TiN's Blog

  關於東京的不動產，本站很少講到關於木造透天的產品。原因是在現今的經濟情勢下，除非是精華區蛋黃區的木造透天，不然其資產價值較差，又不具有壓縮資產評價額的節稅空間，因此多半若在郊區買這種產品，只會變成燙手山芋。例如你年輕時，想要在郊區買個全新的木造透天厝，但隨著兒女的長大，到了都心求學，工作，定居，就再也不會回到這個老家居住。而這時，你也老了，再也無法樓梯爬上爬下，自己再過幾年就可能會死了，如果這樣就把透天當作遺產給兒子，遺產稅會被扣很重，因為你的資產是「完整的土地」。想想，這個郊區的透天兒子自己又不回來住，那乾脆將它賣掉，換到都心五區的電梯大樓，因為自己年邁的身子已經無法爬樓梯了，也常常要去醫學中心報到，住都心五區的電梯大樓總是比較方便。同時，也因為大樓產品土地持份很少，因此遺產稅會較低，具有壓縮資產評價的效果。問題來了，你的郊區中古老舊透天厝，賣不掉！

   疑？為什麼，總有當初跟你一樣的年輕人，想要到郊區買屋養孩吧。對的，有。但是你的房子由於是木造，在銀行的眼中，他的耐用年限只有23年，因此你30年的木造中古透天厝，在銀行的眼中不具任何擔保價值。基本上，會買你房子這種價位的人，多半不是錢多多的富二代，只會是一般穩扎穩打的上班族。如果不能貸款，他們怎麼買你的房子呢？因此他們寧願去買貴一點的新屋，因為至少可以貸款。

  此外，攤開日本厚生勞動省的人口動態統計，每年的死亡人數，遠遠高於結婚的人數。死亡，等於可能郊區的透天會被兒子拿出來賣，結婚，等於年輕人會去買郊區的透天。從這個數據看來，也就是郊區的木造透天的釋出量，屆時將會遠遠高出需求。同時，日本早已正式邁入人口減少的時代。在這種人口減少的年代，只會讓人口更加往東京都心移動，因為地方，郊區已經找不到工作，沒有人，地方的經濟支撐不下去。沒了需求，當然郊區的木造透天也不會有人要接手，就算你要租，也不會有人要租。也就是在人口減少的時代，只有都心的不動產，才能減少其衝擊。（ＰＳ：本文中的郊區，指都心九區（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、目黒区、品川区、中野区、文京区）以外的地區）。

  上述的觀點，是以投資，以及資產價值的角度在敘述。但人生，並不是只有維持資產價值一事。有些人就是喜歡住在郊區，不喜歡都心的喧鬧。當然這種價值觀也是個人的選擇，沒有所謂的對或錯。不過因為本站叫做「東京不動產『投資』情報站」，因此大部分的觀點都以投資跟資產價值為中心。前幾天有朋友詢問關於木造透天購屋事宜，我當然是建議「不要買」，但既然這是他自己的選擇，我當然表示尊重。

  他問到，最近常常看木造透天，但日本有分成「建売」以及「建築条件付（売建）」兩種不同的情況。台灣的透天厝，多半都是我們自己買了地以後，自己在找包商來建造。當然少數有建商一次蓋一大批來販賣的。這種建商買了一塊很大的地，然後自己劃分很多小塊，在裡面規劃道路，小公園，在每個小塊上分別蓋上木造透天後來出售給消費者的方式，就叫做「建売」。也就是先「建」了，再「賣」。買這種型態的房屋，優點就是你不用煩惱室內格局，以及裝潢事宜，就像在買大樓一樣，看中意了，就買下去了。當然，缺點就是缺乏彈性。一般人，會想要買木造透天，多半都是較有自己的想法，例如想要大的浴室、視聽室，寬敞，有walk in closet的主臥等等，因此買了這種「建売」住宅，就等於跟買大樓一樣，已經無法變更了。

   至於「建築条件付」的住宅呢？一般又稱作「売建」，也就是剛好跟上述的情況相反，先將地「賣」出去了之後，再「建」。因此「建売」在法律上，建築者就是「建商」，但「建築条件付（売建）」的建築者，就是「你（買方大人）」。疑？那不就等於自己買地來蓋嗎？不，你錯了。它會叫做「建築条件付」，意思就是，建商要賣你這塊地時，同時要要求你簽下，一定要發包給他們興建房屋的合約。也就是一旦你買了這塊土地，你就不得不請他們幫你興建（不然他們幹嘛辛苦去買了地來賣你，就是要叫你給他們蓋，讓他們賺啊）。這種「建築条件付」的好處，就是至少室內的格局可以自己決定，設備也可以自己選擇。不過其實也不用高興得太早。

  一般像是住友，或者是三菱地所等大建商，他們所蓋的木造透天，多屬於前者「建売」，而且多半都是大規模的造鎮，因為大建商有錢，也有能力玩這個。當然像是這種上市櫃的大建商，蓋的品質不會差到哪裡去，出現黑心房屋時也不會索賠無門。但是如果是「建築条件付」的住宅，就比較像是一般路邊小小工務店會做的操作方式。其實小業者會使用「建築条件付」的販售方式，先「賣」之後再「蓋」，其實對公司而言，就是一種避險的手法而已。因為小公司不如大建商，有大筆的廣告經費跟信譽，如果他們學大建商，先建後售，到時候蓋得不夠美輪美奐，又賣不掉的話，豈不成為了賣不出去的「貨底」了嗎？更何況建物，尤其是木造建物一年一年還會折舊，一旦蓋好了，一年之內沒有順利銷售出去的話，在日本的法規上，它就不能叫做「新築」住宅了。這對小建商來講，還蠻傷的，因此小建商會採取這樣的避險手法也就不奇怪了。

  但實際上像這種「建築條件付」的「売建」住宅，真的自由度就很高嗎？那可就未必了。建商賣你房，就是想要賺你錢。有可能到時候基本格局都不能變更（跟建築基準法也有關係），另外，就設備部分，有可能業者也是東省西省，如果你要好一點的設備，往往都要多加錢，因此整體下來，大建商販售的「建売」住宅還比較划算。如果只是錢的問題，那倒還好，但日本其實也有許多黑心小建商，用黑心建材來蓋房子，詳細具體情況日本媒體也都有踢爆。例如房子是斜的，地下防潮、屋頂隔熱沒做，用很差的木板當隔間牆...等。反正小建商也很有可能就是一案建商，出問題，換個名字再出發就好了。因此本站還是良心建議，寧買「都心」大樓產品，不買「郊區」的木造透天。