TiN's Blog

前一陣子法國卡通小王子（Le Petit Prine / The Little Prince）風靡全球，我也是看了這部動畫後才知道這個故事的。TBS電視台，在箱根有個小王子的專屬博物館，進來之後就彷彿到了法國一般，很適合來這附近泡溫泉時，順道過來繞繞的一個景點。

www.tbs.co.jp/l-prince/about

  這次的居住飯店附近，可以來濕生花園，以及菅芒花草原，只不過因為電車誤點，所以整個行程delay了一個多小時。

  到達時，都有點晚了，所以只能稍微晃一下，很可惜。

 天色已暗，接下來看照片吧。

超高層塔式住宅，越高樓層，販售價格越貴。但在稅制上，評價時並無以樓層高低來區分稅金輕重。只要室內面積一樣，高樓層的固定資產稅等費用與低樓層是相同的。

日本因為前年的稅改，使得許多遺產稅節稅族，利用此一漏洞來進行節稅（詳見「東京買房最強攻略6-6, 10-5兩節」） 。http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001

就因為超高層塔式住宅的高樓層有絕大的節稅效果，使得現在許多不肖業者（包含大建商與大型房仲），故意哄抬價格至原本售價的7~8成。例如原本建商販售的1.1億元戶數，近期就刻意透過合作仲介業者，哄抬至1.9億。例如低樓層105平米2.7億（單價257萬），但高樓層234平米卻開15億（單價641萬），單價甚至是2.5倍....等。目的就是要賣給這些錢多，且快葛屁的老人。而事實上還真的有些例子順利成交。

而今，日本政府研擬稅改，讓越高樓層的稅金越高（同時研擬降低低樓層的稅金），符合他的實際行情，因此今後「超高層節稅」的功能將有可能消失。或許被建商及不肖業者哄抬上去的價格，會因此打回原形也說不定。

  如果說東京超高層林立的房市熱區是哪裡，那就屬於中央區的晴海，以及神奈川的武藏小杉了。如果問一般的朋友，哪裡比較保值，台灣人的直覺大概是「東京都中央區的晴海」遠勝於「神奈川縣川崎市的武藏小杉」了。這兩區的超高層，幾乎都接近完工，那...現在這兩的房市熱區的現況如何呢？這篇我們就來推敲一下其中的眉角。

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  先來介紹一下這兩的地方好了。晴海，之所以最近會火熱，原因就在於奧運話題的選手村，因此奧運一決定後，這裡的房市就跟著火紅起來。那武藏小杉呢？那裡原本是工廠，但自從工廠遷移後，各大建商就開始大規模開發，同時又因為JR橫須賀線設立新站，因此這裡的交通便利度提升不少。

不動產要上漲，基本上有兩種原因。對，就是「人」與「錢」。前者的「人」，就是有剛性需求，實際居住者來居住，人口增多，就會使這個地方的房價，地價上漲。而另一個原因，就是「錢」。一個地方，即使沒有人口成長，沒有太多的建設改善，還是因為「錢」的流入，而使得地價跟房價上漲。也就是當日銀開啟了大規模的量化寬鬆政策，「錢」一定會多到滿出來，跑去某些有話題性的地區的不動產，就算那裡沒有「人」。

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近幾年，阿嬤時代的黑膠唱片，在日本似乎又流行起來了，許多新的流行歌手，發片時，也會出版黑膠唱片，而涉谷，也開了許多新的二手黑膠唱片專門店。

  日本的建商很多，除了大家都聽過的三菱地所，三井不動產，住友不動產，野村...等以外，也有許多名聲不是這麼響亮的二、三線建商。為什麼日本的建商這麼多？因為其實只要你有錢（或者你找得到錢），要當建商的門檻其實很低。只要有錢，拿個宅建的證照（或者請個有宅建證照的人），誰都可以去買塊建地，請設計事務所設計後，在找營造商來興建。而且其實因為房產這種東西，無法進口，所以不太會有跨國大企業近來與日本人競爭。當然，就是因為門檻不太高，所以早期也是有許多缺陷住宅的醜聞發生。而其實在金融海嘯時，倒掉了蠻多體質不怎麼健全的建商，以至於現在大部分的住宅產品，還是由大建商來開發，分售。當然，每間公司的文化，每間公司規劃的產品都有所不同，這一篇，我們就大略來認識一下日本的建商吧。

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  講到日本的建商，其出生大概可以分成「財閥系列」、「電鐵系列」、「金融・商社系列」、以及「獨立系列」的。

  所謂的「財閥系列」，就類似我們台灣那種家族企業，一直同族支配，越來越壯大的企業。且這些企業都是多角度事業經營的，因此規模很大。直到戰後財閥解體後，才演變成現在的企業，不再由家族壟斷。財閥系列的建商，有「三井財閥」的「三井不動產」、「住友財閥」的「住友不動產」、「三菱財閥」的「三菱地所不動產」、「安田財閥」的「東京建物」等。

  而「電鐵系列」的，則是鐵道公司，順便來做不動產開發，把他們自家鐵路通過的站，附近大規模開發，讓生活機能完善，如「東急電鐵」的「東急不動產」，「小田急」的「小田急不動產」，關西地方更是有「阪急不動產」、「近鐵不動產」等。

東京生活其實很無聊，晚上沒有夜市，百貨公司又七早八早關，只剩下喝酒的地方。最近的日子，真的就像標題一樣，「一樣的大便不同的天」啊。

在這種充滿狗屎的日子，只好到處尋找小確幸。

這天經過新宿南口巴士轉運站，與高島屋中間，剛好有大貓咪的展覽。臥佛，不，是臥喵...

  在進入今天的本題時，先讓我繞路一下，講一下市場，以及台灣客人殺價的故事。

  台灣的房市聽說最近慘兮兮，就連蛋黃區的房價都可以下挫將近20%左右，甚至聽說板橋還出現了預售屋比中古屋便宜的奇怪現象。也就是說，在台灣買房，尤其是現在房市反轉的階段，「今天的市價，是明天的天價」，所以一定不能不殺價。

  東京呢，情況就跟台灣不太一樣了。雖然東京現在房價來到了相對高點，但看看現在日銀的寬鬆政策，以及建商直接從源頭管控住供給量，我們大概就可以推測，短期內，東京都心的房價，大概也沒什麼下修的理由。雖然目前東京也是有很多中古屋，屋主也都開高價，不過這些人本來就是想賺錢賺瘋了，開價高於市場行情，賣不掉，當然就只好一路往下降價。

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  日本的房屋交易市場，本來就不是像台灣這樣，有開價砍三成的習慣，真正要買屋的日本人，他心裡的盤算跟台灣人的想法不太一樣的。台灣人的想法是：「殺殺看，買屋沒有不殺價的」，但日本人買方的心理，卻會認為：「屋主就是想要賣這個價，反正高於行情，所以我也不用去看了」。因此這些開高價的屋主，最後的結果是，連去看屋的人都沒有，只好一直降價。

  最近有一部日劇很夯，叫「家売るオンナ」，台灣翻譯成「房仲女王」。對，就是北川景子領銜主演的，賣房子的故事。裡面將日本的房仲業演得唯妙唯俏，許多情節都是（曾經）真實發生在日本房仲業裡面的。例如：叫部下「預約到客人之前不准回家」、「把電話聽筒用膠帶綁在耳朵，一直打電話，直到約到看屋客人」、以及「做三明治夾心人，在車站前站崗攬客（台灣是用舉牌的）」...等。且裡面的劇情以及售屋手法也都是實際房仲人員會使用的招數。例如：「用手機APP製造假來電，說有別組客戶要下斡旋，讓客戶心急快下單」、「開車要走巷弄小路，以取得客人信賴」、以及「將缺點（墳墓）說成優點（永遠不會有高樓遮蔽）」...等。

  我還耳聞不動產同業朋友說，老闆交代每個人星期三都要看這部日劇，然後寫心得報告...^^。

  就因為這主題跟我的工作息息相關，原本不看日劇的我，居然也追起了這短短只有十集的日劇。

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  記得其中有一集（第六話），就是在講杉並區的透天豪宅，一間只賣1000萬日圓的凶宅的故事。在劇中，他們稱這叫做「心理的瑕疵物件」，意思就是說物件本身「物理上」沒瑕疵，但「心理上」有瑕疵。就是曾經發生過兇殺，死人，火災...等，正常人住了會覺得毛毛的物件。像是這樣的物件，在物件資料圖面上，都會打上「告知事項あり」（有必須告知的事項），因為業者在賣這樣的物件時，業法有規定一定要告知。所以你會看到劇中的三軒家主任，對於前來看屋的客人，都將殺人事故的經過，描述地栩栩如生。因此下次你如果看到一個物件出奇地便宜，不妨看看備註欄，有沒有寫這樣的字眼。

  秋天到了。每年到了9月中，天氣就會開始變涼。然後我家附近的熊野神社就會開始連續兩天的祭典（まつり）。

  星期六中午是小孩子的，星期天晚上的比較盛大，是大人的。

  這天拍的是小孩子的，晚上人太多了，一點都不想下來看。

  很久沒有PO文了，一方面忙，一方面其實沒梗了，不知道要寫什麼，看來下次可以來試一試FB的直播功能，跟大家互動。今天，就拿2013年，也就是三年前的「格局圖大解密」（http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/260204033），來寫一下補完版吧。

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  常看日本房子的朋友應該有發現，日本的房子，格局大概就是那幾種。如果是小套房的產品，最常看到的就是圖一「羊羹の輪切り」這種格局，翻成國語就是「切羊羹式」的格局。會有這樣的格局，是跟「日本人喜歡朝南的房屋」，以及「容積率計算」兩點有關。在日本，無論是出租房還是出售房，建商都會盡量把陽台部分開在朝南，因此很多建案，如果基地的形狀允許，多半都會變成這樣全部朝南，或者大部分朝南的房間，而沒有朝北的房間，因為這樣比較好租好賣。

  除此之外，還有另外一個原因，就是容積率的計算。今天如果一棟大樓，建商把公共走道做在室外，則就可以不用算入容積率，換句話說，就是建商就可以多蓋一點面積來賣，但如果像台灣這樣，把公共走道做在室內的話，雖然不會淋到雨，但就要算入容積率了，這就會使得建商可以賺錢的面積就又變少了。所以今天如果你要看一個建商，是良心建商，還是比較愛錢的建商，多少可以從這一點規劃上看出來。

  觀光客不太會來這裡，因為這裡算是住宅區裡面。下落合，有個藥王院。

  這天來，剛好下雨。我覺得裡面綠意盎然，樹木都很大根。

  重點是，散步時裡面都沒人。

  這天中秋節，我那愛玩的老妹剛剛好放連假，跑來東京玩。

  於是就被凹了一頓中秋節大餐。

  跑去西新宿五丁目車站上的「かに道楽」吃螃蟹大餐。

這裡也有許多設施以及觀光景點可以帶小狗同遊。

  這次再帶狗去伊豆高原住旅館吃大餐。

  這間算是蠻舊的了

  我不喜歡他的房間，全部都是拉門的感覺。

  根據不動產經濟研究所發表的6、7月份的市場動向，我們可以知道東京都23區的新成屋發售量比起去年同期，分別減少了23.2%以及35.2%。如果只侷限看首都圈的超高層塔式住宅的話，則今年的供給量更少，減少的幅度分別為45%與87.2%，推案量居然可以縮了將近九成。還依稀記得，去年2015年的超高層，還有好幾個指標超高層大案在推，像是東京建物Brillia的目黑以及八重洲，三菱地所的西新宿60樓，三井的赤坂檜町案...等，不過今年的超高層卻沒什麼有看頭的案件。其他正常的大樓型住宅房產品也是供給量變少許多。

  照理說房價漲到了一定的地步，到了現在已經是價漲量縮，買盤萎縮，也有許多近郊個案連續調降發售價格，但整體上卻沒有太沈重的賣壓，導致東京的房市大幅度下滑。原因如何？有人就推估，是因為建商從源頭就控制住了供給量，因此雖然現在需求變少，但建商供給也給你縮了起來，因此東京的新成屋，就這樣維持在一定的價位上。據說這些建商是打算等到2019年10月的增稅前，再來大量推案。因為屆時會因為增稅話題，而使得自住型買盤在增稅前再度熱起來，為了節省消費稅。最近不推，是因為近一年國際經濟情勢不明，日本的經濟來到了分水嶺，日圓回漲，沒有了外國人買盤撐盤，日本本地的節稅買盤也差不多冷卻了，因此如果現在就大量推案，會讓好不容易上漲上來的房價又掉了下來，那豈不是得不償失嗎。因此建商打的如意算盤，就是等到增稅前，確定會有自住客大量出籠時，再來大量推，至於這一兩年，只要守住已經上來的房價就好，屆時再來大撈一票。

  反正現在利率都負了，建商要撐住很容易。也就是因為這樣，現在東京許多近郊的新成屋，開出來的價錢都會讓你瞠目結舌，比起一、兩年前的價格，多加個20%~30%。雖然賣不掉，有些識相的建商會適時調降價格，不過也只是個3%~5%，並不會調降到合理的20%~30%。

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  建商總是使用話術，告訴客戶，因為現在建築費用高漲，人事成本高漲，所以房價要調高多少多少。但，現在的開價真的合理嗎？我們不妨可以試著拆解一下這棟大樓的建築造價，來看看建商有沒有「賺很大」。

  橫濱山下公園旁，有一艘可以參觀的郵輪，冰川丸。門票不貴，可以進去參觀看看古時候的郵輪，有如鐵達尼號一般。

  有一等船室，也有三等房，還有社交廳以及餐廳，也可以參觀艦長室跟機關室。

如果說日本哪裡是我最想要住的地方，我想，就是神戶與橫濱了吧。

  因為現在住在東京，所以當我心很煩的時候，就會想要去橫濱散步。大概每隔半年會發作一次。

  每次去橫濱，我都會去不一樣的地方，像是上去就是去港都未來，再之前，就是去看得到海的公園。

  前一陣子我的狗狗生了一場大病，所幸及早發現，才得以完全切除惡性腫瘤，朝向完全康復的道路前進。這件事，其實讓我的人生觀有了很大的改變，突然覺得工作與賺錢沒有這麼重要了，小狗再活，也沒幾年，應該在他們剩下的人生，好好陪他們，讓他們天天過得很快樂才對。而剛好最近我也對於東京的繁雜感到很厭倦，因此興起了逃離都心，去伊豆買一間溫泉別墅來住。

  依照我的工作型態，其實一年要在那邊住個七、八個月也不成問題，反正有網路，電話，很多事情都可以「不在辦公室，也能辦公事」。因此最近就開始找起了「不動產投資的大忌：休閒不動產」。

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 像是這樣的溫泉宅，大概可以分成兩種型態。一種就是有上百坪獨立土地，跟一棟木造建築，有接溫泉管線的「別墅」；另一種就是公寓大樓型的產品，就像我們台灣礁溪的溫泉宅一樣，區分所有權式，每個人一間10~50坪不等的房間的「大樓」型產品。它有電梯，共用溫泉澡堂，管理中心，有些規模較大的，甚至還附設餐廳。

  這兩者最大的差別，在於「維持成本」。如果是「別墅」型的，由於是木造建築，而且又因為折舊得差不多了，雖然說它有上百坪的土地，但因為地價非常便宜，因此固定資產稅其實一年也高不到哪裡去，大概就30~50萬日幣不等。至於建築物的維護，樹木的修剪...等，就看各個屋主的保養狀況。常去的話，就會維持得還不錯，花的錢可能也不多，若不常去的話，就會折舊劣化得非常快。但因為是個人所有權的東西，即使稍稍殘破，你要選擇不維護也可以。但如果是「大樓」型的，這維護成本可就高了。由於「大樓」型的屬於RC造，又需要支付管理費跟修繕費用，且又因為是溫泉宅的性質，這些費用都會比一般都心的居住大樓還要來得高，因此一年的維持費用可能會超過100萬日幣。

  之前台灣的房市有一句名言，叫做「開價嚇死人，成交笑死人」，意思是說，台灣的房屋開價都開很高，但實際上成交時，買方都大刀一砍，七折，八折的。當初（大概2009~2012）年左右，台灣的房市正在飆漲，當然屋主開價也越開越高，因為接下來預期房市上漲，屋主當然就越開越高。但站在買方的立場，當然是期望買到合理價，再加上台灣本來就有殺價的習慣，自然而然就讓賣方開高高的讓買方來殺，這個開架的幅度可能高達成交價的兩成至三成，這樣就算打個八折賣，屋主都還是賺。

 但相同時期，日本由於剛經歷了金融海嘯，接下來又遇到了311強震，這段期間，日本的不動產市況可以說是慘慘慘！根本沒人要看屋，有人要來看屋就偷笑了，怎麼還敢開高價呢？所以自然而然形成了「台灣買屋要殺價，日本買屋沒殺價習慣」的錯覺。當時的日本，買屋真的是不太殺價的，因為屋主開價也很合理，不會亂開價，買方也多能接受這樣的開價，自然而然，開價與成交價就相去不遠了。

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  不過近一兩年，由於東京的房市很熱，價位也確實在上漲，因此現在東京的市況，已經跟兩年前不太一樣，也跟其他地方都是都不太一樣了。

  我們可以先來看看「圖表一」。這一張是東日本不動產流通機構（REINS）所發表的首都圈大樓成交價位統計圖表。看柱狀圖的部份就好了。紅色的柱子代表「成交價」，綠色的柱子代表「開價」。有沒有發現，2014~2015年初，其實成交價跟開價的落差並不會很大，但從2015年~2016年中，這兩根柱子的差距越來越大。這也就是代表著實際「成交價」與中古屋屋主的「開價」越差越大，形成了我們之前台灣的「開價嚇死人，成交笑死人」的格局。

  房市散步停了好一陣子，因為天氣實在熱到沒辦法散步。這篇終於來到了第10篇，因此來呼應一下第一篇。

  記得第一篇，是講高級住宅區「目白」的左半邊，「下落合」。但不動產業者口中的「目白」高級住宅區，其實指的範圍還蠻廣的，總共橫跨了三個區。從左邊的新宿區的「中落合、下落合」，一直到學習院大學這裡的豐島區「目白、高田、雑司が谷」...甚至延伸到左邊的文京區「目白台、関口、音羽」這裡，都是屬於高級住宅區「目白」的範圍。不知道是不是像這樣把範圍擴張很大，可以讓不動產業者比較好賣房子，所以才把一些根本也不是很高級的地方也畫進高級住宅區。

  說真的，這麼大的範圍內，真正高級的，只有第一篇講到的「下落合二、三丁目」而已。只有這一帶才真正保值。其他的地方，就只是沾光而已。就像之前提到的田園調布一樣，除了「田園調布三丁目」以外，其他都只是沾光的。高級住宅區，其實比你想像中的範圍小很多。

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  攤開2016年的地價圖就知道，「下落合二、三丁目」的地價，每平米可以高達71萬，但旁邊的下落合四丁目、乃至於中落合，地價只剩50萬左右。而高田以及雑司が谷，更是只有44~46萬左右。一直要到今天散步的目白台，才又拉高到60~62萬。也就是說，如果中落合或著雑司が谷的房屋，在跟你談論目白生活圈多高級多高級的話，請記住，它就只是冒充蛋黃的菜渣而已。

我們在看東京的房子時，多半會以捷運路線圖來看這個區域，通勤是否方便。但其實，也有不少開車族，買房時，是以道路交通的便捷性在做考量的。這一篇，我們就稍微來看一下，東京的八個環狀道路。

東京的中心，就是皇居，以皇居為中心，東京的計畫環狀道路總共有八條，環狀一號線～環狀八號線，向外擴散。不過真正唯一有完結成一個圈圈的，只有環狀一號線，如圖，剛好就是皇居繞一圈。

  我喜歡住室內超過100平米（30坪）的房子。而室內超過30坪的房子，台灣比比皆是，但日本卻不多。相信台灣的朋友來日本購屋，也都會覺得日本的房子空間怎麼這麼小。在日本，一般的家庭房的三房產品，約莫落在70~90平米的大小，據說東京都內超過100平米的住宅房屋，只佔了所有住宅房屋的1%左右，而超過100平米的房型，建商就會將它當作是頂級的物件，開價會比一般未滿100平米的普通房型高很多，不是單價多個五萬、十萬那種多，而是總價多個30%~40%這種誇張的開價。

  原因大概有二：第一，就是因為日本的房屋持有成本很高，面積越大，固定資產稅以及管理修繕費用越高。因此一般能夠買到大房型的，都是高收入一族，養得起房，所以建商也都把這樣的房型做在頂樓或者是高樓層，使用較高等級的裝潢，來提升產品的價值，賣給買得起的人。第二，其實日本人爸爸上班常常很晚回家，家裡大多只有老婆，小孩下午才放學回家，所以其實真的也不需要太大的空間，夠用就好，以免房屋的持有成本太高。所以其實東京，超過100平米的房型，脫手上也會較為困難。

  而我，其實是個講究生活品質的人，也是常常在家的人，所以寬敞的空間對我來說很重要。不過以現在的市況，超過100平米的新成屋，建商這種誇張的開價方式，實在不是我這種市井小民可以買得起的。因此，只能從中古屋著手。

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  「產品」跟「地點」，兩者要能夠互相媒合，這個房屋將來才有機會脫手。100平米的房子，只有有錢人，高所得的人會買，因此如果有考慮到往後的脫手性，超過100平米的房子，最好買在「港區」、「千代田區」、「澀谷區」，後續比較會有人接手，同時，資產價格也會因為地點精華，而維持得比較好。而若是像「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、或者「新宿區」的左半邊，基本上超過100平米的房子會賣不動，因為會住這些地方的人，這樣大的房子，可能也養不起。也就是在這些地區，100平米的「產品」跟這個「地點」是不合的，盡量少碰為妙。

  日本企業對於英國的投資很多，像是豐田，日產，日立，東芝，Sony...等，都在英國有據點，因此日本人相當關心這次英國的脫歐，電視台以及財經雜誌也都是連續好幾天大篇幅地報導。這也說明了為何脫歐當天，日股的跌幅幾乎領先全球其他市場，一天內的幅度重挫1200多圓，堪稱16年來罕見的跌勢。

  不過英國的脫歐，看似跟日本的不動產市場是八竿子打不著，但似乎也不完全如此。近三年來，日本的不動產市場可以說是欣欣向榮，不只新屋創新高，中古屋成交價也越來越貴。加上日圓貶值等因素，更是讓各國觀光客一舉湧進日本，這也造就了收益不動產，店面等等的租金高漲，連帶拉抬房價，而外資對於J-Reit的取得也是不遺餘力。

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  7月1號，日本國稅廳發表了2016年度的路線價（路段率，用於評定遺產稅與贈與稅的基準），受惠於日本負利率的環境，使得大量資金流入不動產市場。同時，訪日觀光客的爆買，也導致店面及飯店租金高漲，三大都市圈的路線價都已經高漲至雷曼風暴前的水準，而日本全國的數據也八年來首次由負轉正。這樣的氣勢，看似日本的不動產已經脫離了谷底，正準備翻轉向上。但，不管是「地價公示」也好，「路段率」也罷，其實這些都屬於落後指標。現在發表的高漲數據，充其量也只是反映了去年日本不動產市場的盛況而已。

  根據各大新聞的報導，其實從今年初開始，日圓急漲，已經讓觀光客消費的力道變弱，日圓漲了20%，街頭採訪時，受訪觀光客的購物預算也減少了20%，因此，東京鑑定的高橋雅之主任研究員就認為，有可能因為日圓的高漲，會連帶導致商用不動產以及店面的租金下滑，進而影響地價。而原本世界情勢的不明朗，就已經讓日圓連翻急漲，這次的脫歐，更是宛如一隻黑天鵝，降臨全球的金融市場。甚至市場也有看法，認為英國的脫歐，讓美國接下來的升息機率可以說是幾乎為零了。這樣的經濟情勢，只會讓全球的投資家進入保守、避險狀態（Risk Off），進而買進相對安全的日圓，導致日圓繼續上漲，看來接下來日銀黑田再怎麼努力，再怎麼寬鬆，大概都無法逆勢而為了。

  大田區，是東京都23區中面積最大的區，高達60平方公里，與品川區、目黑區、世田谷區齊名，都屬於東京的「低層高級住宅區」，又稱作「城南地區」。日本人只要聽到「城南」，自然而然腦袋中浮現的印象就是高級住宅區的代名詞。但大田區的右半邊，尤其是蒲田，大森一帶，幾乎都是工業區，而左半邊，雖然屬於住宅區，但其實這裡的中古木造透天，空屋很多，因此整體的印象，算是城南四區中最差，最沒價值的一區。或許就是因為空屋過多，大田區是東京第一個開放合法短租民宿（民泊）的行政區。

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  而在這樣看似價值不是很高的一區，有個像是與庶民完全隔離的高級豪宅聚落秘境，就是「田園調布」。在20世紀初期時，日本的住宅形態還是像先前的台灣一樣，住商混合，並沒有所謂的住宅區與商業區分離的概念。當時田園調布還是一片荒蕪，土地便宜得跟大便一樣，而有遠見的企業家，也是設立日本鐵道會社（之後國有化）的渋沢栄一，在這裡大搞造鎮，要學習歐洲那樣，商業在都心，住宅在郊區的住商分離，因而成立田園都市株式會社（現今東急不動產與東急電鐵的母公司），來做住宅開發，才形成了現今數一數二的高級住宅區「田園調布」。所以有沒有發現，田園調布車站是「東急東橫線」以及「東急目黑線」兩條鐵路交叉喔。

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  而其實說田園調布很高級，其實也不盡然。真正的高級住宅區，只有在「田園調布三丁目」的一部份，像巴黎一樣，馬路是放射狀的那一帶而已。車站的右邊屬於地勢低的地區，老舊的破房子還蠻多的，一點也沒有田園調布應有的高級感，而左半邊，也就是放射狀那一邊，整體就規劃得很棒，有銀杏大道，而且還是在高台，從車站要到三丁目這裡，還必須要爬樓梯或搭電梯，彷彿就是跟其他的區域說：「此地為高級住宅區，貧窮老百姓退散！」的感覺。當然，田園調布三丁目屬於「一低層」的住宅區，沒有任何商店也是理所當然。但是在車站附近，其實商業氣息也稀稀疏疏，站前商店街的店，也不是什麼高級的店，對，就是「大田區」等級的一班庶民的店，只有車站本身看起來很華麗。但車站本身，除了超市跟幾間商店以外，沒有任何餐廳。只有代表高級的麵包店「梅森凱瑟」以及「星巴克」而已，看來貴婦們只要吃麵包跟喝咖啡就會飽了。

  去年的這個時候，去田園調布散步，走著走著就來到了這個多摩川台公園。

去年的PO文：http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/427517963

  這個公園的繡球花很漂亮，去年很像是6/22來的，今年則是挑6/24來，不過感覺上，花，有點爛掉了。

  近期旅日作家劉小姐又發文，說「今年三月東京都心23區的新建租賃木造樓房空房率」創下史上新高，再度型塑出東京不動產即將崩盤之說。對於日本不動產市場投資型產品種類不慎明暸的人可能會誤以為自己的投資即將付之一炬，有去無回，因此特別寫一篇關於日本不動產投資產品形態的特稿，以期大家能夠更加明白新聞背後所代表的意義。但其實這一篇裡面的觀念，全部都在我的著書《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》（http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001）中早有提及，這篇再將觀念做一個統整。

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  首先，撇開商用不動產，商辦以及店面等不談，日本的住宅型產品分成「自住型」與「投資型」兩種。

自住型有兩種：1.「マンション（mansion）」、2.「戸建て（透天）」

投資型有兩種：1.「マンション（mansion）」、2.「アパート（apartment）」

  富士電視台在台場，我想大家都知道。不過你知道嗎？在還沒搬去台場之前，其實富士電視台是在大江戶線的「若松河田」站這裡喔。

  而富士電視台遷走之後，這裡變成了UR賃貸住宅，算是公營住宅，就有一點類似我們台灣現在想要蓋的社會住宅。

  跟一般出租物件不同的，UR賃貸住宅不用禮金，而且租金似乎比較便宜一點。外國人很像一定的條件也是可以租的。

  東京的預售屋，價位一直往上飆。常常會有周邊行情大概就一坪500萬的產品，結果預售屋開價一坪800萬日圓，還是完銷。至於800萬的那個預售屋行情，到底合不合理？其實相當難判斷。因為預售屋屬於期貨，它的價格是賣你未來價，而不是現在的行情價，且預售屋還無法開始收租，不過好處就是不用立即拿出房屋全部的總價，只需拿出頭期款，等待完工後再付清或再貸款即可。

  周邊的新成屋一坪500萬，結果預售屋賣你800萬，其實也不見得沒道理。或許這個預售屋的產品等級更高，設備更頂級，採光跟室內的高度或面向都較高，建築方式也可能是採用最新的免震技術，甚至地點更精華，離車站更近...等。這些因素都會影響預售產品的售價。

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  先來看看「產品等級因素」好了。圖一中的價位表，就是都心某產品的售價。低樓層二樓跟三樓，都是朝南西的面向，但卻二樓賣你一坪616萬，三樓賣你540萬。為什麼會差這麼多？明明就只差一層樓，而且相同面向啊？原因就出在於室內空間。高單價的那間超過100平米，屬於premium頂級的房型，使用的室內設備比較好，而且房間也比較大。但三樓的只有82平米，這樣的空間規劃在日本算是高級而已，還不到頂級，使用的室內設備等級也會比100平米的那間差一點，因此就反映在售價的單價上，足足少了76萬，兩者單價差了快15%。

  接下來，「樓層高低因素」，也會影響單價的價差很大。從圖表中的3F看到9F，你可以知道這都是相同的房型，相同的面向。而每一層的價差，剛好分別是單價差24萬、16萬、12萬、12萬、12萬、16萬。除了三樓跟四樓差比較多以外，其他樓層大概都是一樓多個12萬左右。可能是三樓，它的視野剛好被對面的大樓擋住，但到了四樓，就可以看到漂亮的view，所以總價才差了將近600萬。而從這個樓層高低的因素，我們也可以得知，光是3樓跟9樓的樓層差價，就可以高達92萬，房價差了17%。

  你能想像，像是渋谷這樣的巨大商圈的中心，只要走路一分鐘，就可以到一個連一間商店都沒有的高級住宅區嗎？實在很難想像。不過這樣的住宅區，真實存在於渋谷。常來東京旅遊的朋友，相信對於渋谷的「道玄坂」一定不陌生。對，就是109百貨旁邊那條街。往下走，很快就可以看到東急百貨店。相信我描述到這邊，腦中能浮現街景的朋友一定不在少數。但其實，很少有人會往東急百貨店以及Bunkamura的後面走過去看看，因為，商業氣息僅止於此，後面就沒東西了。

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  疑？沒東西？對，東急百貨&Bunkamura的正後方，其實就是今天要散步的，東京超高級住宅區「松濤」！松濤這個高級住宅區，可不是泛泛之輩住得進來的。這裡的住宅形態，主要是一棟棟獨門獨院的豪宅，當然也有一些分售式的高級公寓，不過較靠近渋谷商圈，以及松濤的中心點「鍋島松濤公園」這一帶，幾乎沒有物件出售。當然啊，獨門獨院的，人家只要不賣，你當然沒得買。松濤之所以會這麼有價值，就在於他「離渋谷商圈」的超近距離，但過個馬路，彷彿就像穿過多拉A夢的任意門一般，立即來到安靜的住宅區，完全不受喧囂的商業氣息打擾，這是其他東京住宅區絕無僅有的立地條件。 

  松濤總共分成一丁目與二丁目。整體都是安靜高級住宅區的氛圍，唯有左邊二丁目靠近大馬路「山手通」一帶，有少數高層的出租型產品，以及離大馬路較近的巷子，有少數吵雜，以及設計感低俗的大樓型產品，屬於地雷以外，這裡可以說是買了就不會跌價的地方。

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