TiN's Blog

  提到神宮前，我想大家第一浮現的印象就是「原宿」吧。包含表參道、竹下通、甚至是巷弄內綿延不絕的服飾店等，在行政區上，都屬於「（渋谷区）神宮前」。由於這塊區域就位於明治神宮正前方，所以得名「神宮前」。從JR車站開始順時針方向，分別為一丁目到六丁目，據說這是涉谷區範圍最廣的一個區域。所以你要說「神宮前」＝「原宿商圈」，其實也不為過。

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  早期，這一帶比較像是我們台北的忠孝東路四段一帶，大馬路上（表參道＆明治通），充滿了商業氣息，巷弄內，則是早期的高級住宅區。不過因為近幾十年來，原宿的商圈急速擴張，就連原本屬於住宅用地的巷弄內，都被染上了濃濃的原宿商業氣息，似乎怎麼走，商圈都綿延不絕不中斷，實在是東京也少有的一個區塊。而尤其這裡早期是住宅區，又因為原宿商圈不斷擴大，致使這一帶的住宅，多為老舊的獨棟木造建築，或者是老舊的出租公寓，幾乎沒什麼新的住宅房。也就是其實神宮前的住宅，多半都是從很早以前就一直住在這裡的人，搞不好住了好幾代也不一定。想必原宿商圈的擴張，使得原本住在這邊的人，生活受到嚴重的干擾，所以在巷弄內，不時可以看到住民張貼「這裡是住宅區，請安靜走路」的字樣。

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  是的，神宮前曾經是一個大家聽到會肅然起敬的，有錢人住的地方，只不過商業氣息的渲染，讓這裡成了一個「變質的老舊（高級？）住宅區」。一直要到離開大馬路，很長一段距離後的四丁目後半段、以及二、三丁目一帶，才還是維持著住宅的氛圍。當然，這一帶除了一些大戶型的高級住宅區，也聚集了不少出租公寓，跟老舊的公寓，看起來都有五十幾年歷史的，差不多該打掉重建的房子了，所以整體的環境還是無法跟清一色都是大戶官邸的松濤比擬。

  最近讀到一篇日本不動產專家的網誌，他說，最近他跟某大型開發商的高層朋友見面聊天時，高層提到說，現在都心的開發商，幾乎都處於「休眠」狀態。原因就是因為建築用地高漲，買不到土地。

  一般而言，開發商的等級，分成像是三菱地所，住友，三井等這種蓋家庭房、高級房產品的「一線開發商」，以及專蓋投資型小套房的「三線開發商」。如果各位朋友最近有在關注東京精華區一線開發商的新推案，應該會發現一個現象，就是現在的一線開發商，幾乎沒有什麼好的居住房型的大規模產品，反倒推起了小規模，以及投資型小套房的物件了。就連三菱地所，都成立了新品牌「The ParkOne's」，準備開始進行投資小套房的分售事業。

  其實這正是反映了一線開發商，自從一年多前，就取得不到好的建築用地的必然結果。更尤其像是三菱地所這種上市的大建商，一定得追求財報上的數字，有不得不推案的壓力，就算沒有好的用地，沒有入流的產品用地，還是得要硬推案。

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  而其實，小套房大樓產品，它在用地買收的採算價位，比起正常的兩～三房的住宅大樓產品還要來得高，原因就是因為小套房產品的售價，受到投報率的影響、低總價的影響、節稅需求的影響...等，其單價的售價與利潤，多半會比兩～三房的居住型大樓產品來得高。也就是若以開發商的角度，小套房標地價格可以高一點沒關係，且小套房大樓產品不需要像兩～三房居住型產品這樣，需要有較高級的設備以及華麗的大廳等，才能吸引自住型買盤，因為小套房本來就是出租投資用，自然設備不需用到太高檔。

金持ちを　＿＿＿　＿＿＿　＿★＿　＿＿＿　になるわけではないとサッチャー元英国首相が言った。

１　金持ち　　　２　ところで　　３貧乏人にした　４　貧乏人が
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（英國前首相柴契爾夫人曾經說過，就算讓富人變窮,並不能保証讓窮人致富。）

解答→４

  我很少往隅田川以東去，有去的話，多半是為了去逛公園之類的。因為從西邊的新宿，要到東邊，實在很遠，比台北車站到淡水站還久，所以常常沒有動力往那裡跑。

  菖蒲，聽說現在正是時機。葛飾区有一站，就叫做「堀切菖蒲園」，其實走到菖蒲園還有一段路。

  裡面不大，但種滿了各種品種的菖蒲，很值得一遊。

  如果說東京，哪裡的超高層塔式住宅（Tower Mansion）最密集，我可以想出三個地方。1.灣岸地區。2.武藏小杉（雖然他不是東京都）。3.未來的西新宿。

  根據不動產經濟研究所的調查，日本全國的超高層塔式住宅（定義為20層樓以上）將於2016年達到238棟，其中光是東京都23區內，就高達了92棟。若是換算成戶數，東京都23區的這92棟，戶數就高達4.5萬戶，佔了全國整體超高層塔式住宅住戶的50%以上。

  當然，或許擁有最多超高層塔式住宅棟數的行政區，不是今天要講的新宿區（計9棟），也不是灣岸地區的中央區與江東區，而是在港區(計20棟)。不過港區的超高層塔式住宅，不是像上述的三個地區這樣，集中於一個區域，而是散在於各個地區，然後成為那個地區的代表地標建築。

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  灣岸地區或武藏小杉的感覺，就完全與港區的超高層不同。你可以發覺灣岸以及武藏小杉這裡的超高層是很密集的，幾乎看不到低層住宅，這是因為這些地方，在輔助的用途地域上，被指定為「高度利用地區」，也就是限制你一定要蓋到一定的容積率，也就是就算你想蓋很矮的，只要容積率沒用到一定的容量，就不行，因為都市計畫指定這裡為高度利用地區，就是希望這裡能夠被「高度利用」。

  目白，有一部分是新宿區，有一部分是豐島區。

  這個目白庭院屬於豐島區的一部分。

  裡面超小，適合路過時，稍微繞進去小歇片刻。

昭和記念公園，不是只有銀杏，春夏之際的花朵，尤其是雛罌粟（ひなげし），或者我應該說是虞美人草，更是美麗。

不同的季節，會有不同的風貌，這就是日本有趣的地方。

日本人買屋就是為了自住？日本人買了房子就不會短期轉賣？日本人不炒房？這些可能都是你的刻板印象。之所以日本人之前不炒房，是因為房價在跌，沒得炒。市場趨勢往下，連跌20幾年，再怎麼笨的人也不會將資金放到房地產，除非收取的投報率高，高過可以涵蓋掉房價下跌的損失以及稅金跟利息等成本。如今，利息越來越低，游資越來越多，房價不跌反漲，近兩年，東京都的房價，已經漲得比雷曼風暴前還要高了。就是因為這樣的經濟情勢，就是因為房價有價差可以賺，現在東京的炒房族也越來越多。

  NHK電視台的「クローズアップ現代+」節目，就於2016.05.19。做了個「追跡！タワマン空中族〜不動産バブルの実態に迫る」的專題，探討現在東京都心的不動產市場。節目開頭就提及，現在房價高漲，到底是誰在買？外國人嗎？不是！其實外國人投資東京屋的力道早已減弱，半個小時的節目中，對於外國人買屋一事，連碰都沒碰到，似乎外國的個人投資買盤，已經在東京市場當中式微。

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  鬼太郎之妻的場景「深大寺」，深受台灣旅行者的喜歡。但你知道嗎？深大寺的後方，有個超大的植物公園：「神代植物公園」，裡面的玫瑰，多到讓你瞠目結舌。

  聽說這個植物公園原本就是屬於森大寺的寺領，所以有沒有發現，兩個的發音是一樣的呢？「深大（じんだい）寺」＆「神代（じんだい）植物公園」。不過很有趣 的是，深大寺不時可以聽到台灣人在聊天，但神代植物公園，居然沒有遇到任何台灣人，各位不妨可以趁著玫瑰季，快點來欣賞。

不過這個地方有點遠，你可以搭中央線到三鷹，或者是搭京王線到調布。不過無論搭哪一個，都還要轉20幾分鐘的公車，所以可以規劃一整天在這裡，看完玫瑰，去深大寺找鬼太郎，順便吃蕎麥麵！

  人生有高低起伏，地勢也是有山有谷。東京的西側，由於是武藏野台地，因此地勢也是凹凹凸凸。常常在東京西側走動的朋友應該有感覺到，坡道特別多，走起路來上上下下的。而地勢，又多半會反映在地名上，因此「台」或者「坂（坡道）」的附近，多半會有「谷」或者是「橋」（因為低地有河，所以有橋）。

  就像今天要散步的「南平"台"」，旁邊就是「渋"谷"」。涉谷為「谷」，旁邊有高「台」。而代官山旁的「青葉"台"」，再走下去一點，不就是「池尻大"橋"」嗎！

  京王線的「初"台"」，地勢也是比較高的地方，如果你用走的，走到下一站，你就會發現在途中就會走下坡，而初台的下一站，就叫做「幡ヶ"谷"」，正好與它的地勢不謀而合。

  台灣人很喜歡的「神楽"坂"」亦然，「坂」是坡道的意思，去過神楽坂的朋友應該也知道這裡是山坡，地勢越走越高。而包圍著神楽坂的，不就是「飯田"橋"」、「江戸川"橋"」跟「市ヶ"谷"」嗎！

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  好屋的定義，人人皆不同。只要住得愉快，住得安心，家族和樂融融，即使再小再舊，也是個溫暖安全的避風港。不過對於投資者而言，你的「好屋」定義，必須符合市場的認知，將來才有機會脫手。不然到最後，只好「把垃圾當黃金」，抱在手中一輩子。

  日本的住宅，建築技術領先台灣，對於建築物的維護也不遺餘力，因此看在台灣人的眼中，日本的每間房屋都美輪美奐，如夢似幻。但，房屋並不像其他產品，能夠「搬」回台灣，出口銷售，因此即使以台灣的標準看起來，或許是好屋，但若放在日本的市場，很可能對日本人而言，是食之無味，棄之可惜的產品。因此也很多朋友會問我，那TiN，你選屋的基準究竟是什麼？這篇，可以說是我對於「好屋」的定義，不見得不滿這些條件的就是爛屋。這篇也只討論產品本身，不去考慮「地段」問題，跟各位一起分享。

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  1.格局：

  是否居住舒服，格局是最重要的。由於日本人喜歡朝南的房型，因此目前還是很多一般大樓型產品，把住戶都做在南方，讓客廳以及陽台可以向南，因為這樣價錢可以賣比較貴。而大樓是立體的，照理來說，應該南北兩側都要住戶才對，就像台灣這樣，多半的大樓都有兩個面向以上，看你要向前或者是向後，任君挑選。但如果像日本這樣，把住戶全部做在南方，自然而然，北方就不會有住戶，因此多半北側就是配置共用走廊等。就因為這樣，如果這是個兩~三房的產品，自然而然，你的房屋格局就不會是方正，而會是長方形。如果把客廳放在朝南，則就一定會有一到兩個房間得配置在朝北。而房間又一定要開窗，因此就會把窗戶開在共用走廊的地方。換句話說，你在房間，只要開窗，你的鄰居經過共用走廊，就可以看到你在房間做什麼，非常沒有隱私。這樣的房型，在日本就稱作是「田の字型間取り」（田字型格局），就像「田」字一樣，上下左右都有空間。

  如果說麻布十番給我的印象是什麼，我只能說，除了很多大使館以外，還會讓我想起「美少女戰士」。對，大家小時候都會看的卡通，美少女戰士中的舞台：「十番商店街」，就是以這裡為模型。女主角們常常在這商店街出沒，在這裡的電動遊戲場打怪，主角地場衛（燕尾服蒙面俠）所住的公寓，窗戶可以看到巨大的東京鐵塔，搞不好就是住在東麻布，就以一個大學生而言，可以住得起這樣的房型跟地段，實在不簡單。而家裡開神社的火星(Sailor Mars)，她家的神社叫「火川神社」，讀音正好是跟在元麻布的超高層「元麻布ヒルズフォレストタワー(Hills Forest Tower)」旁邊的「氷川神社」讀音一樣。還有許多，在劇中會出現的場景，例如有一集，公車憑空消失的仙台坂，就是韓國大使館前的那條路。

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　麻布一帶的高台地區，自古以來就是望族跟高階軍官等有錢人住的地方，但地勢低的一帶，則是自古以來，職人居住的地方。因此雖然說這邊一帶都屬於麻布地區，但其實，可能只要過個馬路，兩邊的感覺就差很多。在大江戶線以及南北線開通之前，這裡的交通不是那麼方便，沒這麼多的外來人口，因此當初這裡感覺，就像是有錢人的隱密私邸。但自從電車線開通，再加上鄰近的六本木大規模都更，以及六本木Hills的完工，讓這一帶知名度大升，因此靠近大馬路的地方，近十年也蓋了不少超高層塔式住宅。而較高台的住宅區域，則是較多高級的低層住宅，鄰近的三田一帶，更是預計再蓋兩棟超高層住宅以及一棟商辦。

  而由於這一帶的房屋，新建的超高層等，大多屬於高級，乃至於頂級的產品，因此要價也不菲。且隨著麻布的知名度也越來越高，這裡的房市買盤也逐漸國際化，房市波動較容易受到國際情勢波動。據說有人雷曼風暴前，買了3億的物件，但金融海嘯後，物件跌價跌到剩下一半（不過我想現在價位應該已經回來了）。看來即使是高檔地段，只要選錯物件，不是真正保值的A級產品，在房市高點時，還是很容易會受重傷。

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日文真的很煩，表示花費的接辞一堆。又是「料」，又是「金」，又是「代」，又是「費」的。有時候看字典上或文法書上的解釋，又覺得無法讓人信服。

例如文法書上會說「～代」，用來表示「物品的價格」，或「行為的報酬」皆可使用。
例１：(物品的價格)　部屋代、ガス代、コーヒー代
例２：(行為的報酬)　修理代、授業代、サービス代

「〼」是什麼意思呢？或者我應該問，怎麼唸呢？猜猜看。放在動詞連用型（第二變化/ます型）後面，應該會接怎樣的助動詞？答案已經很明顯了。對，「〼」就唸作「ます」！

真的喔，不信你用電腦打字看看，就會跑出這個符號。日文中，升/枡，就唸作「ます」，除了表示容量單位外，還可用來表達第二張圖片的這個東西。把這個東西符號化，是不是就很像「〼」呢？

  4月28日中午，日銀丟出了一顆震撼彈！原本市場上預期，本次的日銀金融政策決定會議，日銀將會再一步擴大量化寬鬆，或者再降負利率至-0.2%，甚至還有傳言，將採取直升機撒錢似地，直接發錢給人民（ヘリコプターマネー），而不再只是透過購買ETF與國債將錢釋放到市場，因此四月下旬，日圓才會在短短幾天內貶值至111。

  但會議結果出爐，卻與市場的預期180度相反，日銀並沒有進一步的追加寬鬆，而是決定維持現狀規模80兆日圓的量化寬鬆以及-0.1%的負利率。也因為市場上失望性的賣壓，導致日股狂跌，相反地，也讓日圓狂升至108，等於把之前不該跌的再漲回來。現在市面上的ETF已經有55%由日本央行持有，而日本近900兆日圓的公債，日銀也買了300多兆，多達30~40%都被日銀買走了，再繼續這樣買下去，ETF以及國債都會被日銀買光光，因此這樣的政策似乎已經來到了極限。或許因為這樣，又或許是因為美國的壓力，日銀這次才沒有再進一步的加碼寬鬆計畫。

  屋漏偏逢連夜雨，美國老大哥又於隔天29日，決定加強監控日本、中國、韓國、德國以及台灣的貨幣政策（http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160430-00000014-jij-n_ame），試圖要進一步地牽制日本干涉匯市，消息一出，讓已經急漲3%的日圓，再度狂漲至106，看來日圓有更進一步的機率走高。

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  你去明治神宮時，都搭車到哪一站呢？相信絕大部分的人都是從JR原宿站下車，再從表參道那裡進去吧。當然，少數人會從JR代代木車站下車，或是從副都心線的北參道站下車，再從北參道入口進去。不過，我比較常直接用走的，往参宮橋方面的入口進去，人比較少，散步起來才可以吸收到足夠的芬多精 ^^。

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  從JR新宿站的南口，到代代木、南新宿～参宮橋這一帶，很多人都以為這裡是新宿區，但其實在行政區上的劃分，代代木是屬於「渋谷区」！而之所以這裡會叫做代代木，聽說是因為以前這裡有大樹，代代相傳...。代代木有一丁目～五丁目，但你看地圖就知道，其實這一區塊的正中間，被高速公路（首都高速四號新宿線）給切斷了，分成右邊的「代代木一丁目～三丁目」，與左邊的「代代木四～五丁目」。兩者的氛圍，截然不同。

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  「代代木一丁目～二丁目」有點像是我們台北南陽街的地位，對，就是補習街。除了補習班以外，也有不少專門學校，因此這一帶，就是東京的學生街的感覺。每當有電影或日劇、動畫等，在拍攝有關於重考生的故事時，大概都會在這裡取景。背景就以西新宿的大樓群為主，然後補習班的大樓就是去模仿「代々木ゼミナール」的名稱。是的，「代々木ゼミナール」是日本最大間的補習班（說補習班似乎有點小看它，日文稱做：予備校），也因為群聚效應，許多大型補習班都會在這一帶設立分校或總校。

  東京的都市計畫，大部分的區都是這樣的：大馬路上，都是屬於容積率高的商業區，因此可以蓋高層，但只要彎進去巷弄內，用地區分就會變成容積率低的居住用地。因此，臨馬路的房子，都是蓋高層的，巷弄內的房子，都是蓋低層的。也就是因為這樣都市計畫的理由，所以才會造成東京的住宅RC大樓型產品，大致上會分成三種狀況。

  第一種，就是在大馬路旁邊的10幾層RC建造的大樓。而因為它本身也是商業區，容積率又高，因此這種地方其實也不適合永住型的住宅，多半是出租型的人，才會想要住在這樣的地方。因此面臨大馬路的房，多半蓋成出租型的套房。當然，有時候會有60~70平米左右的家庭房，但就是不會有90平米以上，永住型的高級住宅。因為高級住宅，不會在這種喧鬧的環境當中，蓋了，建商銷售上也比較困難。

  而東京的RC產品的第二種狀況，就是位於巷弄內。因為巷弄內安靜，同時都市計畫上，又是屬於「低層」，或者是「中高層」的用地，因此，如果你找的是較高級的90~150平米的低層永住型住宅，也多半只會在巷弄內才找得到。一來巷弄內安靜，二來，這樣的環境，本來都市計畫就是規劃成住宅的區域，因此建商要蓋高檔的住宅產品，也多半會在這種地方。當然，巷弄內屬於住宅地，因此也會有小套房或者是60~70平米的家庭房。因此如果你的購屋需求，是想要買大一點的永住型房子，大多只會在靜巷內才找得到，而且也多半都是低層住宅。大馬路邊，幾乎找不到10幾層的住宅房，全部都是做成大坪數的。

  第三種，就是超高層塔式住宅（Tower Mansion）。因為超高層，基地很大，而這些大基地，多半都是因為區域上的大規模再開發（都更），因此整個區塊，都有別於我們上述的「馬路邊」或者「巷弄內」。整個基地重新規劃後，所留的公共空間空地也大，因此整體上，環境都還不至於太糟。一般塔式住宅的中低樓層會做成小坪數，或中等坪數，而高樓層才做成100平米以上大坪數。也很少見到整棟超高層，全部清一色都是90平米以上大坪數的。但卻還蠻多清一色整棟超高層都是出租型小套房的。也因為超高層要蓋高，因此大部分的超高層住宅，多座落於商業區，本身的容積率，再加上政府給予放寬的容積，才可以蓋成超高層。

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  東京的大樓（マンション）房價，已經超過了2007年，來到了相對高點。這一期（4/30~5/5）的東洋經濟，就做了相關報導，探討最新的不動產市況。根據報導，都心精華區的高檔物件，漲勢驚人。東急不動產的「The Branz House 一番町」，一戶要價2~6億日圓，但卻連廣告都不用打，只靠基地現場的看板，即熱烈完銷。另，三菱地所即將開賣的新宿御苑案，100平米也開價1.5億~2.6億日圓，也預期將會創下銷售佳績。週刊就分析，高檔物件會賣得這麼好，主要還是因為自2015年之後的遺產稅增稅後，有些富裕層為了避稅，才會積極買進都心的高檔大樓產品，藉此將現金轉換成不動產，降低資產評價額，以達節稅目的（詳見新書《東京買房最強攻略》10-5節）http://www.books.com.tw/products/0010702534?loc=P_005_017

  因此現在的高檔物件，這些資產配置的節稅族，幾乎都沒在管甚麼投報率幾趴的，只求物件保值。也就是因為有這樣的買盤在（雖然不多），但這樣的買法，得確會為市場帶來相當大的影響。因此週刊也認為，現在每間建商都在靠腰說建築費用高漲，所以房價不得不漲，根本就是喊假的。都心的大樓產品，價格高漲的主因，恐怕不是「建築費用高漲」，而是「有笨蛋會買（這五個字是我的意見）」。

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  的確，我之前的PO文「看不懂的東京新成屋市場...」http://avalon1119.pixnet.net/blog/post/446139854  也曾經提過，都心的某案，75平米沒view的，賣8000多萬，但同一層樓80平米有無敵景觀view的，賣約1.3億。也就是說，這兩間根本一樣大，只是看你要不要為了一個view，多花將近5000萬日圓。另一個知名建商，最近推案的，某電車終點站一分鐘的個案，也是一樣的情形。它70平米的房型賣7000多萬，但85平米的（有露台）邊間卻要賣1.2億！！！就從這兩個（算是具代表性的）個案來說，其一般般，沒什麼特點的房型，都還可以壓在合理的價位銷售，但有view的，或是有邊間的這種條件較佳的，雖然只是大一點點，設備用好一點點，建商就想要賣你賣天價。這也呼應了週刊點出的「漲價並非建築費用高漲」的講法。看來，這些賣天價的戶型，目標客群應該就是這些「節稅客」。因為他們沒買來節稅，遺產稅一樣會被政府課走55%，還倒不如亂花花掉還比較爽。因此，在日本沒有避稅需求的台灣投資客，要買這樣的產品，建議您三思。

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  最近台灣似乎有一篇文章很火紅，內文提到了日本的「房子，如果是獨棟的木造屋，根據日本的法規，三十年就必須改建；鋼筋水泥的大樓，到了四十七年的法定耐用年限，也必須改建」。

http://www.storm.mg/lifestyle/106249

因此也有許多朋友及客戶詢問我關於這點是否屬實。直接說答案：錯的。

  日本是有私有權的國家，土地以及建物，都是私有物。沒有任何人能夠強制有私有產權的房屋改建或者是拆除。除非道路徵收等，但這也會有補償方案。而RC等區分所有權的產品，則是80%以上住戶同意改建，才可以拆除改建。（但你也不要期待跟建商談改建時，可以一坪換一坪，拆要錢，蓋也要錢。如果你的大樓，容積率沒有剩，建商無法藉由剩餘的容積，多蓋些戶數來賣，藉此籌措改建費用以及利益的話，就是只能這樣一直用下去。）

  仔細搜尋一下At Home等日本售屋流通網就可知道，日本仍然有許多5、60年的大樓產品以及木造建築還在市場流通，甚至也有80年以上的建物。若上述描述屬實，這些物件不就都違法？另外，目前東京興起了老屋重新翻修，再販賣的風潮，稱作Renovation。若上述描述屬實，那有人會願意買一個只能使用10幾年，且花大錢重新裝修的產品嗎？

  如果說要找東京的高級住宅區，或許「一低層（第一種低層住居專用地域）」會是個好指標。所謂的「一低層」，就是都市計畫法中的「用途地域（用地區分）」。都市計畫法中，詳細制定了每個區域屬於怎樣的性質，建築上有怎樣的法規，容積率多少，建蔽率多少...等。更多詳細的內容，可以參考我的新書 4-10節。而「一低層」，則是建築法規最嚴格的地區。日本人心目中的高級住宅區，是安靜的，是沒有喧鬧商店的。攤開東京的都市計畫圖，你就會發現，許多聞名的高級住宅區，用地區分都是屬於「一低層」，如：広尾二、三丁目，松濤，神山町，上原，富ヶ谷...等。而這些區域之所以寶貴，就是因為他在都心中的都心，但又沒有喧鬧的環境，是個純住宅區，要到熱鬧的地方一下下，自己的居住環境又清幽。因此這些地方多半都是大戶型的傳統大宅，或者是高級的低層公寓。這些地方的物件，有些不是很知名。原因在於流通量低，你想買，不見得有貨賣。所以不如麻布，六本木等地這麼聞名。這個地方，如果擁有一個好宅，可以說是最佳的保值產品。當然，同樣是「一低層」，都心很寶貴，但郊區的「一低層」就.....。

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  今天要去散步的目白，或者我應該說「下落合」（PS.學習院那邊的目白，這次沒去散步，下次再去），其實就是大家口中的高級住宅區之一。介於JR高田馬場站跟目白站的中間，但他的地名「下落合」，卻常常讓第一次聽到的人，不知道其實它是高級住宅區。之所以這一代會叫做「落合」，其實就是因為神田川跟妙正寺川，兩條河流「交會（日文為：落ち合う）」之處。就我們之前提過的邏輯，河川處為低地，自然不是高級住宅區的台地。也因此，其實落合～中井一帶，普遍讓人覺得是窮人住的一帶。得確，從下落合車站至下落合一丁目，這一帶的用地區分為「準工業」區，因此的確不是這麼優的地方，也因為下落合一丁目鄰接高田馬場，所以雖然方便，但是就是一堆出租小套房，附近學生多嘛。但過了一個馬路，也就是過了「新目白通」之後，住宅氛圍就180度大轉變。只要相隔一條街，資產價值其實可以差很大。下落合二～四丁目，屬於高台的地形，古代叫做「山の手」。對拉，就是我們山手線的「山手」。自江戶時期以來，就是許多武士的家邸。隨著進入明治時代，武士沒落，這裡開始居住了許多達官顯要，因此現在這個地名，我覺得它有點委屈。

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  而下落合，往上走，是高雅的目白商圈。「目白通」上，許多有sense的小商店，看得出居住在這一代的人，品味的高雅。而下落合往下走，則是學生街「高田馬場」。採買，吃東西很方便，但下落合又沒有高田馬場的喧鬧，又有「おとめ山公園」，也難怪這裡是個大家都喜歡的住宅區。靠近目白車站的那一帶，更多的是高檔住宅，許多高級公寓都是50坪以上的設計。也就唯有這樣的地段，老屋子，重新裝修後，還可以高價出脫。不過靠近下落合四丁目～中落合一帶，由於離目白站跟高田馬場站都很遠，反而是靠近西武新宿線的「下落合」佔，因此方便性就差很多，不見高級的氛圍。但所幸一帶也安靜，房價也合理，加上其實走到中井站商圈也不遠，或許也是個CP值不錯的地方。不過兩者的資產價值自然差了一大截。

  有在日本租屋過的朋友都知道，租屋時，要付出的一筆「初期費用」很高。若以一間6萬日圓的小套房來說，可能初期費用就要高達25~26萬日圓；若是一間13萬日圓的高級套房來說，初期費用就要高達60多萬日圓。也難怪我以前教日文時，常常跟學生開玩笑說，就是因為租屋搬家這麼貴，所以日本人就算住到的房屋鬧鬼，也都選擇跟他「共生」下去，就像咒怨一樣（開玩笑）。

  但其實你知道嗎？這些錢，很多都不是房東拿走，因此想來日本當包租公，也不是想像這麼好賺。這篇，來談談租屋。以我們經手過的一個實例，來介紹一間月租13萬，室內為25平米（約7.5坪）的房屋出租時的明細。這間出租時，由於是月中，因此剛好第一期的房租並不是給一個月，而是給半個月，因此如果是月初開始入住的話，費用會更高。

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1.第一筆：「房租與管理費」。房租的13萬當中，包含了11萬9000日圓的租金，以及1萬1000日圓的管理費。管理費需要由租客負擔。這一筆管理費不是指外國人房東請代管公司收錢的「集金代行」，而是繳給大樓管委會的「大樓管理費」。這個案例從月中開始入住，因此這一筆房租跟管理費以日數來計算，只收取半個月。

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下雨了
花瓣掉了
道路變粉紅色了

  上個月，日本銀行發表了2015年10~12月的資金循環統計，顯示日本人的個人金融資產，高達了1741兆日圓。這個數據，比起2014年的1708兆又增加了1.7%，也就是日本人的個人存款越來越多了（http://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_eco_kojinkinyushisan）。而這個數字其實已經超過日本2015年的GDP（實質：528.6兆、名目：499.1兆）三倍。儘管經濟不景氣，窮人越來越窮，但似乎富人受惠於安倍經濟學，富人以錢賺錢，累積財富的速度似乎越來越快，貧富差距也越拉越大。這個現象，也導致了東京的房地產，賣給有錢人的高檔產品越賣越貴，但近郊賣給一般受薪階級的產品，卻因為漲價，有點賣不太動。因此現在東京的不動產現象，兩極化的現象越來越明顯。尤其是今年的高級地段的新推案，價格已經拉高許多。但似乎一般住宅型的產品，有觸頂的味道。

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  其實根據日本不動產經濟研究所的數據，大樓型的產品，日本2015年，一整年推案總銷金額為3.6兆日圓。再對比日銀這個2015年的資金循環統計，個人保有的金融資產為1741兆日圓，就可大約概算，這個金額可以讓日本人每年都買房，買483年都還花不完。甚至如果只買首都圈的一都三縣的話，甚至可以買800多年，也就是說，日本人其實很多人非常有錢。因此有些人很樂觀地認為，只要日本的一般人的想法轉變，開始利用低利率，舉債購屋，房地產要往上衝，翻個一倍，是輕而易舉的事。因此我認識的某些房地產私募基金的投資人，認為：1.建築用地有限，推案量減少，2.日本金融政策有利房市，3.大都會區因為觀光客增多，連帶拉抬地價，4.日本人很有錢...就因為這幾點，他們認為目前日本人只是無法接受已經漲了一波的新價格，需要讓市場沈澱盤整一下，再過一段時間，沒得選擇之下，只好向高房價妥協，這時房價就會繼續往上衝。當然，這是這些投資人的想法，不代表正確。

  不過，的確。最近很多老舊的空屋，甚至被日本人認為是沒有價值，租不出去的不動產，都找到了自己的活路。例如老舊公寓或者一戶建，透過裝修後，拿來轉作Airbnb等民泊，都為這些原本被認為是不良資產的房屋，找到了再利用的價值。也有許多老舊的商辦，重新整修，搖身一變為熱門的主題式旅館，而且就日本政府對於民泊的開放，越來越積極，似乎也為日本「宣稱」高達820萬戶的空屋，找到了部份解決的出口。

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  新宿永遠都在進化

  這個月，剛完工的新南口部分的轉運站已經開始啟用

  聽說最近有草莓季的活動

  希爾頓的buffet，有很多草莓蛋糕。

今年東京的櫻花盛開時節，不是下雨就是陰天。花，就是要配合漂亮的藍天，陽光滲透過花瓣，氣氛才會漂亮。

陰天，有點美中不足。所以這次的花季，我盡量都去賞夜櫻。

中目黑，自從車站前的大規模都市更新，以及某部日劇的加持以後，儼然就變成了一個新的賞櫻觀光勝地。

無論白天或晚上，人都一堆。

  賞櫻除了知名的目黑川，其實神田川也不遜色。

  因為這裡其實比較少觀光客，所以人不會太多。

  一到了春天，東京到處都會有花。不一定是櫻花，但其實不一定要到賞花名所，路邊也有許多櫻花。

  像是北新宿這裡，住友的商辦大樓這帶，就有很多漂亮的花。