TiN's Blog

  我們總覺得，自住換屋，與房價漲跌無關。房價高漲時，雖然買一間新的房屋會變貴，但只要高價賣掉舊屋，買貴換貴，並非難事。而房價下跌時，雖然自己的房子賣不了好價錢，但買新的也便宜。但果真如此嗎？本篇以自住客的觀點，從「先買後賣or先賣後買」、「賣小換大or賣大換小」、「賣蛋白買蛋黃or賣蛋黃買蛋白」等三個角度，來探討一下，如果你是東京的自住客，現在換屋會面臨什麼樣的問題。

-----------------------------------

  首先，先來講講東京目前的房屋市場。

  建商發售的新成屋，大約比起三年前漲價了30%~40%，但品質或者規模，卻遠不如三年前的產品。三年前，市面上有許多好地點的大型、高級建案；但現在，連許多大建商都開始蓋起地點較差，規模不大的產品。原因就在於房價地價上漲。

  房市的景氣循環，上一波在2008年達到高峰。許多建商並沒有預期到會發生百年難得一見的金融海嘯，因此大家都以為，日本從90年代開始的房市空頭，即將從2006起開始一路起飛。一般來講，房市循環大約七年，而上一波從90年代到2000年初，走了十多個年頭，因此大家都不認為東京的房市，會只走兩年多頭就面臨反轉。因此，當時許多建商仍然積極買地，興建高檔產品，因為房地產上漲時，高級產品一定會熱銷（就像台灣之前豪宅很熱一樣）。

自從本月月初，搭車來回五個多小時，去了奧多摩散步後，我發現我就愛上這個大自然豐富且人煙稀少的地方。

上次去看了鍾乳洞，因為單程車程就五個多小時，且奧多摩地方太大，公車又一個多小時才會有一班，所以根本無法一天去兩、三個地方。

今天天氣不錯，就索性決定再來一次奧多摩，這次往奧多摩湖的方向去散步。

這裡也是個賞楓名所，只不過交通非常不方便，必須到青梅站轉車。

  不過其實這裡有許多可以玩的地方，也有登山纜車，只不過我只是順便經過，所以就只有在溪谷晃晃了。

 位於吉祥寺車站旁的井之頭公園，是許多哈日族愛來朝聖的景點。

  不過我個人非常不喜歡這裡，因為人太多。

  這天天氣不錯，就來逛逛，順便賞楓吧。

  人總是有時候會生病，總有一天需要看醫生。日本成藥市場很發達，如果只是小感冒，日本人多半只會到藥妝店買買感冒藥來吃，很少會去看醫生。因為看醫生，其實很貴。尤其是如果你沒有保險的話，等於是要全額給付，一個小感冒，可能就要上萬日圓。

  一般日本的健保分成「國民健康保險」跟「社會保險」兩種。前面是學生，主婦，或者自營業者在保的，後者則是公司職員才可以保。當然，保費後者貴很多，而且還要跟年金被綁定，所以日本上班族真的很可憐，一直被扒皮。

  有保險的話，真正看醫生時，自費部分為三成，拿藥時，也是有健保補助七成，自費三成即可。

  跟台灣不太一樣的是，日本醫院跟藥局是分開的。你在醫院看完醫生後，醫生會給你處方籤，然候你拿著處方籤到你常去的藥局或者附近藥局再去買藥。有許多藥，是沒有醫生的處方籤就無法買到的。而藥局，多半會幫你製作一本「醫藥手帳」，每次領藥，都會詳細將你吃的藥記載在裡面，以免你同時看了不同科，結果這藥不能同時吃，而你不知道。

賞楓，我最不喜歡有很多人的地方。

人一多，就無法好好靜下心來享受大自然的美景。

昨天是54年來東京11月降下大雪，而多摩市，似乎下得特別大，積雪蠻深的。

  日本的八卦雜誌作家也好，台灣旅日的某些人也罷，總是期待東京房價的大崩盤。因為這些人總是在低檔的時候因為無知及恐懼沒進場，等房價變高後，才來期望房價能夠暴跌。今年再一個月就要結束了，新任的美國總統也已經出爐，脫歐風暴的陰影似乎暫歇，許多情勢也漸漸明朗。這篇，就讓我們稍微來探討一下，為什麼我認為「東京都心的不動產，短期內沒有任何下跌可能性」的理由吧。

--------------------------------

第一點：匯率問題

  眾所皆知，川普當選後，他的經濟政策受到市場的青睞，美國股市漲翻天，而這一兩天，受到美國公布的耐久財受注高於市場預期，以及失業率改善等經濟指標數據鼓舞，更讓美金美股狂漲，日圓狂跌至本篇執筆時的112.6 。我在舊PO文，一再強調，日圓匯率會左右都心房屋的價格。日圓下跌，正好讓日本進口建築費上漲，墊高了建商的成本，間接反映在新屋的售價上，新屋上漲，也會連帶拉抬中古屋的價格。

  此外，東京都心精華區的房屋，屬於國際買盤市場。日圓下跌，對於外資等購買日本不動產更是等於這幾天就打了九折的優惠，因此，日圓越是跌，房價越沒有下跌的空間。

  一如預期，今天東京降下了初雪。

從武藏野公園，要走到府中森公園，必須橫跨整個多磨靈園，大概走一小時。

途中還看到這種奇妙的果實。

今天是勤勞感謝日，國定假日，利用時間到處走走來個賞楓之旅。

從中央線的武藏小金井站，可以坐公車或者走路（半小時）到「武藏野公園」，對，就是在府中的駕照考場旁邊。

 但要去之前，要先在車站填飽肚子 ^^

  很像每年都一定要刻意經過這裡，才算感受到秋天。

而昨天來，剛好天氣很好，銀杏也都黃了。所以許多人在這黃澄澄的銀杏大道中散步。

明天聽說會下雪，或許有機會看到雪景與銀杏編織出的美景也不一定。

  就跟在深圳時一樣，幾乎都是合作方的老闆在帶領我們，其實沒什麼自由時間。

  不過香港的房間就比較小了，睡起來有安全感多了。

  這次受邀到深圳，為鏈家地產的海外置產做說明會。

  發現大陸的朋友都很有活力

 這次來深圳，只有短暫停留兩天，而且幾乎都在忙，所以沒機會好好體驗這座城市。

  不過它發展的迅速，讓我嚇了一大跳。

  川普當選，或許對於日本不動產的影響有限。如果有，應該就是「匯率」因素。

  日本房市，受到匯率波動而影響的層面甚廣。匯率的高低除了影響外資投資不動產的意願外，進口原物料也決定了房屋造價的成本。同時，日圓升值代表市場不好的避險模式，經濟差，自然影響房屋的購買意願，同時，日股下跌，則是會讓投資者來賣房救股，無形中為不動產市場帶來賣壓。而日圓貶值則是相反，代表資金投資意願強烈，房市自然會受到股市等金融市場的鼓舞，也開始活絡。

  原本川普的當選，被市場解讀為核爆彈，因此開票當天，日圓才會急漲，股市才會急跌。若按照原本市場的想法，日圓就會這樣一直漲下去，股票就這樣一直跌下去。如果是這樣的走勢，這篇文章下結論就簡單多了，就可以直接說：「日本不動產危險了」。當全球進入避險模式，日圓高漲，日本的不動產別想有起色。但似乎情勢一反預期，在川普發表就職演說後，市場心態整個改觀，認為川普的基礎建設政策，有機會帶動美國經濟的發展，因此選後隔天開盤，各國股價應聲齊漲，日圓硬是從高點101圓暴跌至今日的108圓。可見市場認為川普的政策有可能會為美國帶來正面的效益。

  但，對美國經濟好，不見得就對日本好。川普明言只管美國，不管其他國家。對於日本而言，最傷的，應該就是美國可能退出TPP，甚至揚言叫日本自己出美軍的錢，自己去發展核武...這對財政吃緊的日本而言，無疑是一大的利空。但，川普也曾說過要把升息牛步的葉倫給fire掉，也就是說，基本上接下來美國升息的機率大增。美國升息，代表美元看漲，日圓看跌，這對一直想要用貨幣政策壓低日圓的安倍經濟學來說，則是一大利多，當然日圓跌，就像冒頭提及一樣，對東京不動產是有正面的助益。

  像是這樣多空夾雜，往後金融市場可能也會隨著川普每走一步，屢屢劇烈震盪，日圓也會高高低低，（看來今後賺波段財的機會不少）。但就目前為止，實在很難看出川普的當選，對於日本的不動產市場會有怎樣的影響。JLL日本リサーチ事業部長赤城氏，就認為「若美國政策奏功，美國經濟走揚，日圓貶值，對於日本企業有正面的助益。屆時可望喚起日本企業對於設備及商辦的投資。雖然未來不確定性很高，但對於川普的當選，採取歡迎的態度。」

  其實，工作之餘順便玩，無法很盡興。有時間限制，又要提很重的公事包，又是西裝打領帶，超累...

  下次應該要專程來玩。上面是很氣派的金澤新幹線車站。

  金澤城外面

  兼六園，早就久仰大名，一直想找機會去看看。

  第一次知道這個地方，是卡通相聚一刻，響子獨自旅行，五代追了上來那一集，就是到了金澤。

  兩人在兼六園的各個角落差身而過，讓我也想來好好找找他們差身而過的景點。

自從北陸新幹線開通之後，聽說金澤的旅遊市場跟房市就夯了起來。我也是有個客人指名要買金澤的房子，基本上，東京以外的地方我是不做的，因為很遠，交通費也很貴。但這個客人算是貴賓級的，因此特別給予貴賓級的服務，帶他去買金澤的房子。  這趟旅行，雖然是工作，但我不把它當作是工作，把它當作去玩，因為不一定會成交。所以拉，既然是去玩，又可以報公帳，當然就來試試最頂級的新幹線坐艙，Gran Class。

  北陸新幹線，我坐的是最快的かがやき，基本上很像全部都是指定席，沒有自由座。而11車廂就是綠色車廂(Green Cars)，也就是商務車廂。不過北陸新幹線有設置更頂級的頭等艙，在第12車廂，Gran Class。其實我覺得台灣的高鐵，商務艙都亂跟銀行配合，整個都搞Low掉了，很吵雜。實在也可以學學這個，來個頭等艙。

  一大早，東京車站都沒人。

  去了這麼多動物園，應該今天來的這個多摩動物公園，算是讓我最滿意的了吧。

  從新宿搭京王線特急，到「高幡不動」換搭動物園線，就可以到達多摩動物公園。當然，如果你從立川，也可以搭モノレール來。

http://shinsenhino.com/archives/spot/park/050322021912.php

松任谷由実，結婚之前叫做荒井由実，台灣人應該只知道她的其中一首歌，就是魔女宅急便的主題曲（其實片尾曲也是她唱的）。https://www.youtube.com/watch?v=nCy_XeMsOvI

而宮崎駿這個老頭似乎非常喜歡她，前一陣子我覺得很難看的新電影「風起」，宮崎老頭還拿荒井由実1973年的出道專輯的主打歌「飛行機雲」來當主題曲。

  各位有在看我部落格的朋友，應該知道我最近都在遊山玩水，很少寫不動產相關的事。因為，其實真的最近的市場沒什麼好寫的。而旅行告一段落後，無意間又發現了劉黎兒小姐的日本不動產新文章：「數字告訴你，日本房產泡沫大崩盤全面開始了」（http://www.peoplenews.tw/news/f16c5f3e-bfc6-4ca2-abad-3be55c66af92）。

  嗯...應該這樣說，我的立場從來不是去打臉劉小姐的文章，因為劉小姐的文章有些部分，的確都是事實。不，應該說，反倒是她這篇新文章，讓我覺得，她似乎是不是有在follow我的部落格。像是她說的「華人投資最多的塔樓大廈開始了，許多陸客從今年入年就已經爭相脫手求售」，正好呼應了我10月22日的發文【超高層林立的兩大熱區「武藏小杉」與「晴海」的現在...】；她說的「現在日本國稅局已經要修稅法，加重高層稅金，因此原本價格就偏高不合理的塔樓大廈就開始崩盤了」，正好呼應了我10月25日的發文【超高層塔式住宅稅改，可能導致高樓層價位下修】。之前在我8月20日寫【享受人生！別墅溫泉宅能買嗎】之後，她就在9月20日PO出了「小心，你買的休閒地的房產，連10萬日圓也脫手不了」（http://www.peoplenews.tw/news/e765bafb-d18d-43a9-9502-68784252037c），讓我甚感光榮，難得頻率同步...

  但，東京的房地產市場真的有如她講的，岌岌可危嗎？我記得她曾在2015年中的文章「再忍一下，房產泡沫快破了」（http://www.peoplenews.tw/news/d7518106-f6d7-4e8d-964a-6a3bf0ac5652）就說2015年夏天就會崩盤，但...現在都2016年快過完了，怎麼房價還是高高掛呢？是也對拉，空久了，總有一天會對的。東京的房價總有一天會下來，只不過，我認為不會在2年內發生。

---------------------------------------------------------

1.先來談談她講的「日本房產已經開始大緊縮，大崩盤了，資產價格暴跌」、「許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了」這段吧。

  接下來的行程，就是從明月院走道建長寺，再繞到八幡宮，走回鎌倉車站。

  逛完圓覺寺後，走路十幾分鐘的地方，就可以到達這個明月院。

  這裡人比較少，散步起來比較舒服。

  而且我覺得這裡比較舒服，清幽。

秋天是散步的好季節。所以趁現在楓葉還沒開時，去散散步，才不會一堆人。

  這天來到了北鎌倉走走，但是雖然是星期五，卻與我的預期相反。一堆人！

  圓覺寺，就在北鎌倉車站的旁邊，或許因為這樣，所以人一堆。難得莊嚴的廟宇，靈氣都被人氣打亂了。

奥多摩，這裡還算是東京都內。只不過要坐電車，一直往西，一直往西。要到奧多摩，運氣好的話，可以從新宿坐車直達青梅，然後再轉搭至奧多摩車站。運氣不好的話，可能還要再立川轉一次車。順利的話一個小時四十幾分會到奧多摩車站，不順利的話，可能要兩個半小時才可以從新宿到奧多摩車站，所以要來這裡之前，最好先查好時刻表。

你以為到了奧多摩車站，就是鍾乳洞了嗎？還早呢。還得搭巴士，晃個35分鐘，才可以到日原一帶。班次一天只有五班，每班間隔一個半小時，所以時間抓好，很重要。

  因為工作需求，這個月需要去一趟香港與大陸。由於我人在東京，又沒有台胞證。這時怎麼辦呢？

沒關係，因為其實「祖國」非常歡迎「台灣同胞」到大陸及香港走走。你可以在六本木那裡的中國大使館，就可以辦理「旅行證」跟「港簽」拉！

  中國大使館離六本木車站不遠，地址是「東京都港区元麻布3－4－33」 http://www.china-embassy.or.jp/jpn/sgjss/t62814.htm

1.去申辦的時候，必須帶你「中華民國（台灣）」核發的護照正本，以及內頁影本兩份。

  一般來說，如果我們想要在國外開車，必須要申辦一本國際駕照，才可以在外國開車。不過聽說我們台灣的駕照，只要你去監理站，申辦一份日文譯本（不能自己翻譯），就可以憑正本跟譯本在日本開車。因此對於一般要來日本觀光自助旅遊的朋友來說，可以說又可以租車更深度旅遊了。

  那如果你是在日本工作，留學，擁有居留權（在留卡）呢？其實，你可以直接去申請一份日本駕照喔。

詳細取得的規定在這裡：http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/menkyo/menkyo/kokugai/kokugai05.html

  你可以同時去申辦汽車與機車的。日本的駕照，會把所有的種類，都記載在同一張。所以像我同時申辦汽車與機車的駕照，他就在上面註明了「普通」（一般汽車）以及「普自二」（輕型摩托車）。

  這次，帶小狗出來旅行，決定玩久一點，來個三天兩夜。之前都去伊豆，這次就來箱根吧。

  於是選定了小田急的這間「箱根ハイランドホテル」，因為他的別館可以跟小狗同住。

  不過這天不知怎樣，因為人身事故，原本要搭的Romance Car，停駛了，害我只得大包小包推著小狗坐普通的車。

  來到了箱根，除了泡湯以外，還要帶著小狗上山下海。

  這天就帶小狗搭纜車來駒ヶ岳山頂散步。

  山上的老外，似乎沒有看過小狗穿衣服跟推推車散步，因此把我家的狗當明星，一直拍照 ^^

在小王子博物館（上一篇PO文）的隔壁，剛好是箱根玻璃森林美術館，也是一個不錯的景點，兩個景點的票一起買，會便宜蠻多的，2400日圓。照片在後半段可以順道走路過去。