前幾天和想要在東京置產的中國友人，去參觀了某大建商的Ｆ案預售屋，才驚覺，原來日本現在新城屋已經進化到有點誇張的地步了。或許就是因為日本進步快，所以十年的中古屋，價位總是會差新城屋一大截。
來，看精美樣品屋之前，一定要配一首很時尚的音樂，看了才會有ＦＵ，才會立馬想要買。
先來談談市場面，這個案子其實從去年九月份就開始公告，等到中國友人有意思要購屋，我們去看的時候都已經二月底了，當然好的樓層跟採光都所剩不多。而且，也許是因為最近市場很好，聽之前有去參觀的台灣朋友說，原本1LDK的房型，只需要3500萬日元，但最近建商卻突然調漲到了4500萬日元。其實，算一算，很像已經快要追上台北的價位了。
想說，既然調漲了一千萬，那麼勢必有談價空間。沒想到現場看屋，有意願繼續跟建商詳談價格時，對方居然說「完全沒有談價空間」，就是按照定價賣。而且，建商自己把頂樓，有大陽台的特別幾戶封盤不賣，他們也不諱言地說，現在東京房市好，今後是漲定了，所以要等完工後，再高價賣出。因此，就算現在想買，公司也不賣！
確實，就現在經濟情勢，跟奧運利多等因素，東京都內，無論一等地區，二等地區，或者是量大的灣岸地區，都可以說是確定漲勢了。如果你要買來自用，往後也沒有要出售，現在買，絕對比兩年後買划算許多。而且許多分析師大膽坦言說，絕對這幾年，漲個20%以上都不過分。因此自住者，今年買，的確會是個不錯的時機點。
但如果投資呢？算盤可能要另外打一下了。我們台灣購屋者，很多人都是想要賺增值財，但就算你今年買，兩三年以內轉賣，就算漲了個20%，你也不見得會賺到錢。因為只要賣不動產，你就會被課「讓渡所得」這條稅金。根據國稅廳的網站 http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm 短期五年內買賣，讓渡所得課39%，長期五年以上買賣，課讓渡所得19%。也就是說，買了，就最好短期不要賣。
一般我們會認為，所謂的讓渡所得，指的就是你賺的部分。也就是你買一間一億的房子，賣一億2000萬，你的讓渡所得就是2000萬。然後再從2000萬去課39%的稅。ㄝ...基本上日本國稅局沒這麼好心，不是這樣算的。
來，真正的計算公式如下：
讓渡所得＝賣出價格ー（買進價格＋購買時各項費用＋賣出時各項費用ー建物折舊「減価償却」費用）
也就是說，雖然你的進價為一億，但是你賣得時候，因為建物已經折舊了，所以折舊要從你的進價扣除。由於折舊部分要將土地跟建物拆算，並乘上法定係數，因此這裡暫時以三年折舊500萬元來計算。
來，整理一下：
如果你2014年買一億，2017年賣一億兩千萬，買進賣出各費用合計150萬元（固定資產稅等不能計入），那麼妳被課的稅，計算大致如下：
賣價1億2000萬-(買價1億+買賣費用150萬-折舊500萬)=2350萬(國稅局認為你賺的，並非2000萬)
2350萬x39%短期讓渡所得稅＝916.5萬(你要繳的稅)
因此，你賺了兩千萬，繳了916.5萬的稅金，再扣掉仲介費用跟三年的固定資產稅，管理費用，實際落入你口袋的可能所剩無幾。
也因為折舊(減価償却)部分，是要從你的進價扣除，因此如果你的物件，建物部分價格高，會計上計算的折舊如果也高的狀況下，有可能你賣掉的價格，就算比你買的價格更便宜，但是還是會被課到讓渡所得稅的情況。（若以上例，賣價假設為9900萬，賠著賣，但國稅局還是認為你賺了250萬）因此，想要在日本賺到房價的價差，可能需要計算到的層面很廣。
看完市場跟稅金層面，來看看最新成屋的硬體設備吧。現在日本的新屋已經進化到無法想像的地步。日本人喜新厭舊不是沒道理的，看看最新的新成屋，再比比自己五年的中古屋，真的就覺得設備不如人。
樣品屋當然會美輪美奐的裝潢，讓你神昏顛倒。地熱暖爐，自動加溫浴缸早已不夠看。現在新城屋做到，只要你把感應鑰匙放在口袋，到了門口，不用拿鎖扣去感應，大門就會自動像是ＥＴＣ車道一般，自動打開，讓你就算兩手提滿行李，都可以很優雅地走回房間。
此外，現在大樓不只是耐震，制鎮而已，很多都做到免震。也就是就算發生了大地震，你在三，四十樓的高空，還是不會感覺到很搖晃，當然也不用擔心傢俱會倒塌。窗戶也都直接做到落地，讓你從客廳看出去的視野一覽無遺。
浴室，除了有自動加溫設備以外，現在浴室蒸汽設備，已經成為標準配備，而且可以透過控制面板，跟放在客廳的iPod, iPhone連結，讓妳洗香香時，也可以享受美妙的音樂。（有點over了）
洗臉檯，似乎不昔重本使用大理石台面（還不是加在你的房價裡面）。
不懂，為什麼小孩房，床上要放一隻小狗。
氣派玄關。
免治馬桶當然一定是標準配備。
主臥室。
空間很大，很像飯店。
可以走進去的獨立空間鞋櫃，是女性們的夢想。祝各位挑到自己心目中的理想屋。
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