目前分類:⬛︎東京買房⬛︎ (Real Estate) (266)

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  有土斯有財。大概華人,或者是以前的日本人,從來沒有想過,土地價值可以無量下跌至近乎價值歸零,房屋價值甚至跌到負值,甚至比壁紙還不如吧。但這樣的情形,在今天的日本,實實在在真實上演。今天跟各位分享昨天(8/12)跟今天(8/13),朝日新聞的兩則「負動產」的新聞。

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1.伊豆半島,300多平米的土地只賣你10萬日圓

http://www.asahi.com/articles/ASK8B455KK8BUUPI002.html

 1990年代,日本的泡沫時期,各地房價與地價漲到最高點。當時的人,在越後湯澤以及伊豆等地瘋狂買地,蓋別墅。新聞當中的男主角,就是在伊豆半島買進了一塊300平米的別墅地,為了以後退休後,可以在這裡蓋別墅養老。兩夫妻當時花了1300萬日圓,買了這一塊土地。但由於人生規劃有了改變,到最後並沒有蓋別墅,一直將土地放置至今。

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   你買房時,首要考量的條件是什麼呢?相信應該許多人,都是希望離車站(捷運站)越近越好,最好是車站一分鐘。因為除了交通方便外,房價多半也都很保值。是的,如果你買的是一般住宅的話,距離車站的遠近,的確是一個很重要的要素。不過,似乎許多高級住宅區,乃至於豪宅區,都與這個房市的鐵律相反。

  一般人買房,似乎「生活機能」優先於「生活環境」,但有錢人買房,似乎都是「生活環境」優先於「生活機能」。在東京大部分的車站,離車站一分鐘的地方,都是規劃為商業區。車站附近,各種商店林立,採買非常方便,但「熱鬧」,也就是代表著這裡不會有「清幽的環境」。也就是說,東京23區大部分的地方,「生活機能」往往與清幽的「生活環境」是無法並存的。

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  一般人,必須要上班上學,家裡沒菲傭,沒有專屬司機,一切都得自己來。也因此,每天上班上課通勤的路程,能夠越近越好,採買也是離家裡越近越好,才不會買個東西都要提著大包小包走得汗流夾背。但有錢人想的,似乎跟我們不太一樣。有錢人要的,是清幽的生活環境。離車站稍微遠一點沒關係(但也不要遠得太誇張),反正上班也是開車。更有錢的人,甚至會有專屬司機接送,根本不會搭捷運。採買,煮飯大概也都有傭人幫貴婦太太做到好,又或者,貴婦太太也會坐著計程車優雅地上街購物。因此,對於有錢人而言,「環境」似乎比「機能」還要重要一點。

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  如果要說七月份,房產界的大新聞是什麼,那恐怕就非7月4號國稅廳公布的「路線價」莫屬了。曾經因為泡沫經濟破裂,連續下挫20幾年的東京房價,終於在前幾年止跌回升。而今,銀座的地價,已經超越了92年泡沫時代的最高點。根據最新公布的「路線價」,銀座五丁目,鳩居堂前面的土地,一平米的價位被評定為4,032萬日圓,遠遠高出了泡沫時代的最高點3,650萬日圓。

  所謂的「路線價」,並不是真正的成交價,而是國稅廳用來課遺產稅與固定資產稅的課稅根基。除了「路線價」以外,還有一種價格叫「公示地價」,這個價位是屬於國土交通省所評定的公告現值,用來提供對於判斷經濟的動向以及房產交易時的參考指標。這兩種價位,都是政府機關公布的評定價格,只是不同單位與不同用途而已。順道一提,今年公布的公示地價,銀座採樣的是四丁目的山野楽器,一平米5,050萬日圓,一樣超越了泡沫時期的價位。也就是說,無論是「路線價」還是「公示地價」,日本政府已經「掛保證」銀座的地價超越泡沫時期了。當然東京不只是銀座,整個東京都精華區由於有大規模的再開發,以及觀光客的流入,再加上奧運利多等因素,房價與地價都頻創新高。

  房價部分,由於好地段的新成屋供給越來越少,連帶拉抬了好地段的中古屋房價,又因為近期通過民泊新法,某些有觀光客需求的地方,其中古房屋也因為可以拿來做為民宿出租使用,使得其附加價值提升(雖然法律規定只能做180天,但似乎很多人心存僥倖)。這些都是拉抬東京都心房價的理由之一。除了東京之外,大阪、橫濱、福岡、京都、札幌、神戶、廣島、仙台、金澤也都不遑多讓,路線價都有10%以上的漲幅。

  但反觀其他二、三線的地方都市,還有高達31個都市連續兩年跌跌不休。也就是「一個國家兩樣情」。有大規模再開發的都市,人口集中的都市,觀光需求的都市,其地價越來越高,但日本目前就是少子化與高齡化的社會,日本整體的人口就是持續減少。人口持續流出的地方都市,這些地方上的商業行為,也因為失去了人口的支撐,經營不下去,導致越來越多的商店關閉以及產業外移。沒有了商店與產業,老年人生活越來越不方便,年輕人找不到工作,更加速有能力的人往大都市流動。這樣的惡性循環,使得東京等大都市的人口越來越多,房價地價越來越高,但這些小地方,沒有了人,沒有了生活機能,地價房價持續下探,空屋越來越明顯。看來以後日本房地產的「兩極化」,只會越來越加劇。

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  東京的房價,「西高東低」,這已經是市場的鐵律。以東京車站為中心點,相同的距離,西邊的房價就是比東邊的房價高出許多。也就是因為這樣,許多房市專家認為,在東邊的交通建設日益完善,大規模的再開發計畫,會使東西兩邊的格差解消,東邊的房價將會急起直追西邊的房價。

  東西兩邊的房價,會不會因此而「軸線翻轉」?我個人認為「不可能」。東邊與西邊的房價,之所以會造成這麼大的格差,是長期歷史演變的結果,除了後天建設的條件以外,先天的條件以及都市計畫政策因素,也使得軸線翻轉近乎不可能。

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①首先,為什麼東邊與西邊,會有這麼大的格差?原因就在於「地勢」。東京西邊屬於高台地形,武藏野台地,地盤相對穩定。但西邊屬於低地,且土壤液化的可能性高,因此自古以來,有錢人以及達官顯貴就住在西邊。在東京,要形成高級住宅區的首要條件,就是要位處「高台」。因為日本自古以來地震多,有錢人為了自身的安危,以及良好的高台眺望,會選擇居住於高台地區。即使同樣是位於西邊,也會因為高台跟低窪地,有著很明顯的房價落差。

  舉例來說,你在東京會發現一個很有趣的現象,就是許多地區,他的下坡低窪地區跟上坡高台地區,只是走路四、五分鐘的差距,但環境就是差個十萬八千里。例如北品川一帶,以山手線的軌道為界線,左邊是高台地形,右邊是低地。左邊的高台為御殿山,也就是傳統的城南五山高級住宅區,周邊盡是豪宅,但過了鐵軌走路四、五分鐘到了北品川,新馬場,環境就...。

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【Part 1 現在買屋的心態】

  昨天跟一位想買東京房的朋友吃飯,他也已經看了很久,就是沒有滿意的房子(或者說是滿意的價格)。而其實今年以來,東京都心三區真的也沒什麼有看頭的新成屋,中古屋或許有不錯的,但是就是價錢開得很不OK。很多人以為日本人賣房就是很實在,會開個行情價,也因此,行情價貼近成交價。但其實這樣的情形現在已不復見。會開價接近成交價的開價法,是之前房市空頭,才會有的現象。

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  在房市空頭時,買屋的人不多,如果你是一位真心想要賣房子的屋主,勢必開價不能太誇張,不然客人可能連來看都不來看。因為是空頭市場,買方很少,賣方想要搶有限的客戶,就只能這樣。但現在的東京都心的房市,並沒有什麼利空的消息。雖然我不認為現在的東京房市算是大多頭,但至少不是空頭,成交量、價都還是有在增加。

  而像現在這種相對多頭的市況,無論是新成屋還是中古屋,賣的人都知道可以賣個好價錢,如果這個產品本身算是不錯的,價位可能都會開得蠻高的(開價便宜的急售屋主,仲介就會自己吃下來了,輪不到你的)。像我們昨天就看了一個港區的新的超高層。

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 我家的臥室,剛好是邊間,西邊跟南邊各有一個窗戶。每當我站在臥室中央時,總有一個感覺,就是覺得,疑?怎麼很像這間房間浮在半空中?我又不是沒有住過邊間的房間,怎麼這間房屋會讓我有這種感覺呢?突然,我反應過來了,因為角落沒有一般大樓產品應該要有的「柱」,所以看起來才覺得很像是一個浮在半空中的盒子。


  哇,我的媽呀,房子沒有「柱」還得了!趕快去把房屋的平面圖拿出來看,看看「樑」跟「柱」到底規劃在哪裡,這麼神奇!結果,居然社區沒有「樑」,也沒有「柱」。這時我突然反應過來,喔~原來我家是「壁式結構」的房子,也難怪沒有梁與柱。

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各位很抱歉,這幾個月因為很忙,沒什麼時間寫文章,因此房市期刊也一延再延。剛好劉小姐又發文講說日本房市即將崩盤,這一篇,就來看看她的觀點,同時也了解一下目前的市況吧。

 

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①劉在標題寫:「蓋那麼多」

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此書為一級建築士碓井民朗所寫的書。作者擁有四十年以上的設計大樓的經驗,最早第一版為2006年出版。過了十年,再度修訂再版。內容從56個購屋重點當中,教你怎麼判斷一間房子是否為好屋,究竟蓋屋的建商是三流建商還是一流建商。尤其是近期日本連續好幾間大建商,都爆出了蓋的房屋有瑕疵,這更說明了大品牌,不一定就等於是一流建商。作為購屋的消費者,有必要了解其中的知識,才不會被建商耍得團團轉。除了建商的販賣價格跟販賣手法外,本書也從建築物的構造面、整體社區的規劃面、房屋本身的格局以及裝潢面等等,為您詳細介紹只有業內人士才會知道的詳細要點。想在日本置產購屋的你,不可不讀。

 

作者在第一章就提及,三流的開發商,在規劃產品時,總是想盡辦法要把容積率發揮到淋漓盡致,即使會因此蓋出很多格局不好的戶型,他們也不在乎。因為他們總是以總銷售面積為取向,不管事後住戶是否住得舒服。但好的一流開發商,會寧願犧牲掉10%以上的容積率,來確保整體社區規劃,在房型上盡量有好用的格局以及採光。而作者也觀察到,為了把容積率發揮到淋漓盡致的建商,往往產品銷售不如預期,到最後只好不得不降價。但注重整體規劃,寧願犧牲容積的建商,反而可以在房屋完工之前就幾乎銷售完畢。

 

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投資不動產,是不是只要按照房仲業者所公布的人氣城市排行榜來買,就一定沒錯呢?這排行榜,可能沒那麼單純喔。

每年到了一至三月的租屋旺季,總是會有許多網路文章,或者電視節目在報導今年的人氣城市排行榜。而且這樣的排行榜調查,往往不只一個,似乎各家不同的不動產業者都會提出自家的版本。

往年,幾乎都是「吉祥寺(きちじょうじ)」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但似乎近幾年稍稍有變化。近年最常入榜的,大概就是武藏小杉、目黑以及惠比壽之類的。最近由日本Yahoo!不動產所做的2016年的前十名,依序分別為:池袋、武藏小杉、荻窪、新宿、吉祥寺、渋谷、中野、恵比寿、中目黒、高円寺。

其實,你若仔細看一下這個人氣城市排行榜,你就會發覺,其實這些地區似乎都不是我們所認知的高級住宅區。榜上不見松濤、麻布、広尾、青山、白金台...。因此大概也知道,這樣的排行榜,問卷的對象多半都是問「出租族」。而且這些出租族,很多都是「正在找出租房子的階段」而已,也就是他們並不是真正住過池袋,才認為池袋是個好地方。會想要住在中目黑,或許就只是因為去逛街的時候,或者是去賞櫻花的時候,覺得街道看起來很時尚,住在這裡似乎自己就會變成名媛貴婦一般。又或者,這個調查根本就只是仲介公司「做」出來的。有可能因為這間公司,有許多案件,要在這些地方出租,為了炒高知名度,刻意發布這樣的調查結果。如果你去問真正要買房子的人,或許會得到完全不一樣的答案。

但,這種調查就真的一點都不可相信嗎?倒也不是。也就是如果你的目的是要收租,或許出租型的1R, 1K小宅,在這裡會不錯,收租穩定也說不定。但如果你是在適合1K套房的地點買家庭房,可能不見得好租,也有可能將來賣不掉。因為養小孩的家庭,應該不想要住在池袋這種雜亂的環境當中。可能要住在離池袋車站有一段距離的目白,才是永住的環境。

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品牌的建立,在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商,蓋的房子就跟車子一樣,都會有個品牌系列的名稱。如住友的City系列,三井的Park系列,三菱地所的The Park house,野村的Proud等。也因為每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥,因此,在消費者心中,就建立了買大品牌的房屋,就等於是好貨、安心的品質保證。

而其實,每個大建商,自己不見得只擁有一個品牌,可能他們所興建的案子,也會依等級分成好幾個不同的品牌。相同的建商,也會有豪宅等級的案子,也會有一般住宅等級的案子,甚至也有郊區廉價宅的案子以及投資型小套房的案子。

例如三菱地所的高級住宅品牌,就是「The Parkhouse」, 再更上去一級,頂級住宅品牌的就命名為「The Parkhouse Gran」。

野村不動產的高級品牌,系列名稱以「Proud」為名,但如果是低價位區域的房子就無法冠上「Proud」的名稱,而是命名「OHANA」。

同樣,住友不動產的最高等級為「Grand Hills」,其他高級物件就冠上「City」之名...之類的。

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各位朋友不好意思,由於最近忙搬家,因此2月號的房市月刊遲遲尚未完成,請再等我個幾天。今天,先將本月的「讀書新得」部分PO出來,內容就是研讀東洋經濟以及週刊ダイヤモンド的內容,來看看是否內容有如某唱衰日本房產者所寫的內容一樣。

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由於最近又有人只到書店去看封面,不買雜誌不讀內容,就直接斷定日本兩大財經雜誌唱衰東京房地產。真的是這樣嗎?由於我長期訂閱「週刊東洋経済」以及「週刊ダイヤモンド」(鑽石),因此2017.01.28以及2017.02.04這兩期的內容早已閱讀完畢。基本上,年初到三月這段期間本來就是日本房市的繁忙期,週刊會做類似的專題也不奇怪,而且也幾乎年年都有,因此並不像某人說的「不約而同」。這次的「讀書新得」專欄,我們就來看看這兩本被點名的雜誌內容寫些什麼吧。至於那位唱衰日本房地產的人的文章的其他論調,了無新意,跟一、兩年前的內容一模一樣,我就不再浪費自己寶貴的時間去回應這種無聊的論點。想了解詳情的朋友,請自己去部落格點選舊文章即可。

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首先,我們先來看看週刊東洋經濟2017.01.28號的內容究竟寫些什麼。雖然內容的確有提到自己的房子資產價值不保,但一開始就提到是埼玉縣等東京近郊,而且主要是木造透天,以及供給過剩的灣岸地區,這些地區跟產品一直都是我叫各位朋友不要去買的。但雜誌卻有在P66做出了房價維持以及房價暴跌的資產圖表。調查就提及,大江戶線的清澄白河,以及東急東橫線的學藝大學,京葉線的新浦安等站,甚至比起30年前的新屋時期,現在變成中古屋後的價格反而比較高。另外,圖表中也提及JR山手線的五反田、目黑、惠比壽等車站,十年中古屋各有121.3%、140.8%以及128.2%的漲幅。因此只要選對地點,房價不跌反漲,並非買屋一定跌價。這個道理相信去問美國總統川普先生,他一定會非常同意,就如同他的名言,Location, Location, location一樣。

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你喜歡年輕的都會風格鬧區生活,還是安靜的住宅區?兩種截然不同的身活型態,答案恐怕見仁見智。

 

自住型的大樓產品,最極端的兩個例子,莫過於「低層住宅」與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同,喜歡哪種可以說是見仁見智。


  前者之所以會蓋成「低層住宅」,就是因為那塊土地有非常嚴格的限建,只可以蓋低樓層,且不能當作獨立店面使用。此外,建蔽率也規定不能蓋太滿,只能蓋到土地的50~60%左右,容積率也是不高,也因此,「低層住宅」除非基地非常大(都心不可能),不然多半都是屬於中小規模的產品,戶數頂多20~60戶左右。

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◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 

 投資是藝術,更要技術。之前台灣流行「賣不掉加價賣」,意思就是如果你的房子賣不掉,投資客的操作手法不是「降價賣」,而是「加價賣」!
  好奇怪喔,都賣不掉了,為什麼反而是「加價」呢?其實說穿了,就跟日本網路購物的手法如出一徹。


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此書為日本住宅記者榊淳司所寫的新書。內容說明了日本不動產的真實,以及日本人因為對於不動產不了解,導致買到讓自己資產嚴重下滑的房屋。
作者在前言,舉了兩位因為房子選擇,而到最後人生結局大不同的例子。這兩人都是35年前在都心上班的同年齡上班族,也在同時期都買了自己的房,價位都是4000萬日圓。只不過,前者買在東京都心,後者買在千葉縣的大規模造鎮新城。時至今日,兩人已經上了年紀,打算住進養老機構,因此把房子拿出來賣。結果前者賣了3200萬日圓,後者只賣了800萬日圓。這點,道出了即使是大規模的造鎮,即使有鐵路線,只要地點不對,資產價值就不保。

 

就有如前述,作者在自己的書籍中的第四章,提及了雖然房子本身的建造品質,以及設備、公共設施等會為房子加分,但加分的幅度頂多就是一成上下。一間房子的價格格差,有九成是因為地點要素。也就是整間房子的價值,端看其地點。

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中古屋能不能殺價,端看屋主個人的情況。缺錢的屋主可以讓你砍兩成,有錢的屋主可是一毛都不讓你砍。清楚屋主的屬性,可以讓你省很大!

 

  日本的新成屋市場跟中古屋市場,是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售,而且量體龐大,一次就好幾十戶,甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣,因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上,或買樓下,或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇,所以建商在定價時,會有一個基準戶,然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異,再上下調整販售價差,而且建商蓋房子的目的就是要賣房子,因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。


  但中古屋可就不同了。中古屋,就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶,就只有兩到三戶,甚至有些好社區,只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋,中古屋市場上,你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上,也是看個別屋主自己的認知。

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◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身!東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 

  最近有許多即將完工的新建案,它預售時,正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工,表面上房價也都有漲幅,因此許多台灣投資客朋友,就想學習在台灣的「紅單轉售」方式,打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手,除了可以賺很大的房價價差以外,還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。


  實際上,現在(2016年底)售屋網站上,也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行?我個人是持保留的態度。

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  今年,對於專營外國人買日本不動產的業者,恐怕都過得不是很好。除了日圓匯率一直漲以外,房價也一直漲,而且沒貨賣(詳見舊文)。也因此,我也耳聞許多較小型的業者都撐不下去,撤出了市場,就連某老大哥不動產在台灣的辦公室都收了起來,其實是讓我有點嚇了一跳。但,因為日圓最近走弱,似乎在2016年的年底,有機會大開紅盤。

 日圓這幾天狂貶,今天兌台幣再現0.27字頭。也因此,最近這幾天,我們公司接了好多通確認物件的電話。在我仔細詢問一下欲看屋的客戶屬性後,才發現幾乎清一色都是外國人(我覺得應該都是華人系的)。而本FB專頁、以及我的部落格的購屋文章,這幾天點閱也特別熱,似乎外國人的買盤回來了。但,其實就怕會不會只有「詢問度熱」,是不是能連帶拉抬成交量,恐怕還有待觀察。

  「如果我現在想要趁日幣低檔來買東京不動產,可以嗎?」最近我常被問這個問題。嗯...我的答案是,沒有所謂的可不可以。投資要做足功課,且要對自己的投資負責。但,現在購買東京屋,可能有一些要注意的地方。我不會講明是哪個案子,我也不會講明是哪些地點,以免被告。因此就算你問我是哪個案子哪個建商,我也不會回覆你。錢是你自己的,賺也是你賺,賠也是你賠。雖然這有點像置入性行銷,但建議你,在下手前,先把我的書《東京買房最強攻略》讀完,再決定也不遲,至少可以幫你閃掉很多地雷。(http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

  這篇,就目前的市場,我要提醒投資人,要特別注意下面三點。

1.地點:

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  我們總覺得,自住換屋,與房價漲跌無關。房價高漲時,雖然買一間新的房屋會變貴,但只要高價賣掉舊屋,買貴換貴,並非難事。而房價下跌時,雖然自己的房子賣不了好價錢,但買新的也便宜。但果真如此嗎?本篇以自住客的觀點,從「先買後賣or先賣後買」、「賣小換大or賣大換小」、「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」等三個角度,來探討一下,如果你是東京的自住客,現在換屋會面臨什麼樣的問題。

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  首先,先來講講東京目前的房屋市場。

  建商發售的新成屋,大約比起三年前漲價了30%~40%,但品質或者規模,卻遠不如三年前的產品。三年前,市面上有許多好地點的大型、高級建案;但現在,連許多大建商都開始蓋起地點較差,規模不大的產品。原因就在於房價地價上漲。

  房市的景氣循環,上一波在2008年達到高峰。許多建商並沒有預期到會發生百年難得一見的金融海嘯,因此大家都以為,日本從90年代開始的房市空頭,即將從2006起開始一路起飛。一般來講,房市循環大約七年,而上一波從90年代到2000年初,走了十多個年頭,因此大家都不認為東京的房市,會只走兩年多頭就面臨反轉。因此,當時許多建商仍然積極買地,興建高檔產品,因為房地產上漲時,高級產品一定會熱銷(就像台灣之前豪宅很熱一樣)。

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  日本的八卦雜誌作家也好,台灣旅日的某些人也罷,總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場,等房價變高後,才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了,新任的美國總統也已經出爐,脫歐風暴的陰影似乎暫歇,許多情勢也漸漸明朗。這篇,就讓我們稍微來探討一下,為什麼我認為「東京都心的不動產,短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。

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第一點:匯率問題

  眾所皆知,川普當選後,他的經濟政策受到市場的青睞,美國股市漲翻天,而這一兩天,受到美國公布的耐久財受注高於市場預期,以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞,更讓美金美股狂漲,日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文,一再強調,日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌,正好讓日本進口建築費上漲,墊高了建商的成本,間接反映在新屋的售價上,新屋上漲,也會連帶拉抬中古屋的價格。

  此外,東京都心精華區的房屋,屬於國際買盤市場。日圓下跌,對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠,因此,日圓越是跌,房價越沒有下跌的空間。

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  川普當選,或許對於日本不動產的影響有限。如果有,應該就是「匯率」因素。

  日本房市,受到匯率波動而影響的層面甚廣。匯率的高低除了影響外資投資不動產的意願外,進口原物料也決定了房屋造價的成本。同時,日圓升值代表市場不好的避險模式,經濟差,自然影響房屋的購買意願,同時,日股下跌,則是會讓投資者來賣房救股,無形中為不動產市場帶來賣壓。而日圓貶值則是相反,代表資金投資意願強烈,房市自然會受到股市等金融市場的鼓舞,也開始活絡。

  原本川普的當選,被市場解讀為核爆彈,因此開票當天,日圓才會急漲,股市才會急跌。若按照原本市場的想法,日圓就會這樣一直漲下去,股票就這樣一直跌下去。如果是這樣的走勢,這篇文章下結論就簡單多了,就可以直接說:「日本不動產危險了」。當全球進入避險模式,日圓高漲,日本的不動產別想有起色。但似乎情勢一反預期,在川普發表就職演說後,市場心態整個改觀,認為川普的基礎建設政策,有機會帶動美國經濟的發展,因此選後隔天開盤,各國股價應聲齊漲,日圓硬是從高點101圓暴跌至今日的108圓。可見市場認為川普的政策有可能會為美國帶來正面的效益。

  但,對美國經濟好,不見得就對日本好。川普明言只管美國,不管其他國家。對於日本而言,最傷的,應該就是美國可能退出TPP,甚至揚言叫日本自己出美軍的錢,自己去發展核武...這對財政吃緊的日本而言,無疑是一大的利空。但,川普也曾說過要把升息牛步的葉倫給fire掉,也就是說,基本上接下來美國升息的機率大增。美國升息,代表美元看漲,日圓看跌,這對一直想要用貨幣政策壓低日圓的安倍經濟學來說,則是一大利多,當然日圓跌,就像冒頭提及一樣,對東京不動產是有正面的助益。

  像是這樣多空夾雜,往後金融市場可能也會隨著川普每走一步,屢屢劇烈震盪,日圓也會高高低低,(看來今後賺波段財的機會不少)。但就目前為止,實在很難看出川普的當選,對於日本的不動產市場會有怎樣的影響。JLL日本リサーチ事業部長赤城氏,就認為「若美國政策奏功,美國經濟走揚,日圓貶值,對於日本企業有正面的助益。屆時可望喚起日本企業對於設備及商辦的投資。雖然未來不確定性很高,但對於川普的當選,採取歡迎的態度。」

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