TiN's Blog

投資不動產，是不是只要按照房仲業者所公布的人氣城市排行榜來買，就一定沒錯呢？這排行榜，可能沒那麼單純喔。

每年到了一至三月的租屋旺季，總是會有許多網路文章，或者電視節目在報導今年的人氣城市排行榜。而且這樣的排行榜調查，往往不只一個，似乎各家不同的不動產業者都會提出自家的版本。

往年，幾乎都是「吉祥寺（きちじょうじ）」入選為「最想居住的地區排行榜第一名」。但似乎近幾年稍稍有變化。近年最常入榜的，大概就是武藏小杉、目黑以及惠比壽之類的。最近由日本Yahoo!不動產所做的2016年的前十名，依序分別為：池袋、武藏小杉、荻窪、新宿、吉祥寺、渋谷、中野、恵比寿、中目黒、高円寺。

其實，你若仔細看一下這個人氣城市排行榜，你就會發覺，其實這些地區似乎都不是我們所認知的高級住宅區。榜上不見松濤、麻布、広尾、青山、白金台...。因此大概也知道，這樣的排行榜，問卷的對象多半都是問「出租族」。而且這些出租族，很多都是「正在找出租房子的階段」而已，也就是他們並不是真正住過池袋，才認為池袋是個好地方。會想要住在中目黑，或許就只是因為去逛街的時候，或者是去賞櫻花的時候，覺得街道看起來很時尚，住在這裡似乎自己就會變成名媛貴婦一般。又或者，這個調查根本就只是仲介公司「做」出來的。有可能因為這間公司，有許多案件，要在這些地方出租，為了炒高知名度，刻意發布這樣的調查結果。如果你去問真正要買房子的人，或許會得到完全不一樣的答案。

但，這種調查就真的一點都不可相信嗎？倒也不是。也就是如果你的目的是要收租，或許出租型的1R, 1K小宅，在這裡會不錯，收租穩定也說不定。但如果你是在適合1K套房的地點買家庭房，可能不見得好租，也有可能將來賣不掉。因為養小孩的家庭，應該不想要住在池袋這種雜亂的環境當中。可能要住在離池袋車站有一段距離的目白，才是永住的環境。

品牌的建立，在現代任何物品的銷售上都是很重要的一環。日本的建商，蓋的房子就跟車子一樣，都會有個品牌系列的名稱。如住友的City系列，三井的Park系列，三菱地所的The Park house，野村的Proud等。也因為每個品牌都有自己講究的地方跟拘泥，因此，在消費者心中，就建立了買大品牌的房屋，就等於是好貨、安心的品質保證。

而其實，每個大建商，自己不見得只擁有一個品牌，可能他們所興建的案子，也會依等級分成好幾個不同的品牌。相同的建商，也會有豪宅等級的案子，也會有一般住宅等級的案子，甚至也有郊區廉價宅的案子以及投資型小套房的案子。

例如三菱地所的高級住宅品牌，就是「The Parkhouse」, 再更上去一級，頂級住宅品牌的就命名為「The Parkhouse Gran」。

野村不動產的高級品牌，系列名稱以「Proud」為名，但如果是低價位區域的房子就無法冠上「Proud」的名稱，而是命名「OHANA」。

同樣，住友不動產的最高等級為「Grand Hills」，其他高級物件就冠上「City」之名...之類的。

  中井，以前很像是染布工廠聚集的地方。這天剛好散步到這裡，發現正在舉辦染布小道的活動。

 沿著河川，把各式各樣的染布吊在河上，還蠻漂亮的。

  平時沒什麼人的地方，也頓時充滿了觀光人潮。

中村彝（つね），是大正時代的西洋畫家。

  他的工作畫室，剛好在我新家的附近，現在已經是紀念館。

  這裡面其實很小，也沒有展什麼作品，但散步經過，可以順便進來看看。

  每次去Bic Camera的玩具賣場，總是會看到這可愛的玩具，也一直很想買回家擺起來欣賞，無奈之前房子太小。

  這次換大房子，決定要把這個買回家，當作客廳的裝飾品。

  貼在臉書後，才知道原來這在台灣叫做「森林家族」。

日本有個電視節目，叫做「You は何しに日本へ！」，就是在街頭訪問外國人，跟拍外國人，來問說外國人到日本來的目的是什麼。

  其實我不是很喜歡這種節目，因為這就是日本人的自慰節目。

  一天到晚找外國人來，說日本多好又多好，別的國家都沒有日本好。

各位朋友不好意思，由於最近忙搬家，因此2月號的房市月刊遲遲尚未完成，請再等我個幾天。今天，先將本月的「讀書新得」部分PO出來，內容就是研讀東洋經濟以及週刊ダイヤモンド的內容，來看看是否內容有如某唱衰日本房產者所寫的內容一樣。

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由於最近又有人只到書店去看封面，不買雜誌不讀內容，就直接斷定日本兩大財經雜誌唱衰東京房地產。真的是這樣嗎？由於我長期訂閱「週刊東洋経済」以及「週刊ダイヤモンド」（鑽石），因此2017.01.28以及2017.02.04這兩期的內容早已閱讀完畢。基本上，年初到三月這段期間本來就是日本房市的繁忙期，週刊會做類似的專題也不奇怪，而且也幾乎年年都有，因此並不像某人說的「不約而同」。這次的「讀書新得」專欄，我們就來看看這兩本被點名的雜誌內容寫些什麼吧。至於那位唱衰日本房地產的人的文章的其他論調，了無新意，跟一、兩年前的內容一模一樣，我就不再浪費自己寶貴的時間去回應這種無聊的論點。想了解詳情的朋友，請自己去部落格點選舊文章即可。

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首先，我們先來看看週刊東洋經濟2017.01.28號的內容究竟寫些什麼。雖然內容的確有提到自己的房子資產價值不保，但一開始就提到是埼玉縣等東京近郊，而且主要是木造透天，以及供給過剩的灣岸地區，這些地區跟產品一直都是我叫各位朋友不要去買的。但雜誌卻有在P66做出了房價維持以及房價暴跌的資產圖表。調查就提及，大江戶線的清澄白河，以及東急東橫線的學藝大學，京葉線的新浦安等站，甚至比起30年前的新屋時期，現在變成中古屋後的價格反而比較高。另外，圖表中也提及JR山手線的五反田、目黑、惠比壽等車站，十年中古屋各有121.3%、140.8%以及128.2%的漲幅。因此只要選對地點，房價不跌反漲，並非買屋一定跌價。這個道理相信去問美國總統川普先生，他一定會非常同意，就如同他的名言，Location, Location, location一樣。

  如果提到港區的高級住宅區，那一定不能不提白金台。所謂的白金台一帶，泛指「白金」以及「白金台」這兩個區塊，西臨恵比寿以及品川的高級住宅區「上大崎」。這裡原本只是個庶民住的街道，但隨著泡沫時代，外苑西通蓋起了許多漂亮的餐廳以及咖啡，整條街道變得很有時尚味。也因此，周遭開始逐漸興建起了高級華夏大樓，外苑西通也因此得名「プラチナ通り（白金大道）」。住在這裡的女性，也越來越多名媛貴婦，因此當時也有個造字「シロガネーゼ」，來泛指住在這裡的貴婦。（~ゼ，為義大利文的”人”的接尾辭），就像我們台北講「天龍人」的感覺很像。

  而白金台較高級的地方，就屬「白金台５丁目」以及「白金４丁目」了。前者一大半都是自然教育園區，綠意盎然，等於是住在這裡，有個專屬的後花園一般。白金台５丁目最具代表性的，可能就屬「パークマンション白金台　Ⅴ（サンク）」了。而後者白金４丁目，則是有一大半都是聖心女子學院的校園，因此居住的人口其實不多，物件也沒有很多，最有名的，應該可以說是「白金三光坂パークマンション」了吧。這兩個區域只要有合理價的好物件出現，應該會馬上被掃掉。

  不過大馬路上，也就是目黑通上，就蠻多出租型的小套房，馬路上的出租型小套房的單價，跟巷弄內的高級住宅，有些甚至單價可以差距一倍之多。

  2月10日，山手線的最新車站「暫定：品川新站」正式開工了。這是自1971年的西日暮里站以來，事隔30多年後的新車站，也是山手線的第30個站。預計配合2020年的東京奧運時完工。

  我想，應該不用多講，大家也知道這條線是東京都心最重要的一條線。這條環狀線，串連的東京最大的幾個轉運站以及商業重鎮，如：新宿、渋谷、品川、東京、上野、池袋...等。甚至有人認為買房，就是要買在山手線沿線上或者是山手線圈內。

  但若撇開商業區的觀點，以住宅房的觀點來看，其實山手圈內，並不一定就都是票房的保證。例如山手線的下半環，如恵比寿、目黒（尤其是品川區上大崎）等處，的確就是房價高的高級住宅區，但上半環從池袋到上野一帶，則是房價以及環境都不怎麼好的地區，這些地方的房價以及環境，甚至輸給了山手線圈外的城南地區，中野某些地區以及杉並區的某些地區。也就是說，不能以山手線的圈內還是圈外，來衡量房屋的價值。畢竟交通、距離，並不是房價高低的唯一考量，還有環境因素也佔了很大的比重。相同的距離，只要環境差，房價甚至可以差兩倍！

過年，總是要吃點特別的。

  剛好家人來東京玩，所以就來吃東京鐵塔旁的豆腐店。

  自己看圖片欣賞美食吧！

你喜歡年輕的都會風格鬧區生活，還是安靜的住宅區？兩種截然不同的身活型態，答案恐怕見仁見智。

自住型的大樓產品，最極端的兩個例子，莫過於「低層住宅」與「超高層塔式住宅」了。兩者可說是個性截然不同，喜歡哪種可以說是見仁見智。

  前者之所以會蓋成「低層住宅」，就是因為那塊土地有非常嚴格的限建，只可以蓋低樓層，且不能當作獨立店面使用。此外，建蔽率也規定不能蓋太滿，只能蓋到土地的50~60%左右，容積率也是不高，也因此，「低層住宅」除非基地非常大（都心不可能），不然多半都是屬於中小規模的產品，戶數頂多20~60戶左右。

◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

 投資是藝術，更要技術。之前台灣流行「賣不掉加價賣」，意思就是如果你的房子賣不掉，投資客的操作手法不是「降價賣」，而是「加價賣」！
  好奇怪喔，都賣不掉了，為什麼反而是「加價」呢？其實說穿了，就跟日本網路購物的手法如出一徹。

此書為日本住宅記者榊淳司所寫的新書。內容說明了日本不動產的真實，以及日本人因為對於不動產不了解，導致買到讓自己資產嚴重下滑的房屋。
作者在前言，舉了兩位因為房子選擇，而到最後人生結局大不同的例子。這兩人都是35年前在都心上班的同年齡上班族，也在同時期都買了自己的房，價位都是4000萬日圓。只不過，前者買在東京都心，後者買在千葉縣的大規模造鎮新城。時至今日，兩人已經上了年紀，打算住進養老機構，因此把房子拿出來賣。結果前者賣了3200萬日圓，後者只賣了800萬日圓。這點，道出了即使是大規模的造鎮，即使有鐵路線，只要地點不對，資產價值就不保。

就有如前述，作者在自己的書籍中的第四章，提及了雖然房子本身的建造品質，以及設備、公共設施等會為房子加分，但加分的幅度頂多就是一成上下。一間房子的價格格差，有九成是因為地點要素。也就是整間房子的價值，端看其地點。

  這已經是我第五次換屋了。這次的房屋，終於達到我可以永住房屋的夢想。一直以來，我都覺得房子至少要有40坪以上的實際室內空間，才可以永住一輩子。當然，一步登天是不可能的，總得以小換大慢慢換。

  剛剛看了看部落格，原來我以前也都有把換屋時的文章PO出來，既然以前都有PO，這次也來做一下記錄。但我希望短期內可以不需要再換屋，至於我為什麼要換屋，應該你去看我的房產專欄就會知道了。如果要換「マイホーム６」時，我希望那時可以換到更大，更好的。

來看看我的換屋歷程吧（皆以台幣，當時匯率計價）：

My Home 1：台北市中山區，鎮金殿（買580萬，賣630萬）

  東中野，從新宿站坐JR中央・総武線各停，只需兩站即可到達。雖然是各停，但同時有大江戶線經過，若稍微往北走一點點，其實不遠的距離，還可以使用東西線的「落合」站。這裡的便利性原本就不差，再加上2015年車站西口重新翻修後，整個地區的街景改善不少。

  除了鐵路交通方便外，東中野又剛好位於主要幹道「山手通」上，因此無論是開車到新宿、渋谷或是池袋，都非常方便。現在，山手通重新整修後，旁邊的人行道變得非常寬敞，走起來沒壓力，很舒服，可以悠閒地散步到中野坂上、西新宿一帶。若沿著與其垂直的大久保通，也可以走到熱鬧的大久保商圈（雖然電車只需要坐一站）。

  或許就是因為它原本就離新宿不遠，因此很早以前這裡就開始發展。這裡有許多有濃濃昭和味的商店街，但同時也有最新穎的車站購物中心Atre以及超高層塔式住宅。可以說是個新舊完美融合的地方。

1月到3月，是日本的搬家旺季，日本的搬家公司也會狂打廣告。

當然，因為這個市場非常飽和，因此有大公司周邊服務很多的，也有小業者便宜的，聽說還有利用晚上時段搬家的，比較便宜。

  搬家最累的，莫過於打包整理行李，有時候東西太多，自己整理起來可能要裝箱裝一個多月，我就是這樣。

  東京都心的鐵道運輸，多半是由Tokyo Metro與都營地下鐵、JR來擔任要角，而往郊區，再由各家私鐵公司來補足其路線上的不足。從新宿車站出發的私鐵，有京王線、小田急線。這兩條線的月台，都直接連結進了新宿車站裡面，就唯獨西武新宿線，美其名是從新宿出發，但其實它離新宿車站，卻有一段蠻長的距離。

  說到西武新宿線的歷史，應該大家不知道，它在戰前，其實（有一段路）是用來運送糞尿的，將都心的糞尿運往郊區當水肥。而這條線，原本的起點是高田馬場，當然，西武集團曾經也有一度想要將其月台延伸至新宿車站內，就像京王與小田急一樣，因此才會建造現在的西武新宿站，上方為王子飯店以及百貨公司PePe，當作是臨時車站。

  京王與小田急的月台在西口，因此原本西武線在新宿車站的預定地，是要擺在新宿車站東口，也就是在現在Lumine EST的位置，但由於空間太過狹小，只好放棄了這個選項。爾後，原本有計劃盡量再將車站往新宿車站靠近，但無奈因為80年代泡沫破裂，導致事業資金出了問題，只好放棄了這個夢想。也因此，如果要在新宿車站轉西武線，都必須走一段很長的路。還倒不如直接坐山手線，在高田馬場換車還比較方便。

【TiN老師文法講座：〜た／ている＋「つもり」（N3）】

  在初級日文時，我們學到，若要表達自己堅強的意志，會使用動詞辭書形＋「つもり」。例如大家的日本語第31課，就有一個例句為「国へ帰っても、柔道を続けるつもりです」。這句就是留學生說，即使將來回國，我仍會（堅強的意志）來繼續柔道這項運動。

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中古屋能不能殺價，端看屋主個人的情況。缺錢的屋主可以讓你砍兩成，有錢的屋主可是一毛都不讓你砍。清楚屋主的屬性，可以讓你省很大！

  日本的新成屋市場跟中古屋市場，是兩個截然不同的市場。新成屋是由建商發售，而且量體龐大，一次就好幾十戶，甚至好幾百戶。而因為同時好幾戶在賣，因此也沒有那種就非得買這一戶不可的情況。可以買樓上，或買樓下，或買不同方位甚至不同格局。也就是因為有很多選擇，所以建商在定價時，會有一個基準戶，然後再依照其個別房型、景觀、樓層等差異，再上下調整販售價差，而且建商蓋房子的目的就是要賣房子，因此沒有那種「反正不賣也無所謂」的心態。

  但中古屋可就不同了。中古屋，就是屋主委託仲介拿出來銷售的。有可能整個社區上百戶，就只有兩到三戶，甚至有些好社區，只有一戶拿出來賣。也就是不同於新成屋，中古屋市場上，你可能沒有其他上下左右的房型可以挑選。而在房價的定價上，也是看個別屋主自己的認知。

◎全文節錄改寫至《魯蛇翻身！東京買房最強攻略》一書、行遍天下出版。

  最近有許多即將完工的新建案，它預售時，正好是我們台灣投資客瘋狂錢進東京的時刻。如今即將完工，表面上房價也都有漲幅，因此許多台灣投資客朋友，就想學習在台灣的「紅單轉售」方式，打算把自己尚未完工交屋的房子拿來賣掉。因為如果現在就脫手，除了可以賺很大的房價價差以外，還可以避開過戶時所需要的不動產取得稅、登錄免許稅等林林總總的各種交易成本。

  實際上，現在（2016年底）售屋網站上，也充斥著尚未完工的預售案待售。不過究竟這個方式可不可行？我個人是持保留的態度。

  有鑒於現在這個部落格中，關於東京買房的文章點閱率越來越低，台灣市場對日本置產有興趣的人也越來越少，且其實對於東京房市的文章，該寫的內容其實也都寫得差不多了，因此從2017年起，本部落格的東京房地產PO文內容及步調將會有所調整，將會分成下列10個主題：

01.東京房市動態
02.重點新聞
03.日經筆記
04.投資云云

都內的水族館，我去過了很多不同的地方。尤其是Sky Tree的，讓人印象深刻。

  今天散步又來到了東京鐵塔，因為裡面的水族館我從來沒去過，於是今天就決定給他進去走一走。

  進去後我嚇了一跳，因為...我實在沒有看過質感這麼差的水族館。

  東京街頭，到了聖誕節，就會有許多點燈。

  這篇，就來看看西新宿的點燈以及聖誕樹吧！

  睽違七年，歌姬中森明菜終於在今年底舉辦了巡迴Dinner Show。

  雖然票價一張五萬日圓，但場場爆滿，發售當日五分鐘內就被搶購一空。

  我原本不是會員，但就是衝著這場Dinner Show，加入了她的歌友會Faith Way。

【TiN老師文法講座：「〜んです」與「〜んですから」（N3）】

  如果說在學習日文的過程中，讓我感到最挫折的，恐怕就是「〜んです／のだ」的用法了。並不是前面接續的動詞變化困難，而是它「使用的場面對於外國人而言難度相當高」。就用法上，它可以用來表示說明理由、發現、換言之、再認識…等，而且許多語境是相當難翻譯的。因此我個人認為，「〜んです」最好的學習方式，恐怕就是多多觀察使用的場面。

  這篇，我們先來簡單複習一下N4會遇到的「〜んです」用法（更高階的用法這裡就不扯進來了），再來比較表示理由的「〜んです」與「〜んですから」的不同。

【TiN老師文法講座：當「〜たら」遇上「〜た」（N3）】

  日文中，表示條件句的講法有「〜と」、「〜ば」、「〜たら」…等。其中有些情況可以互換，有些情況不可以互換，規則也很多，因此常常搞得學習者一頭霧水。例如：「～と」的後句，一定要接「非意志」的表現；而「〜たら」的後句，就無論是「有意志」或者「非意志」的表現，都可以使用。

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這個大佛是昭和53年（1973年）落成的，所以看起來比鎌倉的年經很多，號稱是日本第三大的大佛。但不太有名就是了。

  今年，對於專營外國人買日本不動產的業者，恐怕都過得不是很好。除了日圓匯率一直漲以外，房價也一直漲，而且沒貨賣（詳見舊文）。也因此，我也耳聞許多較小型的業者都撐不下去，撤出了市場，就連某老大哥不動產在台灣的辦公室都收了起來，其實是讓我有點嚇了一跳。但，因為日圓最近走弱，似乎在2016年的年底，有機會大開紅盤。

 日圓這幾天狂貶，今天兌台幣再現0.27字頭。也因此，最近這幾天，我們公司接了好多通確認物件的電話。在我仔細詢問一下欲看屋的客戶屬性後，才發現幾乎清一色都是外國人（我覺得應該都是華人系的）。而本FB專頁、以及我的部落格的購屋文章，這幾天點閱也特別熱，似乎外國人的買盤回來了。但，其實就怕會不會只有「詢問度熱」，是不是能連帶拉抬成交量，恐怕還有待觀察。

  「如果我現在想要趁日幣低檔來買東京不動產，可以嗎？」最近我常被問這個問題。嗯...我的答案是，沒有所謂的可不可以。投資要做足功課，且要對自己的投資負責。但，現在購買東京屋，可能有一些要注意的地方。我不會講明是哪個案子，我也不會講明是哪些地點，以免被告。因此就算你問我是哪個案子哪個建商，我也不會回覆你。錢是你自己的，賺也是你賺，賠也是你賠。雖然這有點像置入性行銷，但建議你，在下手前，先把我的書《東京買房最強攻略》讀完，再決定也不遲，至少可以幫你閃掉很多地雷。（http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_001）

  這篇，就目前的市場，我要提醒投資人，要特別注意下面三點。

1.地點：

【TiN老師文法講座：「〜てあげてください」（N3）】

日文的授受動詞有三組：「あげる、もらう」與「くれる」。前著兩組的動作者為我（或我方）；後者動作者為對方。而若是更進階一點的，講到動作的授受，則是使用其補助動詞的型態「〜てあげる、〜てもらう、〜てくれる」，基礎日文就不詳述了。

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新海誠的電影「君の名は。」不僅在日本屢創票房佳績，連前幾天在中國正式上映時，也造成轟動。

許多人都被他獨特的畫風所吸引。

從他早期的星の声、雲のむこう、約束の場所、秒速5センチメートル...等，作品中的街景都常常出現新宿，讓人有種融入實際生活的感覺。