最近台灣人瘋狂買東京屋的新聞,不止是台灣各大媒體大幅報導,就連日本不動產相關周刊,報紙,也都列出來大大討論。東京產品多元,五花八門,有豪宅,有商辦,有店面,有整棟出租大樓,有小套房,有Share House...等等。投資方式與風險也都大不同。而因為東京都內小套房房價介於600~2000萬日元之間,算是低門檻。因此幾乎台灣所有的小資族都很容易進場。而且這種小套房,投報率都好到嚇人,不是7%,就是8%,9%。我的客人也都以這類的居多。那究竟這種小套房,會有什麼風險呢?我們稍微來看看:



  先講,套房有分 1R 與 1K,與1LDK。1R就是廚房在房間裡面,1K就是廚房在房間外面,有一個門將房間以及廚房部分隔開。一般來講,1K 的價值會比 1R 更好一點。而1LDK,則是一房一廳的產品(這已經不是小套房了,所以不在我們這篇的討論)。



  1K套房,空間大約是20~30平米,1R則更小,介於12~25平米之間。基本上,你只要看看東京的1R跟1K,就知道新的一定很貴,但舊的,可能就算是同地點,同類型,價值也許就只有新的1/2。為什麼會差這麼大呢?因為基本上35平米以下,不會有家庭入住,因此只能出租給上班族或學生。所以到頭來,小套房的價位只會跟著投報率走,舊了,自然就會跌價。如果投報率不高(也就是價位不誘人),自然不會有下一個投資客願意買。因此為了拉高投報率,只好條降房價。不過1LDK以上的房型,除了可以出租之外,還有家庭等自住型買盤,因此只要環境好,房子棒,住起來舒服,買的人自然不會太在乎投報率,因為不是投資,是自住。自然價位高一點還是會有人承接。(換個角度想,也就是1LDK以上的中古屋,投報率自然不會太好。)這裡稍微透露一下,我自己住的房子,投報率只有3%多。



  好,回到主題,那究竟買小套房有什麼風險呢?請看下面的整理:

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  (如上圖,左邊1K右邊1R。)

 

風險一:空屋

日本的租約有兩種,一種是「普通借家契約(しゃくやけいやく)」一種是「定期借家契約(ていきしゃくやけいやく)」,前者因為如果約滿房客要續租,屋主沒有正當理由,是不能拒絕的,也因此,租金會比較貴。因為很保障房客,房東相對處於弱勢,如果租金不夠高,不給房東高一點的報酬,沒有房東願意冒這樣的風險,買房子來租人。但如果你簽的約是後者,定期租借合約,那很有可能期滿之後他搬出去之後,你得找房客找很久。而且第三點會講到,房子越舊,管理修繕費用越高。因此,如果房子空著,你每個月會流出去的錢,會是一筆很大的負擔。另外,如果你是簽「定期借家契約」,一般房租會比較低。因為大多數日本人視搬家為一種壓力,他們非常不喜歡這種定期租約的感覺,因此多半這種約,房租無法收到跟「普通借家契約」一樣高。

既然提到了空屋,就順便提一下。那是不是空屋,因為不能現收租,就比較便宜呢?其實不然。就是因為日本借地借家法偏向保護房客,因此出租中的房屋對於房東而言,因為無法收回自用(只要房客要續租,房東無法拒絕),因此算是一種使用上的「瑕疵」,反而出租中的物件會比較便宜。因此不見得因為是空屋,價位就便宜喔(反而更貴)。

 

風險二:房租下降

一般來講,隨著屋齡的折舊,房租會逐年下降。又承接第一項風險,如果你因為空屋太久,而調降房租隨便租出去的話,會影響到你將來賣的房價。剛剛有講到,下一個承接的投資客,看的就是你的投報率。不動產估價的三種手法,其中一種叫做「收益還原法」,也就是從你的租金投報率來回推合理房價。因此如果隨便降租金出租,只會讓你往後房子的估價值變低,更難賣到好價錢。

 

風險三:高額管理修繕費

隨著屋齡的遞增,修繕管理費用也會隨之增加,我曾經看過一個30幾平米的小物件,修繕費加上管理費,每月高達三萬日元,那個案子,頂多月租金10萬,因此租金扣掉管理費扣掉稅之後的實際投報率,可能沒有房仲提供給看到的表面投報率數字這麼完美。另外,承接第一項風險,一旦房子空著租不出去,高額的修繕管理費用以及稅金,會讓你收不到房租不說,每個月可能還要拿出一大筆錢來貼。這時房子不是會生雞蛋的金雞母,而變成了一顆燙手山芋!

 

風險四:低水準租客及低水準其他屋主積欠房租及管理費

不是我要歧視人,別誤會。一般租金越低的物件,租客水準越差,積欠房租的可能性越高。這點不管是台灣或日本都一樣。日本不守規矩的人出乎你想像外的多。有些三四十年中古屋的屋主,看到建物價值所剩無幾,乾脆收了租金,拒繳管理費,到最後被拿去法拍他都不在乎,因為就算賣,大概也剩沒幾個錢。而且反正前幾十年租金早就賺飽了,因此他稅金也不想繳了,就丟著給法拍。我曾經有看過一個法拍物件,一個只需日幣三百萬元即可得標,結果得標者需要補繳的管理費用跟稅金,高達四百萬元。

 

風險五:修繕一時金

承接上個風險,如果目前的修繕管理積立金,有很多屋主欠繳,而大樓本身又有大規模修繕計劃,此時修繕基金存不夠的話,很可能就要屋主再掏錢出來。這時你如果買了這類產品,管委會那裡平時存的修繕基金不夠的話,很可能不知道哪一天,你得突然要拿出個數十萬出來補貼喔。

 

風險六:耐震

日本是個地震多發的國家,因此耐震基準經過好幾次的修訂,越來越嚴格。一般來說,1981年前的建築是舊耐震基準,這之前的房子可能會比新耐震基準的房子便宜很多,但可能沒人想買。還有一點要注意的,日本也是有黑心建商的,2005年曾經爆發過一連串偽造耐震基準的事件,買中古屋,也有買到這類問題屋的風險。另外,2000年,又有一次耐震基準的修訂,一般稱之為「新・新耐震基準」,如果有打算長期持有,不妨可以買這種較新的中古屋。

 

風險七:設備老舊重新裝潢

如果買到的房子太舊,除了耐震基準的問題以外,往後公寓老到不能用後,要談都更,重建,都會是個難題。又因現在日本地價低,建商很容易收購土地建房子,因此,如果未來情勢沒改變,舊房子將會非常難賣。這時因為屋齡舊了,設備當然不比新屋,因此也會很難出租。尤其是現在日本人租屋的觀念,很多人沒有Auto Lock(大樓玄關自動上鎖)的房子是不租的(安全上考量)。還有,也別天真地以為重新裝潢很簡單,日本的施工費用絕對比台灣高上許多,因此很多人寧願買全新設備全新裝潢的新屋,也不買還得花個兩三百萬來重新裝潢的舊屋。另外,舊房子因為年代久遠,有時候窗戶是沒有隔音跟防風功能的。日本冬天會冷死人你知道嗎,住在沒有防風功能的房子,真的會發瘋(我以前留學生時代就是住在這種冷死人不償命的房子)。另外,別以為你只要花錢換掉窗戶就可以,「窗戶是公設」,你無法改變公設的外觀,管委會不會發施工許可給你。也就是你有錢也不能換!!!!此外,購買舊大樓,一定要問清楚,物件裡面有沒有電梯。許多拿出來賣的物件,頂摟ㄝ!但是卻沒電梯。試問,這樣的房子你想住嗎?每天回家還要爬五層樓。

 另外,至於升息跟增稅的風險,這不僅限於日本,台灣也是有類似的風險,因此這裡就不再多敘述了。投資一定有風險,高投報的背後,往往代表著高風險。但我個人認為,只要你有足夠的風險意識,把所有有可能,最糟的情況模一一擬出來,如果是你能承受的,那其實就沒什麼好怕的啦,祝各位投資順利囉。

 

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