍率高達2.6倍，最好的房間還有高達71倍的。也就是說，這個案子大部分的房間，不見得你想要買還買得到。平均要與2.6個人競爭比運氣，最有人氣的房間還要跟71人大車拼，必須要非常好運才會抽中。也因為這塊土地是東京都很便宜地賣給建商的，因此分售價格也比起市場行情低，因此等於是買到就賺到的概念。頂樓18樓眺望彩虹大橋的無敵景觀房，127平米1.3億左右，抽籤備率也高達44倍。也就是如果有幸抽到這間，將來轉賣不怕賣不掉，因為很多人想要。
雖然熱銷，但這個案子很詭異的是，並沒有「當日完銷」。一般像是這種人氣案件，如果大家都想要，業務會引導客戶，或者客戶本身會挑選抽籤倍率沒這麼高的房間，會比較有機會買到。但為什麼這個人氣案件卻不見這樣的情況？道理很簡單：「沒人抽的房間就是沒人要」。也就是說，這個案子很極端，有些房型大家搶著要，但有些房型就是沒人要，即便很便宜。
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為什麼會這樣呢？我們先來思考一下買房最重要的三要素。買房最重要的三要素，莫過於「地段」、「環境」、「可及性」。這個案子說「地段」好，其實沒多好。雖然是中央區，但卻是中央區填海而來，且位置不怎麼好的地區。說「環境」好？看似大規模再開發，環境很舒服，但其實造鎮出來的東西就是欠缺人文涵養，而且人很多的地方，自然住起來就不舒服。就像超高層一堆的武藏小杉，就是因為蓋太多了，人太多了，地方居民還成立了反對超高層建築運動。至於交通「可及性」當然是非常差。最近的電車站太遠，BRT運輸量堪慮。也就是客觀衡量下來，這個案子的三要素，通通不及格。那導致它熱銷的原因是什麼呢？答案就出來了：1.「價格競爭力」、2.「無敵景觀」。
也就是說，會想要買這個案子的人，不是看在他的「價位便宜」，就是看在他的「景觀超棒」。景觀的價值，每個人認知不同，有些人認為這樣的景觀可以加價兩成購買，有些人甚至覺得可以為了景觀甚至加價五成。我記得幾年前三菱地所新宿御苑前的個案，景觀戶跟非景觀戶的價差就超過1.5倍甚至更高。
我已經好久沒有發不動產的文章了。一來是因為最近忙著出日文檢定的教科書，二來，是因為這個市場不再吸引我。前幾天有網友貼出一篇日本房產專家「榊淳司」發表於「週刊現代2019.07.06」的文章『何かの予兆？ 首都圏の新築マンションが、パッタリ売れなくなった（這是預兆？首都圈的新建大樓突然賣不掉了？）』，文中暗示崩盤的意味濃厚。網友想聽聽我的想法，今天就趁著寫書告一段落，跟大家一起來分享這一段文章。看完之後，或許你會知道為什麼我最近都不想發文了。
順便告訴大家一下，這個榊淳司其實就是個房市記者。週刊現代則是一本八卦雜誌，並不是財經雜誌。榊淳司經常寫一些崩盤聳動的言論，發表於這份雜誌上。當然，八卦雜誌如果沒有聳動的標題就沒有點閱率跟銷量，因此這個人跟這份雜誌可說是天生一對。榊淳司從2015年開始喊著房價太高會崩盤，喊到了2019年似乎都還沒有喊對。旅日情色小說家劉黎兒也從2015年就開始抄他的文章，抄到前幾年可能發現自己看錯了，最近就不抄了…。雖然我說得酸，但其實榊淳司的分析並不是毫無道理，他的講話其實都有所本。只不過他大概只了解不動產市場，不了解整體經濟的運作以及富裕層和外國人的思維，因此文章難免見樹不見林，經常用自己過去20幾年的房市經驗來推定未來可能的走向。但金融情勢瞬息萬變，20幾年前跟現在怎麼能同日而語？自然預測也就頻頻失準。
這篇文章，我以分段方式貼出簡單的中文文章大意內容，再加上個人意見構成。有興趣讀全文的朋友請點選下列出處。看不懂日文的話，可以買我即將出版的日文檢定教科書，從頭學習日文，謝謝支持。^^
新聞原文出處：
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190717-00065902-gendaibiz-bus_all&p=2
隨著奧運的接近，當初投資東京房市的海外投資客有許多都已經逐漸出售房屋，獲利了結。而雖然已經是奧運前一年，但房價仍然是高高掛，當初2013~2014進場的人，可以說是「隨便買都隨便賺」。但有一句俗話說：「買房的是徒弟，賣房的是師傅」，尤其是賣屋時，如果你所託非人，可能原本能賺的，通通都吐了回去（搞不好還倒賠）。
最近看到一個中古個案，看到開價時，讓我覺得這個仲介真的在坑殺屋主。這個案子在都心五區中的某個高級住宅區附近，走路到車站五分鐘、200平米的房型開價1.2億日圓左右。雖然屋齡已經30年了，但依現在市場的行情，仍然開得太便宜。
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這幾天日本不動產業界，吵得最沸沸揚揚的，莫過於Leopalace 21的出租公寓（アパート）瑕疵住宅，違反建築基準法事件了。Leopalace 21這間公司我想台灣的朋友應該很熟悉，許多人到日本遊留學，都是租借他們的公寓。然而，這間不動產公司，卻爆發了他們所建造的房子違反建築基準法的事件。他們所興建的公寓偷工減料，屋頂上面並沒有做好每間房間的防火壁。除了很有可能在火災發生時，波及隔壁住戶，導致災情慘重外，也因為沒做防火避，導致平時就連隔壁的聲音都很容易傳遞到隔壁住戶，嚴重影響居住品質。
原本以為只是單一房屋施工不良事件而已，但經過屋主爆料、日本的記者追查後發現，這間公司所蓋的房屋居然高達1萬件以上瑕疵事件。目前該公司已經開始請其中641棟公寓中，共7782人，希望他們能夠在三月底之前搬遷出去，以便補修。
這間公司可惡至極，雖然口頭說是會幫忙支付搬家的禮金、押金以及仲介費，但似乎又傳出僅能搬遷到自家公司的其他公寓。且並沒有具體告知租客，屆時應該如何請款，如何請公司協助搬家。這間公司使用這種打馬呼眼，四兩撥千斤的手段，很明顯地就想要一拖再拖，讓租客自行搬遷後，自認倒霉。而且又「刻意」選定二、三月，恰巧碰到日本人搬家的高峰期，這時候要預約到搬家公司困難重重，找到適當的新居所也沒那麼容易，其心可議。看來接下來會出現許多「搬家難民」。
各位新年快樂。過年，來點輕鬆一點的話題。房仲女王大逆襲的第五集，終於揭開留守堂謙治的身世之謎。他說，當初因為三軒家主任流落街頭時，曾經告訴過留守堂，自己想要一個可以回去的家。就是因為這番話，才讓留守堂決定成為一名房仲！剛好現在台灣正值過年時分，過年後，應該很多人會離職換工作。這集，我們就來談談，要怎樣，才能在日本成為一名房仲吧！
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要在日本當一名房仲，其實很簡單。只要你日文不差，且有房仲公司願意雇用你，你就可以成為一名房仲（當然，外國人還要取得工作簽證）。並不需要考過任何證照，你也可以在日本的房仲公司擔任業務員或事務員。不過，如果你真有心要從事這份行業，建議你可以邊工作邊努力考取日本的經紀人證照「宅地建物取引士」（宅建）執照。每間不動產公司，都規定至少五名員工當中就至少要有一位宅建士，況且，這個證照擁有獨佔業務（重要事項說明書上蓋章），因此基本上薪水一定會比起一般沒證照的人好。我甚至聽聞有些公司，為了展現自家業務員都很優秀，還只錄取擁有宅建證照的人。
日本的宅建考試，算是國家考試，每年大概都有20萬人左右報考，因此這張證照的公信力很高。甚至還有聽過這樣的說法：就是你在日本，只要有「宅建證照」跟「駕照」這兩張，就不會餓死！日本的宅建考試不像台灣的經紀人考試還得考國文，總共只考50題選擇題，考一科，只考2小時。考試的內容包含民法、宅建業法、法令上的限制、其他關聯知識…等。一題一分，總分為50分，每年合格的分數都不太一樣，大約是從33分～37分。合格率約莫為15%〜17%。
這個考試，說難，其實不是很難。只要肯花時間努力讀書、勤做考古題、熟讀法令知識、融會貫通，大部分的「日本人」要考過這個考試並不難。合格者，小到從國小的12歲小屁孩，老至80歲的阿嬤都考得過。也就是因為都是選擇題，所以如果你是個考運特別強的人，「或許」會運氣好到「猜過」。但對於外國人而言，這個考試，就相當有挑戰了。首先，你的日文能力不能太差，閱讀的速度不能過慢，「才有」辦法跟日本人站在同一陣線上競爭。不過我認識的很多台灣人以及大陸人，好幾位都有考過這個證照，因此即便你是外國人，只要你有心，要考過絕非難事。
房仲女王大逆襲第四集，其實沒什麼談到不動產的東西。劇情的最後一段，三軒家主任原本要賣一間重新裝修的房子給一對年輕夫妻，但這對客人卻在簽申購書前，硬生生地被留守堂給當面搶去，改賣同棟大樓裡的其他房間。這劇中的產品，就是團地（詳見照片）。
而什麼是團地呢？主要就是像圖片中看到的這樣，在一塊很大的土地，蓋了許多長得很像的集合住宅，就有點像是我們台灣的國宅社區。團地不只在都內有很多，近郊也蠻多這樣的產品。像是新宿區的百人町四丁目，戶山一帶…等。而像是我們台灣朋友很喜歡買的晴海，在一丁目以前其實也有一片很大的「晴海團地」，只不過這些現在已經都拆掉，改建成商辦大樓「晴海アイランドトリトンスクエア」。
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而會有這樣的團地產生，主要就是因為日本在經濟成長期時，人口大量流入大都市，住宅嚴重供給不足。為了解決住宅不足的問題，日本住宅公團等，才大量建造這樣的房屋。早期的團地樓房，大概都只有三、四樓，也沒有電梯，較後期的才有高樓層10幾樓的（像是剛剛提到的晴海團地）。
而由於有許多團地是屬於公營住宅（類似我們的國宅），因此較屬於低所得者所居住的地方，租金也比較便宜（我記得有些很像還是以你的所得來算出租金的）。
房仲女王大逆襲（第二季），也演到了第三集。反正最近沒有什麼梗可以寫文章，只好一邊追劇，一邊找梗。這一集的主題，除了濃濃的LGBT味以外，劇中賣的房子，有一間就是屬於今天的主題「旗竿地」。
而至於什麼是旗竿地（はたざおち）呢？就是像圖一當中，屋代課長所介紹的這間房子這樣，土地的入口部分，是長長的細道，整體看起來就像是一面旗子，因此稱作「旗竿地」。
由北川景子領銜主演的「房仲女王」，故事講述日本房仲如何賣房的故事，在2016年捲起一陣熱潮，過了三年又強勢回歸，推出續集。第二季的第二話，找來了日本老牌女演員「泉ピン子」來飾演居住在網咖的有錢老太太。「泉ピン子」相信台灣的觀眾朋友不陌生，牠就是以前飾演那個很可憐被虐待的「阿信」她媽媽。
這集，講述房仲女王三軒家（北川景子）先是把老公的戶頭存款，全部提領一空，把網咖整間買下來，再轉賣給老太太大賺600萬日圓的故事。然後轉賣這件事，似乎房像是在買菜一樣，全部的流程都在一天之內就完成。
常常有朋友問我說：「TiN，我看中一個案子，這個案子的合理價應該是多少？」。我有時候遇到這種問題都不知道怎麼回答。因為，即便知道「合理價」是多少，你也不見得就有辦法用「合理價」買到。嗯…我應該換個描述的方式，應該說「成交價」，不見得「合理」，因此有時候會有「買貴了」、「賣便宜了」，或者是整個區域「漲過頭」或「跌過頭」的局面。
至於有沒有辦法計算出「合理價」？當然可以。估價師就很會計算「合理價」。但「成交價」是多少？這又是另一回事了。我記得以前曾經有某公司要標某塊法拍的土地來蓋大樓，找了估價師來估價，結果估出來的市值是6億日圓。到最後多少錢成交？據說是17億，整整差了快三倍！
估價師是笨蛋嗎？不是的。估價師一定是有所本，參考了許多數據，例如工示地價、土地容積，以及出租時的租金行情來預估土地價值。但到最後為什麼成交價會差這麼多？其實這個案子，據了解有很大的原因，是因為日本目前旅館嚴重不足。如果將這塊地拿來蓋旅館，收益性將會非常高，而且很有可能住房率也可以高達九成多。也就是說：標17億的業者，本身以「未來」收益的角度，來評估這塊土地的價值。而估價師，則是以「過去」的指標（公示地價為落後指標），來衡量這塊地的價值，當然就會產生這麼大的落差。
記得我2013年剛轉戰東京投資房地產時，第一個要買的產品，不是投資型產品，而是要買自己住的兩房以上的產品。當時我看了很多大建商的房子，這些建案給我的感想就是：「日本的房子蓋得真棒！」。不只大廳氣派，公設豪華，甚至有些高級的產品，甚至還有樓中樓挑高、整棟大樓玻璃帷幕。甚至有些超高層塔式住宅的產品，還在40幾層樓高的房間內，有私人的露天按摩浴缸。當時，就以為東京的房屋就是這樣的高品質，也以為以後推出的產品，也都會是這樣的高品質。
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2014年、2015年，雖然也陸陸續續有幾個很有看頭的個案推出，但隨著房價上漲，這些個案開價也都越來越高。2017年過後，不知道各位有沒有發現到一個現象，就是大部分的自住型產品的新成屋，品質都越來越差？
台灣公投結果出爐，挺同陣營大敗，於是網路上開始出現了一堆想要離開鬼島，移居日本的聲浪。甚至有傳聞說，若在日本成立公司，然後以公司名義購買不動產來出租，就可以辦理經營管理簽證，輕鬆移居。
哇！有這麼好？沒錯。辦理日本經營管理簽證的門檻不高，只要資本額500萬日圓（可動用於公司營運）並設立法人即可。但，門檻不高，並不代表你簽證一定下得來。所謂的「經營管理」，就是你要來日本「創業」。入國管理局並不是笨蛋，你的事業計畫書如果不夠縝密，簽證不見得下得來。而且入國管理局對於簽證核發的認定，有時候鬆，有時候嚴格，端看申請時政府的政策。像是最近，入國管理局就開始緊縮了留學簽證的發放，目的就是為了防堵想要藉由留學簽證來日本「假留學、真打工」的有心人士。
有在日本看房經驗的朋友，應該多多少少都聽過所謂的「非公開物件」。在路邊拿的傳單，或者是到房仲店時，仲介介紹物件給你時，也都跟你講說這是「非公開物件」，只有這邊才有喔…之類的。
疑？奇怪，你不是都「公然」在路邊發傳單了，為什麼DＭ上面還寫「非公開物件」？到底什麼是「非公開物件」呢？其實，業法規定，只要賣方的房仲接進「專任」或「專屬專任」約的委售物件，就必須有義務將物件資訊刊登於全國仲介都看得到的連賣系統（REINS）裡面。當買方的仲介看到賣方仲介PO出來的物件時，就能介紹這個物件給買方。也就是說，如果這個房仲沒有將物刊登到REINS，其他房仲就無從得知這個物件的銷售資訊，因此稱作「非公開物件」。所謂的「非公開物件」，指的就是「沒有公開給其他房仲賣的物件」。因此，即便賣方仲介將這個物件「空開」發傳單給你，或者是「公開在自家網站或者Suumo、athome等網站上」，都算是「非公開物件」。
對的！也就是說，想買這個物件的人，只能向賣方房仲購買。成交時，賣方房仲就可以從買方抽3%的仲介手續費，又可以從賣方那裡抽3%，總共可以抽高達6%。因此好的物件、可以輕易賣掉的物件，賣方仲介大多不會將其「公開」於聯賣網「REINS」，因為他自己賣就可以賣得掉，然後又可以抽6%，幹嘛分別人賺呢？
三五好友，一起合資買日本房，可行嗎？其實這考驗著你們之間的情誼！
不動產投資有一個特色，就是「買得起的漲不了」、「越貴的漲越多」。意思就是，個人的資金力其實有限，但其實，大部分的「個人」可以買得起的物件，其實絕大部分就是這市場上量最多、最普通、沒什麼特色的物件。這樣的物件將來如果要轉賣，也往往會因為不具有稀少性而沒什麼獲利空間。但稍微高價一點的房子，會因為本身地段好、產品高檔，在房市向上循環階段時，往往會漲得比較兇。因此，還蠻多人喜歡合資來投資不動產。
的確！資金大，比較有力量。買到的產品也會比較優質。像是J-REIT、私募基金等，就是結合眾人的力量，來投資上百億、甚至上千億的標的。但基金投資與朋友之間合作的Level完全不同，基金有專業人士操盤、白紙黑字寫好的投資模式、不同於個人散戶的金融架構、甚至不同的稅率…等。但如果只是一般幾個好友合資，多半到最後會因為「人多嘴雜」而宣告失敗。
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