新聞：
https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000078292&p=1
TiN：
其實未來的台灣會怎麼樣，看看日本就有跡可循了。專家們說高齡化，少子化，空屋多，將來台灣的房市必定死。但看看日本，這些都是現在式，甚至日本還號稱820萬戶空屋。
既然空屋這麼多，那不就代表大家都有房住嗎？其實抽絲剝繭看下去，你就知道，這些空屋不是在沒人的鄉下地方，就是一些大家看了就不想要住的老舊破透天。東京都心的房價，還是高高掛。也就是，這820萬戶的空屋，其實是有很大的比例，都是屬於不實用的房子，沒人想住，它當然會空在那裡。
日本現在有下流老人一詞，這些老人，就是沒有房子，而且房東也不願意租給他們的一群人。照理說，日本空屋這麼多，很多地方的土地甚至都不用錢，或者房子10萬日圓？但為什麼還有這樣的下流老人的存在呢？因為那些不用錢的房子，沒辦法滿足正常的生活基本所需。這些老人如果去越後湯澤住，或者是去北海道那些廣闊的空地蓋房子，無疑是要他們死在那裡。因為那裡沒生活機能，沒醫院。
雖卪現在日本也有很多專家認為，今後，日本這個國家的房地產，不管是什麼地點，再也不會有像現在這一波的榮景。但我可不這麼認為。
理由很簡單：
1.雖然人口減少，但人都往都心移動，因為都心才有生活機能。這反倒會增進都心的居住需求。
2.人口減少，勞動力減少，日本可能得開放更多的外國勞動人口進來，這不就增加需求了嗎。
3.人，尤其是日本人，是很愛炒作的民族，看看比特幣炒家，40%都是日本人就知道。只要有話題帶動，不一定要有實際的需求跟好的經濟狀況，還是很容易出現局部泡沫的。雖然說房價基本上還是照著供需在做變化，但都會區的房市，特別容易受到一些利多（不管真假），或者QE資金潮，而炒高。
4.東京是國際第三大都市，房價不見得會跟當地人的水準成正比。因為會買東京的，是「國際買盤」。
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老了，才會發現一輩子不買房的是贏家》5張人口圖，看出台灣房價沒救了
投資，永遠要保持思考 ！！套一句帥過頭的話 ： 房子賣不出去，加價賣。
都沒人了，賣給誰 ？
GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + （出口 − 進口），人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少
而上圖也說明了人力資源將不足，人力資源的不足，整體經濟就會非常難增長。人減少第一件事情，會減少的就是消費：人減少，消費減低。
消費的減少會影響投資的意願：廠商因消費減低，引動投資減低。
最後人長大了，這些人會納稅，人口減少了，相對來說，納稅的金額也會減少：政府因應收入減少，自然政府的支出也會減少。
人是一國的根本 ， 沒有人就什麼都別談了
那麼房地產呢 ？ 據建商所說台灣房一坪300萬還太低，那我們就從人口這個角度來看看是否300萬還太低！
先撇開總經的看法，我們先來看看目前最有爭議的房價：多空交戰。
下圖是台灣房價的價格指數：有開始下滑的趨勢了，拐點就是2014年。
我們直接用人口金字塔圖觀察，直接從剛性需求的30～55歲為主體。
首先這是2015年的人口金字塔圖，我們會以幾個重要的資訊做解釋：
1.65以上的高齡人口，2015年的比例是12.6%，換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口。
台灣的房價高嗎？我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低，我想台灣的房價，就是在頂峰，不只我這一份資料，無論從房價所得比、房價指數，台灣目前的房價仍是前所未有的高！
而且高房價也會排擠掉其他部分的消費 ，更造成惡性循環的加大。此圖是台灣的出生人口：
要讓上面的人口金字塔扭轉，那就必須讓出生人口數扭轉向上，否則……
而下面的數據我們看到的是：每年平均出生20萬人，而且後續只要景氣不佳，會再次讓出生人口減低：形成惡性循環。
人口大減首先衝擊的，就是婦產科醫生、嬰兒用品業者
→6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師
→國中高中補習班與這一階段，是個人消費的起點：最有關係的消費產業（遊戲、電玩、KTV）
→大學生：這一階段就跟房地產有絕對的關係，因為學校倒了，附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的，就會全數進入蕭條
我們已知有兩所學校退場了。而台灣的景氣呢？ 我想這有很多的報導了，我只舉例製造業PMI與失業率：
為什麼失業人口（上）和失業率（下）中間會有一條紅線呢？
這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假，嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況：很多房仲雖然有就業：但是沒有收入；很多四大慘業的員工，有工作但是放無薪假中；更多的國小安親班才藝課程的老師，時薪很高，但是月入不到2萬元，而且越來越難賺。
關於房地產：我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯，恰巧也是從2014年開春就開始衰退，而且幅度都不小：
最後再補一槍，如果房地產景氣真的很好，那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢？有9成都是存貨的建商應該要注意。
套一句帥過頭的話：賣不出去，加價賣。
都沒人了，賣給誰 ？
我想以上資料，大家都接觸過很多次了，再來我將會點出，台灣目前仍比較有希望的產業，問題一樣在人。
官股銀行年輕人多，還是民營銀行年輕人多 ？
台灣的產業，年輕人多的才能夠延續下去。
資料來源 ：
人口金字塔推估圖 經建會
出生人口 戶政司
房價指數
失業率
個股財報資料
本文獲「Just a Cafe」授權轉載，原文：理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價
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