新聞:

https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000078292&p=1

TiN:

其實未來的台灣會怎麼樣,看看日本就有跡可循了。專家們說高齡化,少子化,空屋多,將來台灣的房市必定死。但看看日本,這些都是現在式,甚至日本還號稱820萬戶空屋。

既然空屋這麼多,那不就代表大家都有房住嗎?其實抽絲剝繭看下去,你就知道,這些空屋不是在沒人的鄉下地方,就是一些大家看了就不想要住的老舊破透天。東京都心的房價,還是高高掛。也就是,這820萬戶的空屋,其實是有很大的比例,都是屬於不實用的房子,沒人想住,它當然會空在那裡。

日本現在有下流老人一詞,這些老人,就是沒有房子,而且房東也不願意租給他們的一群人。照理說,日本空屋這麼多,很多地方的土地甚至都不用錢,或者房子10萬日圓?但為什麼還有這樣的下流老人的存在呢?因為那些不用錢的房子,沒辦法滿足正常的生活基本所需。這些老人如果去越後湯澤住,或者是去北海道那些廣闊的空地蓋房子,無疑是要他們死在那裡。因為那裡沒生活機能,沒醫院。

雖卪現在日本也有很多專家認為,今後,日本這個國家的房地產,不管是什麼地點,再也不會有像現在這一波的榮景。但我可不這麼認為。

理由很簡單:

1.雖然人口減少,但人都往都心移動,因為都心才有生活機能。這反倒會增進都心的居住需求。

2.人口減少,勞動力減少,日本可能得開放更多的外國勞動人口進來,這不就增加需求了嗎。

3.人,尤其是日本人,是很愛炒作的民族,看看比特幣炒家,40%都是日本人就知道。只要有話題帶動,不一定要有實際的需求跟好的經濟狀況,還是很容易出現局部泡沫的。雖然說房價基本上還是照著供需在做變化,但都會區的房市,特別容易受到一些利多(不管真假),或者QE資金潮,而炒高。

4.東京是國際第三大都市,房價不見得會跟當地人的水準成正比。因為會買東京的,是「國際買盤」。

 

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老了,才會發現一輩子不買房的是贏家》5張人口圖,看出台灣房價沒救了

 
 
撰文者吳盛富
台灣 台北101
圖片來源:dreamstime

投資,永遠要保持思考 !!套一句帥過頭的話 : 房子賣不出去,加價賣。

都沒人了,賣給誰 ?

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口),人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少

而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常難增長。人減少第一件事情,會減少的就是消費:人減少,消費減低。

消費的減少會影響投資的意願:廠商因消費減低,引動投資減低。

最後人長大了,這些人會納稅,人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少:政府因應收入減少,自然政府的支出也會減少。

人是一國的根本 , 沒有人就什麼都別談了

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪300萬還太低,那我們就從人口這個角度來看看是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰。

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年。

我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30~55歲為主體。

首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋:

1.65以上的高齡人口,2015年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。

 

台灣的房價高嗎?我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低,我想台灣的房價,就是在頂峰,不只我這一份資料,無論從房價所得比、房價指數,台灣目前的房價仍是前所未有的高!

而且高房價也會排擠掉其他部分的消費 ,更造成惡性循環的加大。此圖是台灣的出生人口:

要讓上面的人口金字塔扭轉,那就必須讓出生人口數扭轉向上,否則……

而下面的數據我們看到的是:每年平均出生20萬人,而且後續只要景氣不佳,會再次讓出生人口減低:形成惡性循環。

人口大減首先衝擊的,就是婦產科醫生、嬰兒用品業者
→6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師
→國中高中補習班與這一階段,是個人消費的起點:最有關係的消費產業(遊戲、電玩、KTV)
→大學生:這一階段就跟房地產有絕對的關係,因為學校倒了,附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的,就會全數進入蕭條

我們已知有兩所學校退場了。而台灣的景氣呢? 我想這有很多的報導了,我只舉例製造業PMI與失業率:

為什麼失業人口(上)和失業率(下)中間會有一條紅線呢?

這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假,嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況:很多房仲雖然有就業:但是沒有收入;很多四大慘業的員工,有工作但是放無薪假中;更多的國小安親班才藝課程的老師,時薪很高,但是月入不到2萬元,而且越來越難賺。

關於房地產:我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯,恰巧也是從2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小:

最後再補一槍,如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢?有9成都是存貨的建商應該要注意。

套一句帥過頭的話:賣不出去,加價賣。

都沒人了,賣給誰 ?

我想以上資料,大家都接觸過很多次了,再來我將會點出,台灣目前仍比較有希望的產業,問題一樣在人。

官股銀行年輕人多,還是民營銀行年輕人多 ?

台灣的產業,年輕人多的才能夠延續下去。

資料來源 :

人口金字塔推估圖 經建會 
出生人口 戶政司 
房價指數 
失業率 
個股財報資料 

本文獲「Just a Cafe」授權轉載,原文:理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價

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