TiN's Blog

  日本泡沫經濟時代1986〜1990年代，房價高漲。當時全民都是投資客，對於房產的需求很高。也可以說，當時因為有投資買盤，也就是大量「需求」的存在，才會讓日本全國的房價漲翻天。

  實際上，就首都圈而言，90年代左右，每年的大樓型產品供給戶數維持在7~8萬戶左右。這樣的數量一直到了雷曼風暴時的2008年後，因為死了一票建商，每年的供給戶數才降至4萬多戶。但去年，2017年的年間供給戶數卻掉到只剩3.5萬戶。也就是儘管房價高漲，房市市況看似很好，但實際上，供給量卻比起全盛期，僅剩一半。

再者，雖然現在供給量變少，但成交量有變高嗎？其實不。看看餘屋數量就知道，2012年12月時的餘屋量為5347戶，但2017年12月的餘屋量卻高達7106戶。也就是說，供給變少，但餘屋量卻增加。這就代表其實房子（新屋）沒有賣得很好。

  近幾年建築成本、地價高漲。建商如果在蛋白、蛋殼區推案，若把成本反映在房價上，很有可能那樣的價位在蛋白、蛋殼會賣不掉。因此建商大多集中在都心（都心五區）或者是超都心（都心三區）推案。因為這些地方有錢人多，即使把成本全部轉嫁給消費者，兩、三億的房子還是可以推得動。而這些超高價的房子之所以賣得掉，當然不是賣給一般自住客，多半都是賣給想要節稅（遺產稅）的有錢老人，以及錢很多的海外投資客。

也就是，堆案量都集中在超級精華區，這些地區又因為房價本來就高，才會把統計上的房價平均，整個價格拉高了。

  一般購屋層買不起精華區的新屋，只好將目光轉移至中古屋。這也就是為什麼中古屋的成交量越來越高的原因之一（從五年前的2萬多戶，增加到2017年的3.7萬戶）。