【#07 賣房子時，價格怎麼定】
日本的不動產市場這幾年價格漲了不少。而從2013年起，就陸陸續續有許多台灣人，錢進日本的不動產市場。當初進場的，到現在也快過了十年，因此就有些人打算獲利了結，把房子賣了。
「那找仲介賣房時，售價要怎麼定呢？」
「自己隨便開個高價可以嗎？」
當然可以。但日本跟台灣那種「開價嚇死人，成交笑死人」的文化不同，如果依照這種開價方式，可能連個來看屋的人都沒有。因此，在日本售屋時，多半會經過一道叫做「價格查定」的手續，先請房仲預估一下大概怎樣的開價才合理。
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這跟我們台灣的方式有些不同。台灣向來就是屋主說開價多少就是多少，但是一直以來，日本的習慣就是：欲賣屋的屋主，先委請仲介業者「查定」出一個可以賣掉的價格，再以這個價格為準，多加價一點點（大概5%左右）掛牌出售。
一來是因為日本一般老百姓不像台灣人這麼關心不動產市場，他們對於行情價格極為不敏感；二來是因為仲介也希望設定出一個好成交的價格，皆大歡喜。就因為日本的售屋客這麼不自立自強，因此時有所聞，就是屋主被惡仲介遊說後，低價賣出房屋，但自己渾然不知的悲慘經驗。
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在日本有房子的人，應該曾經收到不動產公司寄來的廣告信，說是可以幫你免費價格查定。有些文字甚至更誘人，說如果你賣不掉，仲介公司願意用現金立刻買進（不過想也知道一定是低價跟你買，再高價轉賣出去）。因此當你收到廣告信說「有山田太太想要買你房子」的宣傳單時，也別天真地信以為真，這些多半只是營業人員開發物件的手法而已。
至於查定價格，有些業者會跟你講「查定價格6,000萬日圓」，有些業者則是會說「查定價格7,000萬日圓」。那我到底該相信誰呢？其實這些日本的仲介業者並非專業的不動產鑑定士（估價師），因此他們估價的手法，說穿了就是參考過去成交紀錄、不然就是從收益還原法簡單計算出來，認真一點的還會稍微計算一下建築成本以及建物折舊。因此，會有上6,000萬日圓～7,000萬日圓這麼大的落差，有可能就只是使用了不同的查定手法所導致出來的偏差而已。
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不過在日本售屋時，你可能得要對查定價格很高的仲介要有戒心。例如房仲告訴你說，你的房子可以賣到8,000萬日圓，然後叫你趕快賣之類的。這就有可能他只是藉由開高價，讓你心動想賣房子，進而讓你簽下專屬專任契約而已。
把你的物件開高價簽進來之後，你就不能給其他仲介賣了，至少合約中的三個月，這位仲介享有你的物件獨賣權。而這仲介當然也知道把你簽進來的價格高於市場行情的售價，因此他也不見得會幫你專心賣屋，會先把你的物件「晾」在一邊，完全不推銷。等到晾了一陣子，屋主急了，想說怎麼都賣不出去，這時業者再跟你講說，「賣太貴了，當初可能錯估形勢，不然你降個價到6,500萬好了」。如果屋主本身是要換屋的，急需現金，可能就會答應，中了這個仲介的圈套。
當然，也許市場行情價，7,000萬日圓搞不好是賣得掉的，但或許這個仲介本身有另一個客人，他的預算剛好是6,500萬日圓，因此他以話術來誘導你降價，是故意要撮合你們兩個客人，好讓他可以輕鬆賺取買賣雙邊6%的仲介手續費的
.....文章未完。
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